"סמיכות לקמפוס מעלה את מחירי הדירות עד 25%"
מוסדות אקדמיים ומרכזים רפואיים מקפיצים את ערך הדירות שבקרבתם בהשוואה לשכונות מרוחקות יותר, כך עולה מבדיקה של חברת סביבות מגורים
08:2629.10.13
הפערים במחירי הדירות שנמצאות בסמיכות למוסד אקדמי בהשוואה לדירות בשכונות מרוחקות יותר באותה העיר יכולים לעתים להגיע לכ־25%. כך עולה מבדיקה שערכו אלון גרינברג, מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־אורבני סביבות מגורים, וישראל קורץ - כלכלן אורבני.
קראו עוד בכלכליסט:
- אפריקה נכסים תעביר את תפעול המעונות לאוניברסיטה העברית
- מתחמם הקרב על מעונות הסטודנטים באוניברסיטת תל אביב
- בניין בזק בקריית אונו יוסב למעונות סטודנטים
"80 אלף שקל במרכז"
בדיקת היחס בין מחירי הדירות לקרבה למוסד האקדמי נעשתה על ידי אתר מדלן והשמאי חיים גלנצר, בנוגע לעשרה מקומות. בבדיקה זו הושוו מחירי דירות בשכונות מגורים בעלות מאפיינים דומים, כשהמשתנה הוא מרחק השכונה ממוסד להשכלה גבוהה.
מחברי המחקר מציינים כדוגמה את שכונת חתני פרס נובל במערב ראשון לציון, הסמוכה למסלול האקדמי המכללה למינהל. מחיר דירה חדשה בשכונה, בת 4 חדרים בשטח של כ־100 מ"ר בקומה 6, עומד על 1.9 מיליון שקל. ואילו מחיר דירה דומה בנתוניה, בשכונת קריית ראשון המרוחקת מהמכללה, נע בסביבות 1.55 מיליון שקל - פער של כ־22%.
"כאשר מתחילים לשווק פרויקט חדש ליד מוסד אקדמי, הראשונים שרוכשים דירה הם אנשי הסגל", אומר רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר. לדבריו, "כשהמשקיעים מגלים שיש אנשי סגל שרכשו דירות בפרויקט, גם הם מתחילים להתעניין וחלקם רוכש דירות. בשלב הבא הפרויקט בעצם ממותג כמקום שבו גרים אנשים איכותיים, ולכן יש עלייה בביקושים בעיקר בקרב אוכלוסייה ברמה סוציו־אקונומית גבוהה. הפרמיה מאוד תלויה באזור, אך בממוצע קרבה למוסד אקדמי שווה פרמיה של כ־80 אלף שקל במרכז הארץ. דוגמה לפרויקט כזה ניתן למצוא בשכונת רחובות המדע המוקמת ליד מכון ויצמן ברחובות. ברגע שחברת דוניץ רכשה את הקרקע היא קיבלה עשרות פניות של מתעניינים בשל הקרבה למכון".
רחובות המדע נבנית בסמוך לשכונות אזורי ויצמן ואחוזת הנשיא, שבהן אחוז האקדמאים מהגבוהים ביותר בשכונות הארץ - 64%. השכונה צפויה לכלול 2,500 יחידות דיור. מדובר בשכונה הפעילה ביותר ברחובות עם יותר מ־100 מכירות מדווחות מתחילת השנה. "ברחובות ישנה התפלגות של בעלי ההשכלה באזורי מגורים שונים בעיר", אומר אלדד פרי מקבוצת פרי הבונה את פרי פקאן ברחובות. לדבריו, "בשכונת אזורי ויצמן, הממוקמת בסמיכות למכון ויצמן, ישנם 66.8% אקדמאים, כאשר ל־63.4% מהמתגוררים בשכונה זו יש דירה בבעלותם. ייחוד זה של השכונה בא לידי ביטוי במחירי הדירות, כאשר מחיר דירות ממוצע שם עומד על כ־1.6 מיליון שקל, בעוד בשאר חלקי העיר הממוצע הוא 1.3 מיליון שקל".
אילוסטרציה צילום: שאול גולן אבל לא רק למוסדות אקדמיים יש השפעה על מחירי הנדל"ן. "המרכזים הרפואיים הגדולים מהווים כשלעצמם מוקדי השכלה גבוהה, הקשורים לאוניברסיטה", נכתב בדו"ח. "הכוונה למרכזי מחקר ומעבדות, והסגל האקדמי ובני המשפחה מחפשים מגורים בסביבה הקרובה הנהפכת ליוקרתית. כך למשל סביב שיבא (רמת אפעל, כפר אז"ר וקריית קריניצי), סביב מכון ויצמן בצפון רחובות, בדניה בכרמל וליד איכילוב בתל אביב, וכן ליד הטכניון בחיפה ומרכז רמב"ם בבת גלים. מחירי הנדל"ן בסביבות מגורים אלו מקבלים השבחת יתר".
בקריית קריניצי ברמת גן, הסמוכה לבית החולים שיבא, מחיר דירת 4 חדרים ישנה בשטח של כ־110 מ"ר בקומה 4 נע בסביבות 1.75 מיליון שקל. לעומת זאת, בשכונת נווה יהושע המרוחקת מבית החולים המחיר לדירה דומה בנתוניה נע בסביבות כ־1.6 מיליון שקל, פער של כ־10%. בשכונה ד' בבאר שבע, הממוקמת בקרבת האוניברסיטה, מחיר דירת 3 חדרים ישנה בשטח של כ־75 מ"ר נע בסביבות כ־500 אלף שקל. לעומת זאת, בשכונה ו' מחיר דירה הזהה בנתוניה נע בסביבות 400 אלף שקל, פער של כ־25%. "בשכונה ד' בוצעו יותר מ־237 עסקאות מתחילת השנה. הסטודנטים המחפשים מגורים הרתיחו את שוק הנדל"ן בשכונה", נכתב בדו"ח.
פערים גם בשכירות
גם מחירי השכירות החודשית מצביעים על מגמה דומה. כך למשל, בשכונת חתני פרס נובל במערב ראשון לציון ממצאי הבדיקה מראים כי מחיר השכירות לדירת 4 חדרים חדשה בשטח כ־100 מ"ר בקומה 6 נע סביב 5,600 שקל, כאשר מחיר השכירות לדירה זהה בנתוניה בשכונת קריית ראשון יעמוד על כ־4,900 שקל - פער של כ־14%. עוד מציין המחקר כי בשכונה ד' בבאר שבע מחיר השכירות החודשית בשכונה לדירות 3 חדרים נע סביב 2,400 שקל, ואילו מחיר השכירות בשכונה ו' ינוע בסביבות 2,000 שקל - פער של כ־20%.
"אחד הפרמטרים הראשונים המעניינים רוכשי דירות, הם מחיר, מיקום ואכלוס. בשאלת המיקום תמיד נכנסת השאלה אילו מוסדות חינוך יש באזור? ככל שהמוסדות הם בעלי שם ומוניטין גבוהים יותר כך המיקום מתאים יותר. צריך לזכור של 82% מרוכשי הדירות במתחם הם משפרי דיור לילדים שעוד כמה שנים יתחילו ללמוד לתואר שלהם. בשל מחירי השכירות הגבוהים, הסטודנטים כיום מעדיפים לגור עם הוריהם כך שהקרבה למוסד להשכלה גבוהה שווה לרוכשי הדירות הרבה יותר מפרמייה כספית", אומר דני לוי סמנכ"ל השיווק ממזרחי ובניו, הבונה את מגדלי פרקפקט בשכונת מגדלים בשדרה (ח-501) בסמוך למרכז הטכנולוגי HIT חולון.
