מחירי הקרקעות בתל אביב זינקו בעשור ב-513%

בימים שבהם מוקמת חברה ממשלתית חדשה שמטרתה להוריד את מחירי הדירות בישראל, נשאלת השאלה מה באמת עושה המדינה כדי לספק לקבלנים קרקעות בזול, שכן כיום מחיר הקרקע מהווה כשליש ממחיר הדירה. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי המדינה מוכרת קרקעות במחירים היקרים בעשרות ואף במאות אחוזים בהשוואה לשנת 2003. בעשור האחרון עלו מחירי הקרקעות בשיעור חד של 43% בממוצע כלל־ארצי, כאשר בעיר תל אביב זינק המחיר ב־513%, בירושלים ב־407% ובאזור המרכז ב־147%. כך עולה מנתוני רשות מקרקעי ישראל על המחיר הממוצע לקרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה, נתון המחושב על ידי חלוקת מחיר השטח שנרכש במספר יחידות הדיור שניתן לבנות עליו.

בנייה בצפון תל אביב צילום: ענר גרין

בשנתיים שקדמו למחאה החברתית של 2011 רתח שוק הקרקעות למגורים, שנשלט ברובו המכריע על ידי המדינה, וזאת חרף הבטחות הפוליטיקאים להביא לירידה במחירי הקרקעות, שתוביל לירידה במחירי הדירות. לאחרונה התריע בנק ישראל במחקר שפרסם, כי מחירי הקרקעות ששיווקה רשות מקרקעי ישראל באזור המרכז בחמש השנים שקדמו למחאת הדיור זינקו ב־60%, ובאותו שיעור נסקו גם מחירי הדירות עצמם; באותה התקופה נרשמה עלייה חדה של 30% במחירי הקרקעות בממוצע כלל־ארצי. בשנים 2009–2010 הגיע מחיר הקרקע לשליש ממחירה הסופי של דירה; שליש מהמחיר משקף את עלויות הבנייה; ושליש ממחיר דירה הוא מסים ורווח ליזם.

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי אף שנרשמה צניחה חדה במחירי הקרקעות בשנה שלאחר המחאה החברתית, ב־2013 שבו מחירי הקרקע לעלות. אם מחיר הקרקע הוא שליש ממחיר הדירה (ובאזורי ביקוש אף יותר מכך), כיצד יוכלו מחירי הדירות לרדת אם מחירי הקרקעות עולים?

"כלכליסט" ביצע ניתוח של תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל ובדק את מחיר הקרקע ליחידת דיור בבניה רוויה. מדובר במכרזים שבהם היזם המציע את המחיר הגבוה ביותר למגרש - זוכה - כנהוג במרבית המכרזים. מהבדיקה עולה כי מחיר יחידת קרקע כולל פיתוח (מחיר הנקבע על ידי המינהל ומטרתו לכסות עלויות של תשתיות בעיקר) - הסכום שאותו מוציא הקבלן הזוכה מכיסו - עמד בחודשים ינואר עד אוקטובר על כ־225 אלף שקל בממוצע, זינוק של 7% בהשוואה למחיר יחידת קרקע במכרזי המינהל ב־2012, שעמד על 210 אלף שקל בממוצע.

יחידת קרקע בתל אביב במחיר דירה בצפון

גם אם מנטרלים את הוצאות הפיתוח המשתנות ממתחם למתחם - באופן טבעי, אין דין חציבת יסודות לבניין בנוף הררי כדין עבודה בשטח מישורי - נרשמה עלייה במחירי הקרקע נטו. ב־2012 המחיר ליחידת קרקע עמד על 119 אלף שקל, והוא טיפס ב־2% לרמה של כ־121 אלף שקל ב־2013. במקביל זינקו עלויות הפיתוח ליחידת קרקע (המתווספות, כאמור, למחיר הקרקע עצמו), בכ־14%, מכ־91 אלף שקל ב־2012 לכ־104 אלף שקל בשנת 2013.

מפילוח גיאוגרפי של תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל עולה כי בחלקים נרחבים של הארץ נרשמו יציבות או עליות מחירים: באזור חיפה זינק המחיר ליחידת קרקע כולל פיתוח בכ־22%, מ־119 אלף שקל בממוצע ב־2012 ל־145 אלף שקל השנה. גם אזור הדרום השלים זינוק בשיעור זהה בתוך שנה: מ־95.5 אלף שקל בממוצע ליחידת קרקע אשתקד ל־117 אלף שקל השנה.

ואילו באזור תל אביב נותר מחיר הקרקע ליחידת דיור (כולל פיתוח) על כנו, ברמה של 1.13 מיליון שקל. זהו רק המחיר על הקרקע - ללא עלויות בנייה, כוח אדם, מימון בנקאי ומסים, שייערמו עליו בדרך להשלמת בניית הדירה. וכדי לסבר את האוזן, ב־1.13 מיליון שקל ניתן לרכוש דירת 2 חדרים בירושלים, דירת 4 חדרים בחיפה ודירת 5 חדרים בקריות - כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

עוד עולה מבדיקת "כלכליסט" כי באזור המרכז נרשמה בסך הכל יציבות במחירי הקרקעות: ב־2013 עמד המחיר לקרקע ליחידת דיור (כולל פיתוח) על 455 אלף שקל, ירידה מזערית של פחות מ־1% בהשוואה ל־2012, אז עמד המחיר על 458 אלף שקל בממוצע. יצוין כי בהשוואה לשנת השיא 2010, אז רתח שוק הקרקעות והמחיר ליחידת קרקע במרכז עמד על 478 אלף שקל, מדובר בירידה של 4%. ואילו באזור ירושלים נרשמה צניחה של 27% במחירי המגרשים: מ־333 אלף שקל ליחידת קרקע (כולל פיתוח) ב־2012, לרמה של 244 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, בממוצע, השנה.

מרחב ירושלים כולל כמה ישובים וערים, ובבירה עצמה שילש עצמו מחיר הקרקע מ־2012 ל־2013 לרמה של 1.2 מיליון שקל. הסיבה העיקרית לכך היא שבמרץ שילמה אוסיף מקבוצת ישרס 196 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח) על קרקע לבניית 180 יחידות דיור בירושלים, עסקה הגוזרת מחיר ליחידת קרקע של 1.1 מיליון שקל.

עו"ד אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, לא מופתע מהעובדה כי ב־2013 לא מסתמנת ירידה במחירי הקרקעות שמשווקת רשות מקרקעי ישראל. "כל עוד המינהל משווק קרקעות למרבה במחיר, אין סיבה שמחירי הקרקעות יירדו, בעיקר באזורי הביקוש". לדבריו, "כאשר יוצאת לשיווק קרקע מבוקשת, מספר העמותות והחברות הקבלניות המתמודדות על הקרקע גבוה מאוד. כדי לזכות המתמודדים חייבים להעלות את הצעות המחיר, ובמקרים מסוימים הקרקע נמכרת במחיר הגבוה יותר גם מהערכת השמאי של המינהל. את המחיר משלמים בסופו של דבר רוכשי הדירות".

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן, עליית המחירים במכרזי המינהל השנה משקפת את מצוקת הקרקעות, והוא מעריך שמחירי דירות שייבנו על קרקעות שנרכשו ביוקר לא יירדו בשלוש־ארבע השנים הקרובות. "מחירי הקרקע הם הגורמים העיקריים להתייקרות מחירי הדירות, וברור לחלוטין מי מרוויח ממחירי הקרקעות. אם המדינה היתה רוצה להוריד אותם, היא היתה מסבסדת את מחירם".

מימין שייקה נפחא סמנכ"ל אפי קפיטל והשמאי אהוד המאירי צילום: עמית שעל

הנתונים מצביעים על יציבות במחירי הקרקעות במחוז מרכז ובמחוז תל אביב ב־2013, אך פייגלין טוען כי אין זו בשורה משמחת. לדבריו, "במחוז מרכז ובמחוז תל אביב יש יציבות כיוון שהמחיר ליחידת קרקע הגיע לרמות מאוד גבוהות. בתל אביב המחיר ליחידת קרקע הוא יותר ממיליון שקל - זה מחיר של דירה בצפון השרון. רמת מחירים כה גבוהה משקפת סיכונים ואין הרבה גורמים שמסוגלים לממן את זה. היציבות מסמנת חשש מנטילת סיכונים".

מה שמדאיג הוא שהעלייה במחירי הקרקעות במכרזי המינהל מקרינה גם על עסקאות של רכישת מגרשים מבעלי קרקע פרטיים. "בעלי קרקעות קובעים את מחיר הקרקע שבבעלותם לפי מחירי השוק הגבוהים", אומר שייקה נפחא, סמנכ"ל חברת אפי קפיטל. "אף שרק אחוזים בודדים מהקרקעות בארץ הן בבעלות פרטית, בעשור האחרון חלק לא מבוטל מהדירות החדשות נבנו דווקא על קרקעות פרטיות".

בן שמעון מדגיש כי "עלות הקרקע מהווה בממוצע כ־30% ממחיר הדירה בכל הארץ, ובמרכז הארץ מגיעה אף ל־50% ממחיר הדירה. לכן התאחדות בוני הארץ מציעה לשנות את שיטת המכרזים של המינהל, כך שלא המרבה במחיר יזכה אלא המחיר הממוצע, כפי שנהוג היום במכרזי החברה הלאומית לדרכים. אם ההצעות היקרות ביותר ייפסלו - המחיר הזוכה יהיה נמוך יותר".

"לשווק בבת אחת כמה מתחמים"

בן שמעון מציין כי עליית מחירי הפיתוח - שקובע המינהל בכל מכרז - נובעת מכמה סיבות: עליית מחירי חומרי הגלם, עליית מחירי התשומות לקבלנים המבצעים בדגש על שכר עובדים ועלויות מימון של קבלנים, וסיבה נוספת היא שהשנה פורסמו תוצאות מכרזים על מתחמים באזורים לא מפותחים שבהם עבודות הפיתוח נרחבות ומורכבות יותר - למשל ביישוב החדש חריש.

הוא מסביר כי במקרים שבהם משווקות בבת אחת קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור, לדוגמה בראש העין ובחריש, ניתנת הזדמנות למספר לא מבוטל של חברות להתמודד ולזכות, ולכן היזמים לא מרגישים צורך להציע מחיר גבוה מאוד כדי לזכות. "לעמדת ההתאחדות, יש לשווק בבת אחת כמה מתחמים באותו מקום, וכך תהיה פחות תחרות על כל מתחם והמחירים הזוכים יהיו נמוכים יותר", אומר בן שמעון. "הכוונה היא לא לשווק מכרז אחד למתחם אחד גדול אלא לפרסם כמה מכרזים במקביל, למתחמי משנה בגדלים שונים, וזאת בעיקר באזורים שבהם יש למינהל כמות גדולה של קרקעות".

במכרזי ענק שבהם זוכים יזמים רבים מחיר הקרקע אמנם אטרקטיבי, אך ליזמים צפויה תחרות על לבם וכיסם של רוכשי הדירות. "בבת אחת שיווקו קרקעות ליותר מ־4,000 דירות בחריש, והיזמים הציעו מחירים נמוכים כי היה הרבה מאוד היצע", אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, שזכתה באחד המגרשים במתחם ומכרה אותו בתוך זמן קצר לקבוצת רכישה ברווח של 32 מיליון שקל. "בחינה של המחיר שהציעו לנו עבור הקרקע העלתה כי לא נרוויח הרבה יותר אם נבנה לבד ונשווק לבד את הדירות. זה סיכון, כי תהיה בחריש תחרות קשה".

בניגוד למגמה הכלל־ארצית של עלייה או יציבות במחירי הקרקעות של המדינה - בחינה פרטנית של מכרזי המינהל באזורים מסוימים מעלה כי נרשמו ירידות מחירים במתחמים מסוימים, לרבות באזורי הביקוש במרכז. למשל, בראשון לציון, חברת גינדי החזקות שילמה השנה מחיר ליחידת קרקע הנמוך בכ־25% בהשוואה למחיר שאותו שילמה על מתחם סמוך בחורף 2011, כך לפי נתוני המינהל.

"הביקושים השתוללו, לא הקבלנים"

נראה כי לאחר שנות השיא של 2009–2010, ומיד עם המחאה החברתית של קיץ 2011, הקבלנים הורידו את הצעות המחירים לקרקעות באזורים מסוימים. לדברי השמאי אהוד המאירי, גם לפני מחאת הדיור לא היו אלה הקבלנים שהשתוללו, כפי שטען שר השיכון לשעבר אריאל אטיאס, שקרא להם ב־2010 "להרגיע עם המחירים".

"הקבלנים לא השתוללו, הביקושים השתוללו", אמר המאירי. "אבל כשדירה חדשה במרכז מגיעה ל־1.7 מיליון שקל, בזאת נעצר הביקוש, כי שכיר ממוצע לא יכול לעמוד במחיר כזה. ולכן הקבלנים לא לוקחים על עצמם סיכונים. הם צופים אל העתיד, ומאמינים שהמינהל יוציא לשיווק עוד קרקעות. אם המחיר הסופי של הדירה יירד, צריך להתמודד עם זה כבר היום ולהציע מחיר נמוך על הקרקע". הוא הוסיף כי המגמה לא לקחת סיכונים תורמת לכך שבחלק מהמכרזים כמעט אין הצעות, ויש מכרזים שלא מקבלים הצעות כלל. המאירי מעריך ששיווקי ענק מתוכננים, למשל בקריית גת, עלולים לסבול מגורל דומה. "האם תהיה נהירה של אלפי משפחות לקריית גת? עתודות קרקע במקומות לא מבוקשים לא יעזרו להוריד את מחירי הדירות", אמר.

תגובות

ממשרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה כי "ככלל נרשמת מגמה ברורה של ירידת מחיר הקרקעות ליחידת דיור באזורי הביקוש מאז אמצע 2011 ועד היום, גם אם מגמת הירידה נבלמה בחודשים האחרונים, זאת במתחמים רבים כמו נחלים בפתח תקווה, ראש העין, מודיעין, ראשון לציון, באר שבע ושוהם.

"כמובן שכדי להשוות בין מחירי קרקעות יש להשוות בין מכרזים באותם מתחמים עצמם ולא מול מתחמים בשכונות אחרות באותו יישוב או באותו מחוז. למשל במחוז חיפה יש יישובים שונים ואין ללמוד משיווק ביישוב אחד על רמת מחירים בהשוואה לשיווק בישוב אחר.

התמונה אצלנו שונה, בכל האמור להשוואת אותם מתחמים עצמם באזורי הביקוש. דבר זה ניתן לעשות רק במקומות בהם היו מספר שיווקים שונים תוך תקופה קצרה יחסית, ואין מקרים רבים כאלה באזור המרכז.

"בפריפריה במספר מקומות אכן חלה עלייה מסוימת (ובחלק ירידה) באותם מתחמים, אך בשל מחירי הקרקעות הנמוכים בפריפריה – גם במקרים בהם עלו המחירים עדיין מבחינה אבסולוטית השינוי אינו משמעותי. זאת ועוד, מחירי הדירות בכל רחבי הארץ נגזרים בסופו של דבר מרמתם במרכז הארץ".