רפורמת הנדל"ן של כחלון לא חדשה ולא יעילה

כמה שעות לאחר שסקר טלוויזיוני חזה לו קאמבק פוליטי מרשים, התייצב משה כחלון בתחילת השבוע על הבמה בכנס של מכללת נתניה, תקף את המדיניות הממשלתית בתחום הדיור וקבע כי על הממשלה לפעול לביטול המע"מ על רכישת דירה.

מכללת נתניה, זה הבית של כחלון עכשיו. שורה של מומחים ויועצי צללים מייעצת לו שם, מכשירה עבורו את הקרקע לחזרה למרכז הבמה הפוליטית. כחלון מתייצב חזיתית לא רק מול ראש ממשלה שהראה לו את הדלת, אלא גם מול שר אוצר שמנסה לחלץ את עצמו משפל תדמיתי, בינתיים באמצעות צעדים קטנים בתחום יוקר המחיה כמו הורדת מחיר השמנת או בנייה עתידית של מעונות סטודנטים.

ביציע הכלכלי של ירושלים עוסקים בימים אלה בספורט חדש - ספירה לאחור של ימיו של יאיר לפיד במשרד האוצר. בכירים במשרד שלו העריכו בשבועות האחרונים כי שר האוצר יתקשה להעביר תקציב נוסף, שלפי הערכות בנק ישראל צפוי להיות תקציב גזירות כמו קודמיו. הנזק הפוליטי יהיה עצום, ולכן, מעריכים שם, יבחר לפיד באחד מהשניים: לפרק את הקואליציה על רקע אידיאולוגי (חרדים, הסכם מדיני ועוד) או להישאר בקואליציה ולהתאמץ להביא בשורה אמיתית בתחום מחירי הדיור, עד כמה שהדבר ישים בטווח של כשנה. זה הצעד היחיד שיכול להקנות לו עוד כמה חודשי חסד, ואולי בהמשך גם את ראשות הממשלה.

כחלון, שכבר קרא כמה פעמים בעבר להכריז על מצב חירום בשוק הדיור, עתיד להוציא בקרוב במסגרת אותה מכללת נתניה הצעת רפורמה מלאה בתחום הנדל"ן. הוא לא מסכים עם הטענה שלפיה הוא סימן את מחירי הנדל"ן כקלף הפוליטי המנצח שלו, מבחינתו הוא עובר תחום תחום - בנקאות, דיור ומיסוי - כדי להציע פתרונות. אלא שבסיטואציה הזו אי אפשר להתעלם מהתחושה שיש לנו שני טוענים לראשות הממשלה שפוזלים לג'וקר הנדל"ני.

כשהמוטיבציה הפוליטית מעודדת עיסוק בבעיה כלכלית כל כך אקוטית, הציבור יכול רק להרוויח. זאת כמובן בתנאי שהתוכניות הגרנדיוזיות יתורגמו למעשים. האם הפתרון נמצא בביטול המע"מ? לא בטוח.

זה לא עבד בשוק הסלולר

"נבטל את המע"מ על דירה ראשונה לזוגות צעירים. מבחינתנו, אין דבר שאינו ישים". הציטוט האחרון אינו שייך למשה כחלון אלא דווקא לשר השיכון אורי אריאל. במאי האחרון, מיד לאחר שנכנס לתפקידו, החל אריאל בדיונים עם משרד האוצר על ביטול המע"מ לרוכשי דירה ראשונה. 93 ראשי רשויות וכל הצמרת הקבלנית בישראל התייצבו להצדיע לו, אבל ההצעה, שזוכה להתנגדות חריפה במשרד האוצר, נקברה לטובת קבינט דיור, חברה ממשלתית חדשה והבטחות להפצצת הארץ במכרזים של דיור להשכרה.

במשרד האוצר מתנגדים באופן מוחלט לכל מהלך של הפחתת מע"מ על דירות. ההכנסות ממע"מ על דירות חדשות (על דירות יד שנייה לא משלמים מע"מ) מגיעות ל־1.5–1.7 מיליארד שקל בשנה. באוצר אומרים שההצעה לפטור ממע"מ רוכשי דירה ראשונה תפתח פער לא סביר בין שוק הדירות החדשות לשוק דירות יד שנייה, וממילא ספק אם הפטור ממס אכן יתגלגל אל הרוכשים.

לכחלון יש מענה לכל השאלות האלה. הוא לא מציע פטור גורף ממע"מ, אלא ביטולו רק על דירות 3 חדרים ולאוכלוסיות ספציפיות שהמדינה חפצה ביקרן. לדברי כחלון, ההצעה שלו תגרע הכנסות ממסים של 200–300 מיליון שקל בשנה לכל היותר, ותביא באופן מיידי לגידול בפעילות בשוק הדיור. לדבריו, ההכנסות ממסים כתוצאה מהפעילות המוגברת ימלאו את החור שייפער, בדיוק כפי שקרה לאחר הרפורמה בסלולר.

אלא שהטיעון האחרון של כחלון לא ממש עומד במבחן המציאות. דו"ח מינהל הכנסות המדינה שפורסם רק בשבוע שעבר הראה כי גביית מס החברות ב־2012 עמדה על 261 מיליארד שקל - ירידה של 4% לעומת השנה הקודמת. כשבוחנים את תשלום מס החברות לפי חלוקה ענפית, מתברר כי הענף ש"מככב" עם הירידה הבולטת ביותר במסים הוא ענף התקשורת, עם ירידה ריאלית של כ־27% ב־2012 אחרי ירידה ריאלית של 11% ב־2011. כך שהפעילות המוגברת בענף הסלולר עם כניסתם של המתחרים החדשים לא התבטאה בגידול מקביל של ההכנסות ממסים, אלא להפך.

לחזור להיצע וביקוש

למי שאובדן המיסוי לא ממש מרגש אותו, ובהנחה שניתן לספוג אובדן הכנסות ממסים כדי לפתור בעיה גדולה יותר, הרי שההצעה של כחלון נתקלת בעוד בעיה פוטנציאלית. כחלון טוען שבידי המדינה האפשרות לכוון להיכן ולאילו אוכלוסיות תתגלגל הטבת המס. הרי לא אתן הטבה לרוכשי דירות יוקרה, הוא אומר. במציאות הישראלית ההצהרה הזו מבוססת על הנחה נאיבית - שבמדינת ישראל לא ישתרבבו לרשימת המועדפים אזורים שפוליטיקאים מכל רחבי הקשת הפוליטית רוצים ביקרם. די להסתכל על רשימת היישובים הנהנים כיום מהטבות במס הכנסה כדי להבין לאן זה יכול להגיע.

כחלון גם מאמין שהעובדה שהטבת מס מסוימת קשה לחלוקה לא צריכה להרפות את ידי המדינה מאימוצה. לשיטתו, ניתן להכניס את הטבת המע"מ כתנאי במכרזי דיור ממשלתיים ולדאוג באופן הזה שהיא תגולגל אל הרוכשים. אלא שהעובדה שהצעת הפטור ממע"מ זכתה לתמיכה נלהבת כל כך של חברות הבנייה, מרמזת אולי שיש גם משהו בטענת האוצר שלפיה יהיה קשה עד בלתי אפשרי לוודא שההטבה באמת תגיע לרוכשי הדירות ולא תישאר בכיסי הקבלנים.

הבעיה המרכזית שלה אין לכחלון פתרון קסם היא אפקט צדדי אפשרי ומדאיג על שוק הדיור. ביטול המע"מ על דירות חדשות יעניק העדפה מיידית וברורה לשוק הדירות מיד ראשונה שממילא לא בונה מספיק דירות בשביל לעמוד בביקושים. זה כבר מחזיר אותנו לשורש הבעיה של שוק הדירות בישראל - היעדר ההיצע. מה שנדרש הוא לא הטבה נקודתית במס לאוכלוסיות נזקקות, אלא פתרון מהעולמות הקלאסיים של הכלכלה בצורת בנייה בכמות שהולמת את הביקושים ובאזורים שבהם מתקיימים הביקושים הללו.

מחמם עוד אטרייה קרה

ולסיום עוד הערה. "מי שיצר את הרפורמה בתחבורה הציבורית ובשוק הסלולר היה אגף התקציבים" - כך אמר ל"כלכליסט" אמיר לוי, הממונה על התקציבים באוצר, לפני כשבועיים.

נתניהו הראה לכחלון את הדרך (ארכיון) צילוםף טל שחר

את הרפורמה בסלולר שהגה האגף, עם מאפיינים דומים מאוד לזו שהוביל כחלון, ניסו למכור לקודמו של כחלון בתפקיד אריאל אטיאס ללא הצלחה יתרה. כחלון הגיע, השתכנע וגזר את הקופון. הוא היה "הפרונט" המתאים מבחינת פקידי האוצר, וכל עוד המטרה הושגה, הקרדיט לתוכנית לא היה חשוב.

אבל כשעוסקים בפוליטיקה אי אפשר שלא להזכיר שגם בסיבוב הזה מחמם כחלון אטרייה קרה שפוליטיקאים רבים (מאיר שטרית, יואל חסון, ישראל אייכלר) כבר הציגו בעבר ונדחו על ידי האוצר. אטרייה שרק לפני כמה חודשים ניסה שר השיכון בעצמו להפשיר ונכשל. כחלון יכול לשלוף את הקלף הזה שוב מיציע האקדמיה, אבל דברים שרואים משם נראים אחרת כשיושבים בממשלה.

כחלון יודע זאת היטב. הוא גם יודע שללא רוח גבית של משרד האוצר, שום רפורמה בתחום הדיור לא תצא לפועל. גם את זה כחלון צריך לזכור כשהוא משחרר הבטחות פוליטיות מהיציע.