המדינה הבינה שהיא לא יודעת מה קורה למחירי הדירות

"נדרש שיפור משמעותי בנתוני הדיור בישראל, הן באמינות ובאיכות הנתונים הקיימים והן בהיקפם" - זו המסקנה שאליה מגיע הצוות הבין־משרדי לשיפור נתוני הדיור בישראל בראשות המועצה הלאומית לכלכלה בדו"ח הביניים שיגיש השבוע למשרד הממשלה. גלגולו הראשוני של הצוות נולד כיוזמה של מנכ"ל משרד האוצר לשעבר חיים שני לפני יותר משלוש שנים. לפני כשנתיים הטיפול בנושא עבר לידי המועצה הלאומית לכלכלה בראשות יוג'ין קנדל וכעת ממלי הצוות שרק הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תרכז ותפרסם את הנתונים על מחירי הדירות, תוך שיפור והרחבת בסיס הנתונים שעליו היא מסתמכת.

כיום, בכל רבעון מספקים בנפרד משרד השיכון, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד השמאי הממשלתי דו"חות על מחירי הדירות ברחבי הארץ, כאשר הלמ"ס מפרסמת גם מדד מחירי דירות חודשי. הנתונים לעתים קרובות סותרים אלה את אלה, ומעלים שאלות על הכפילות והמשאבים המיותרים שמשקיעים משרדי הממשלה השונים על סקירות נדל"ן. עד לאחרונה גם משרד האוצר פרסם נתונים על מחירי דירות חדשות, אך בשנה האחרונה - ככל הנראה בעקבות עבודת הצוות הבין־משרדי - מפרסם המשרד נתונים על מספר הדירות שנרכשו בכל חודש ובכל רבעון בפילוחים לסוגי רוכשים ואזורים אך ללא מחירים.

יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה יוג'ין קנדל ושר האוצר יאיר לפיד צילום: יאיר שגיא, דימיטרי שבצ'נקו

מתווים מדיניות על עיוור

השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים מפרסם אחת לרבעון את מחיריהן הממוצעים של דירות 4 חדרים חדשות ויד שנייה ב־16 ערים מרכזיות, המוצר הנפוץ בשוק הדיור הישראלי, ולכן יש מי שקורא למדד זה "מדד הביג־מק של הנדל"ן".

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לעומת זאת, מפרסמת מחירי דירות אחת לרבעון בפילוח למחוז ולגודל דירה. משרד השיכון, שסקירתו חדשה יחסית, מפרק את הנתונים לדירות חדשות וישנות בגדלים שונים ב־75 ערים ויישובים ברחבי הארץ.

הבעיה היא שחדשות לבקרים הכותרות זועקות מספרים שונים, מה שמבלבל את השחקנים בשוק הנדל"ן למגורים, לרבות מתווי המדיניות. גם קבינט הדיור של הממשלה בראשות שר האוצר יאיר לפיד הכיר בישיבתו בחודש יוני האחרון בצורך בנתוני נדל"ן אמינים, שכן המדינה צריכה בראש ובראשונה מידע מדויק כדי להתוות מדיניות ולדעת אם היא מצליחה לעמוד ביעדיה. ללא נתונים אחידים ומדויקים, הממשלה לא באמת מעודכנת בנעשה בשוק הנדל"ן למגורים. לפי הדו"ח החדש של המועצה הלאומית לכלכלה, הממשלה למעשה לא יודעת מה המצב בשוק.

במקביל, נתוני הדיור אמורים לסייע לאנשי מקצוע כמו יזמים וקבלנים, ולא פחות חשוב - לציבור רוכשי הדירות. הנתונים הללו אמורים לסייע לצרכנים להגיע להחלטות מושכלות, ולא להיגרר כעדר למהלכים של רכישה או מכירה שאינם תואמים את השוק ועשויים לנפח או למוטט אותו.

"המידע עדיין מפוזר על פני מספר מערכות רב", נכתב בהחלטת קבינט הדיור מהקיץ, "במצב הקיים לא ניתן להצליב מידע ולייצר תמונה מלאה על הפעילות בשוק הנדל"ן. להיעדרו של מידע זה השלכות שליליות משמעותיות על השוק. עבור גורמי הממשלה, הדבר מקשה על קבלת החלטות מדיניות בזמן אמת המתבססות על נתונים זמינים ואמינים. בשוק הנדל"ן, היעדרו של מידע זה מחייב קבלת החלטות בתנאי אי־ודאות ומקשה על קידום עסקאות. לצורך קבלת תמונה מאוחדת דרושה יצירת תשתית שתאפשר שילוב נתונים ממוחשב".

תוכנית האחדת הנתונים מרוכזת על ידי המועצה הלאומית לכלכלה שבמשרד ראש הממשלה, אך בצוות חברים גם נציגי הלמ"ס, בנק ישראל ומשרדי השיכון, האוצר והמשפטים. אף שהיוזמה כבר מתגלגלת כמה שנים, הקבינט הקצה לה בקיץ תקציב של 5 מיליון שקל בשנה, שכעת יתורגם לאיחוד וטיוב הנתונים בפועל. בדו"ח הביניים של הצוות נכתב כי "עליות מחירי הדיור בשנים האחרונות והצורך ביישום מדיניות ממשלתית אפקטיבית בתחום העלו את הצורך בנתוני דיור איכותיים ומקיפים. המדדים השונים הצביעו לא פעם על מגמות הפוכות שנבעו הן ממתודולוגיות חישוב שונות והן משימוש בבסיסי נתונים שונים. נוכח מרכזיותו וחשיבותו של שוק הדיור, עלה הרצון לשפר את מסד נתוני הנדל"ן כדי למזער את טעויות המדידה".

מהדו"ח עולה עוד כי לפני כארבע שנים החלו השמאי הממשלתי ומשרד האוצר לפרסם מדדים משלהם, אך מדד השמאי הממשלתי "מנפק קריאת כיוון בסיסית אך לא יותר מכך", ו"מדד האוצר מתייחס רק לדירות חדשות ולכן רגיש לאסטרטגיות מכירה של הקבלנים".

דו"ח הצוות מראה בגרפים את מה שרבים בשוק הנדל"ן חשדו בו זה מכבר: מדד המחירים של משרד האוצר "מתנהג באופן שונה לחלוטין מהמדדים האחרים". בין אפריל 2010 ליוני 2012 המדד של האוצר מצביע על ירידת מחירים, בעוד מדד מחירי הדירות של השמאי הממשלתי ומדד הלמ"ס הראו עליות ברורות. כאמור, לפני כשנה חדל משרד האוצר מלפרסם את מחירי הדירות החדשות.

איך משפרים את הנתונים

הצוות הבין־משרדי מצא כי "מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא בעל המתודולוגיה הטובה ביותר להערכת השינויים ברמת המחירים של דירות בבעלות בישראל", אך בכל זאת הגיע למסקנה שיש צורך בשיפור משמעותי באמינות, איכות והיקף הנתונים שעליהם הוא מתבסס. נתוני הלמ"ס מתבססים על דירות שנמכרו ועל מחיריהן, ולא על ערכן של כלל הדירות הקיימות בישראל. כך בשנת 2011, לדוגמה, מחירה הממוצע של דירה שנמכרה היה 1.09 מיליון שקל, אך אומדן המחיר הממוצע לכלל הדירות בארץ היה גבוה ב־15% ועמד על 1.26 מיליון שקל בממוצע לפי הדו"ח.

כדי לשפר את המדד ממליץ הצוות לפעול בשלושה מישורים: שיפור הנתונים המתקבלים מרשות המסים, לרבות חיוב הצדדים בעסקת נדל"ן למגורים בהקלדה מקוונת של מאפייני הדירה הנרכשת כגון שטח, קומה וכיו"ב; הוספה ושקלול של נתונים המתקבלים במשרד השיכון על דירות חדשות שנמכרות על ידי הקבלנים (הדיווח המתחייב מחוק המכר דירות), שהן כרבע מכלל העסקאות למגורים; והוספה של נתונים מהמערכת הבנקאית, בעיקר הערכות השווי של הדירות שמבוצעות כחלק מהליך נטילת משכנתא על ידי הבנקים למשכנתאות. המלצה זו מחייבת את שיתוף הפעולה של הבנקים, שהם תאגידים עסקיים בניגוד לרשות ממשלתית.

שלושת התהליכים יתרמו להפקת "מדד מחירי דירות טוב ומדויק יותר ולשיפור כללי של המדדים והמחקרים הנערכים כיום בישראל, יאפשר הבנה טובה יותר של הפעילות בשוק הדיור, ויתרום ליצירת מדיניות ממשלתית טובה יותר", נכתב בהמלצות. כמו כן, הצוות ממליץ כי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס המפורסם בערכים נומינליים יפורסם גם במתכונת של מדד ריאלי, ובמתכונת נוספת שתפריד בין דירות חדשות לדירות מיד שנייה.

המלצות נוספות של הצוות כוללות מהפך באופן שבו מתייחסים למחסור ביחידות דיור במשק. "נהוג למדוד את הגידול במשקי הבית, אך שיטה זו מוטעית מיסודה והצוות מבקש להסירה מארסנל כלי המדידה", נכתב. הסיבה לכך היא שהמדינה נוהגת לספור את משקי הבית החדשים שנוצרים בכל שנה (כ־40 אלף) באמצעות ביקוש לדירות - אך מדובר בכמות מבוקשת בהינתן מחיר מסוים. בפועל, צריך לספור גם את הזוגות הצעירים שגרים אצל ההורים למשל, שהמדינה סופרת כמשק בית אחד - ולא כך הוא. כיום המחסור בדירות עומד על 80 אלף, לדברי הצוות.

במהלך חריג, מבקש הצוות לשתף בשיפור הנתונים גם את השמאים והמתווכים בישראל, וכן את לוחות המודעות המקוונים למכירת דירות. "הערכותיהם של השחקנים המרכזיים בשוק מנחות את פעולתם בשווקים ועל כן הן מהוות חלק נכבד בהכוונת הפעילות בשוק. שוק הדיור הוא שוק פיננסי, ובשווקים פיננסיים להערכות ולציפיות השחקנים השפעה על רמת המחירים והפעילות בשוק", נכתב במסקנות הביניים של הצוות. אך אם שיתוף השמאים מבורך, דחיקתו של מדד השמאי הממשלתי אינה מתקבלת בברכה בהכרח. "מדובר בטעות קריטית", אמר ל"כלכליסט" השמאי הבכיר עו"ד חיים מסילתי. "לשמאי הממשלתי יש בסיס נתונים גדול והוא משקף את המגמות האמיתיות בשוק הנדל"ן".

הכלכלן הבכיר עופר רז־דרור, היושב בראשות הצוות לצד יוג'ין קנדל, אמר ל"כלכליסט" כי לאחר פרסום דו"ח הביניים הם צפויים לעסוק בהרחבה בנושא השכירויות, שעליו כמעט אין נתונים מלבד סקר רבעוני של הלמ"ס שמודד את מחירי שכר הדירה לפי מחוזות וגודלי דירות. לדבריו, הצוות ידון ביוזמה חדשה למחיר יעד לדירה שייקבע כשיעור מתוך ההכנסה למשק בית.

המשרדים מודעים לבעיות

ממשרד המשפטים נמסר כי "השמאי הממשלתי הראשי זיהה לפני כמה שנים את הבעיות בבסיס הנתונים ובמדדים השונים שפורסמו על ידי גורמים ממשלתיים ופרטיים שונים, כמצוין בדו"ח הצוות הבין־משרדי. עקב בעיות אלו מצא השמאי הממשלתי הראשי צורך במדד המייצג נכונה את השתנות מחירי הדיור, ומשכך פיתח והחל לפרסם מדד זה בדו"ח רבעוני. המדד שאותו מפרסם השמאי הממשלתי הראשי מביא לביטוי את תובנותיו ויכולותיו של שמאי מקרקעין, בין היתר, בניתוח הנתונים, ניפוי עסקאות בעייתיות וחריגות, וכל זאת לשם קביעת מדד מהימן כנדרש. לכשתגובש שיטת מדידה רשמית, מהימנה ואחידה, בכוונת השמאי הממשלתי הראשי להפסיק את פרסום המדד העצמאי מטעמו".

ממשרד האוצר נמסר כי "מינהל הכנסות המדינה בדק עד סוף שנת 2012 את השינויים במחירי דירות חדשות בלבד, המהוות כ־20% משוק הדיור. קבינט הדיור החליט על הקמת צוות שתפקידו להמליץ על דרכים לטיוב נתוני הנדל"ן המצויים בידי הממשלה ועל אופן פרסומם".

נתוני ההוצאה על דיור מתוך ההכנסה מתפרסמים לראשונה

"נטל הדיור על ההכנסה עלה ב־20% בתוך חמש שנים"

על מנת להבין את הקושי של משק בית לרכוש דירה, מבקש הצוות הבין־משרדי לשיפור נתוני הדיור בישראל לקשור את ההוצאה על דיור להכנסת משק הבית.

בעוד הלמ"ס מפרסמת אחת לשנה את שיעור ההוצאה על דיור מכלל סל ההוצאות של משק הבית (לרבות מזון, חינוך וכו'), הצוות מספק נתונים על ההוצאה כשיעור מההכנסה ברוטו למשק בית.

בשנת 2006 עמד השיעור הזה על כ־16.2% והוא עלה בהדרגה עם השנים והגיע ל־19.6% בשנת 2011. כלומר, הישראלים מוציאים כחמישית מהכנסתם על דיור. "מדובר בעלייה של 20% בנטל הדיור בתוך חמש שנים", מזהירים כותבי הדו"ח. "היקף הגידול משתווה לכלל הוצאות משקי הבית על צריכת מים חשמל וגז או לחילופין להוצאותיהם על צריכת דואר טלפון ותקשורת". המשמעות היא שעל מנת להמשיך לשלם על קורת הגג שמעלינו, אנחנו נדרשים בהדרגה לצמצם או לבטל לחלוטין הוצאות אחרות.

עוד עולה מהנתונים כי ל־60% ממשקי הבית יש נטל דיור הנמוך מ־25% מהכנסתם, ובמקביל ל־40% ממשקי הבית נטל דיור הגבוה מ־25% מהכנסתם. ל־20% יש נטל גבוה מ־33% מהכנסתם; ול־10% מהישראלים ההוצאה על דיור מהווה יותר מ־45% מההכנסה. לכ־55% ממשקי בית יש משכנתא, בעוד 45% גרים בדירות בבעלותם ואין להם תשלומי משכנתא.