מחקרים: אין כדאיות כלכלית לתמ"א בפריפריה
הכדאיות הגבוהה לתמ"א היא ברמת השרון, בעוד בעפולה ובשדרות ייכשל היזם בוודאות
המומחים תמימי דעים לגבי חוסר הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בפריפריה, במצב התמריצים הממשלתיים הקיים היום.
ממחקר של פירמת BDO זיו האפט עולה כי תנאי השוק מכתיבים שיעור רווח סביר בפרויקט תמ"א 38 בגובה 20% מתוך ההכנסות. "בשיעורי רווח נמוכים מכך לא כדאי ליזמים להשקיע מכספם, הונם וזמנם והם יבחרו שלא להיכנס לפרויקט כזה, אף שהסיכון הסייסמולוגי באזורי הפריפריה גבוה יותר מאשר באזור המרכז", אומר רו"ח דן אטיאס, שותף ומנהל אשכול נדל"ן בפירמה. "באזורי הפריפריה, על פי רוב, שיעורי הרווח אינם מתקרבים לכך, ובמקרים מסוימים אף מדובר בפרויקטים הפסדיים".
הוא הוסיף כי הבנקים אינם ששים להעניק אשראי לפרויקטים של תמ"א 38 שבהם שיעור הרווח הצפוי נמוך מהמקובל.
אטיאס וצוותו בדקו מדגם של 61 יישובים בארץ, ומצאו כי שיעור הרווח הופך לחיובי רק במחיר מכירה מינימלי של 800 אלף שקל לדירה. "מתחת למחיר מכירה זה מדובר בפרויקט הפסדי", אומר אטיאס. מהמחקר עולה עוד כי רובן המכריע של הבקשות להיתר בנייה מכוח תמ"א 38 שהוגשו והבקשות שאושרו בשנים 2005–2012 היו באזור תל אביב והמרכז ומעט באזור חיפה.
תמ"א 38 (ארכיון) צילום: יובל חן גם מחקר שנערך בחטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה, בראשות ד"ר רינה דגני, העלה ממצאים עגומים ולפיהם באזורי הפריפריה הכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית אפסית, אך גם באזורים אחרים במרכז ההיתכנות של הפרויקטים האלה מוטלת בספק. הנחת המחקר היתה שעלות הבנייה למ"ר עומדת על 6,500 שקל, וכי שטח דירה ממוצע שבונה הקבלן הוא 90 מ"ר.
התוצאות מצביעות על כך שהערים שבהן הכדאיות הכלכלית הגבוהה ביותר הן תל אביב, רמת השרון, גבעתיים, הרצליה, קריית אונו, ירושלים, רעננה ורמת גן. ברמת השרון, גבעתיים וקריית אונו, ההשבחה נעה בין 1.05 מיליון שקל ל־1.3 מיליון שקל. מחיר המכירה למ"ר עומד בערים אלה על כ־22 אלף שקל, פי 3 ויותר מעלות הבנייה. לעומתן, יש ערים שבהן מחיר המכירה למ"ר נמוך מעלות הבנייה למ"ר, ובהן, לדברי ד"ר דגני, ייכשל היזם בוודאות: דימונה, ערד, שדרות, עפולה, טבריה, מגדל העמק – כולן בפריפריה, חלקן על השבר הסורי־אפריקאי.
דגני מדגישה כי גם בערים מרכזיות כמו פתח תקווה, נתניה וראשון לציון "הכדאיות גבולית מאוד".
