דירות קרובות, מחיר רחוק

"כלכליסט" ואתר מדלן איתרו, על פי נתוני רשות המסים, שורה של עסקאות שבוצעו ב־2013 ושבמסגרתן שתי דירות דומות, המרוחקות זו מזו מרחק הליכה קצר של עד 500 מטר, נמכרו בפערי מחירים שמגיעים למאות אחוזים. בכל המקרים מאפייני הדירות מבחינת השטח והקומה זהים, והעסקה התבצעה באותה תקופה - אבל לפעמים מספיק מרחק של חמש דקות הליכה כדי שמחיר דירה יזנק במיליון שקל. "חציית כביש בודד מעלה את ערך הנדל"ן במיליון שקל, כשיש הבדלים משמעותיים בחתך האוכלוסייה, בתדמית של השכונה, בגיל הבניין ובאיכות הבנייה", אומר סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן, רוה איתן. "רוכשי דירה להשקעה או למגורים חייבים להיות מודעים למאפיינים הללו".

נתניה (ארכיון) צילום: נמרוד גליקמן

מהבדיקה עולה כי פערי מחיר לא מבוטלים נמצאו דווקא בערים המבוקשות במרכז הארץ, היקרות ממילא: דירת 4 חדרים בשכונת נווה חן שבדרום תל אביב, המוצגת בעמודים הבאים, עלתה 958 אלך שקל. דירה דומה ואפילו קטנה במעט בשכונת רמת חן שברמת גן נמכרה תמורת 1.8 מיליון שקל, שמייצגים מחיר כפול למ"ר ופער של 840 אלף שקל - כמעט 5,000 שקל לכל אחד מ־170 המטרים שמפרידים ביניהן. באופן דומה, דירת 3 חדרים בנווה שאנן עלתה 763 אלף שקל, בעוד דירה זהה בפלורנטין עלתה 2 מיליון שקל - מחיר גבוה פי 2.5, אף שהמרחק בין הדירות הוא כ־400 מטר.

את הפער הזה אפשר להסביר במכלול של סיבות, החל בסמיכות לכביש סואן שמפחית את מחירה של דירה מסוימת, וכלה בדירוג החברתי־כלכלי (לפי אשכולות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), שהופך את האוכלוסייה במיקום אחד לחזקה יותר ואטרקטיבית יותר. "המחיר יכול להיות גבוה בעשרות אלפי שקלים אם דירה אחת רק מוארת יותר מהשנייה", אומרת עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו־סכסון. "אם השכונה הסמוכה יותר מסודרת, יותר אסתטית, ויש בה שטחים ירוקים בין בניין לבניין, אנשים מוכנים לשלם על דירה בה עשרות ומאות אלפי שקלים יותר".

מעבר לזה, אומרת חכם: קניית דירה זה דבר רגשי. "הרבה פעמים, כשהקונה מתאהב בדירה הוא מוכן לסתום את הפער במחירים, גם אם לפעמים השיקול הוא לא נכון מבחינה כלכלית. כאן נכנס התפקיד של מתווך מקצועי, שמנטרל את הרגשות ומציג ללקוח את האזור ואת האופציות העומדות בפניו, לפי התקציב שלו. מתווך יוכל להציע ללקוח דירה בשכונה סמוכה במחיר נמוך יותר, במקום שייקח על עצמו משכנתא עצומה.

"גם לרוכשי דירות למגורים, וגם למשקיעים הקונים דירות שאותן ישכירו, כדאי לשקול ברצינות את הדירה הזולה שמעבר לפינה", אומרת חכם. "במרוצת השנים עשויה השכונה הסמוכה לשנות את פניה ולהפוך למבוקשת, מה שיביא לעלייה בערכי הנכסים שבה — כמו מהפך שעברה שכונת פלורנטין בדרום תל אביב בשני העשורים האחרונים".

קארמה רעה ומוניטין טוב

לדברי השמאית הבכירה נחמה בוגין, יש גורמים רבים שמשפיעים לרעה על מחיר דירה, ואפילו כאלה שאין להם הסבר כלכלי. "זה קורה יותר פעמים ממה שנדמה לנו. למשל, אנשים לא רוצים להיכנס לבית עם 'קארמה רעה' - אירוע מטריד שקרה במקום, אסונות, מוות או בעלים קודמים עם עבר בעייתי. דירות כאלה עומדות שנתיים־שלוש בשוק והמחיר שלהן יורד בעשרות אחוזים".

מצד שני, מוניטין חיובי מושך מחירי דירות מסוימות מעלה, אף שבסמיכות אליהן יש דירות זהות שעולות פחות. "המיתוג של הקבלן זה גורם מאוד משפיע, בין שלטובה ובין שלרעה", אומרת בוגין. "יש חברות קבלניות ויזמיות עם מוניטין טוב, למשל תדהר ברחבי הארץ, או פריזט־חסון בהוד השרון, שדירות מיד שנייה בבניינים שהן בנו נמכרות במחיר הגבוה ב־5%-10% מדירות בבניינים ליד. הקהל מתעניין מי בנה את הבניין, וזה עושה את שלו. לעומת זאת, יש יזמים שהיתה להם שרשרת הסתבכויות, ועכשיו מחירי הדירות בבניינים שהם בנו, אפילו לפני שנים - יורדים, כי המיתוג ירד".

דירות למכירה בדרום תל אביב. לשקול בחיוב דירות במתחמים שמיועדים להתחדשות עירונית צילום: דוד הכהן

בתי ספר טובים גם הם מעלים את מחיר הדירה. "לפעמים ילדי רחובות סמוכים, ממש במרחק יריקה זה מזה, הולכים לבתי ספר שונים, אחד יותר טוב והשני פחות טוב. זה משפיע על הביקוש והמחירים", אומרת בוגין.

גם טרנדים נדל"ניים מקפיצים את מחירי הדירות, היא אומרת - וכשהם מתרסקים, התוצאה מורגשת בכיוון ההפוך. "פעם היתה אופנה של קבוצות רכישה, אנשים נהרו לקבוצות האלה. בשיאן של קבוצות הרכישה זה היה כבר בלתי סביר, אנשים לא רצו לגור שני בניינים הצידה מבניין מתוקשר של קבוצת רכישה. היום יש אנשים שנזהרים אפילו לקנות דירה מיד שנייה בבניין כזה.

"נוסף על כך, היום יש יותר מודעות לנושאים סביבתיים כמו זיהום קרקע וקרינה מאנטנות סלולריות וממתקני חשמל. לפני שנותק קו המתח הגבוה שעבר בקצה שכונת המשתלה בצפון תל אביב, הדירות שלידו היו זולות מדירות בחלק השני של שכונת המשתלה. אנשים לא רוצים לגור ליד מקור סכנה כזה".

כשהמחיר כולל את העתיד

אחד הגורמים המשמעותיים ביותר שצפויים להשפיע על האסתטיקה האורבנית בישראל בעשור הקרוב הוא התחדשות עירונית - בעיקר פרויקטים של פינוי־בינוי שבמסגרתם ייהרסו בניינים ישנים ויוקמו חדשים, ופרויקטים של שיפוץ מבנים במסגרת תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה). הבניינים הישנים שעומדים על תילם חצי מאה ויותר, בזמן שמעבר לכביש קמים להם מגדלי יוקרה מודרניים, מהווים בשנים האחרונות קרקע פורייה לספקולציה נדל"נית. כשמתגבשות תוכניות להתחדשות עירונית, המשקיעים עטים על הדירות הישנות כדי לקנות אותן במחירי מציאה ולבצע "אקזיט" לאחר כמה שנים, כשימכרו דירה גדולה וחדשה (בפינוי־בינוי) או גדולה ומחודשת (בתמ"א 38).

נכון שלא תמיד מבשילות התוכניות, ונכון שפרויקטים בסדר גודל כזה לוקחים שנים, אבל חכם מציעה למשקיעים לשקול בחיוב דירות במתחמים שמיועדים להתחדשות עירונית. "במסגרת התחדשות עירונית אזורים שלמים - למשל בבת ים וביהוד - ישתפרו ללא הכר בעוד כמה שנים", היא מעריכה. "בעל הנכס מגלם את ההתחדשות העירונית בתוך המחיר. ברגע שיש מסמכים המעידים על כך שהפרויקט קרוב לביצוע, בעל הנכס יודע שבעוד חמש־שש שנים יעלה ערך הנכס, לפעמים בעשרות אחוזים, והמחיר עולה בהתאם כך שמחיר הדירה בבניין הישן יושב איפשהו בין הערך הנוכחי של הדירה לבין המחיר העתידי שבו תימכר דירה חדשה בפרויקט".

בוגין עושה הבחנה בין רוכשי דירות למגורים לבין משקיעים, שלהם היא ממליצה "לחפש את הדבר הבא ולפתוח טבעות חיפוש" נוספות, מעבר לשכונות המבוקשות. "הפיתוח וההתחדשות מתפשטים במעגלים: כששכונה ממצה את עצמה, הרוכשים עוברים לשכונה הבאה", היא אומרת. "השיטה היא לקנות בטבעת שעוד לא הגיעו אליה ולחכות חמש־שבע שנים. אני תמיד מכוונת לאזורים של תמ"א 38 ופינוי־בינוי במרכז. זה לוהט".

וכמובן, "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן". מיקום עם ייחוס מיוחד, אפילו בקרבת מקום לשכונה זהה במאפייניה, עולה יותר, והרבה. "במגזר החרדי, דירה ברחוב של הרב היא יקרה בהרבה", אומר השמאי הבכיר חיים מסילתי. "קחי לדוגמה את רחוב הקבלן בשכונת הר נוף בירושלים, שם התגורר הרב עובדיה יוסף עד מותו: ככל שמתרחקים מביתו, המחירים יורדים. אין לזה שום הסבר אחר - יש בשכונה אותם קווי אוטובוסים ואותם בתי ספר".

לדברי מסילתי, בערים רבות בעולם, לא רק בארץ, יש גבול ברור שמצדו השני המחירים צונחים. "במנהטן, כשעוברים את רחוב 96 שמצפון לו שוכנת הארלם, מחירי הדירות יורדים. רחוב אחד מפריד בין ה־Upper East Side היוקרתי לשכונה שחלקים רבים ממנה עדיין מוזנחים".

צילום: עמית שעל, נמרוד גליקמן

בשנות התשעים, אחרי הרבה שנות הזנחה, פלורנטין הפכה פתאום לאחת השכונות החמות בקרב צעירי תל אביב. המפץ הגדול הזה איבד תנופה בעשור הקודם, אבל בשנים האחרונות פלורנטין נהנית מעדנה מחודשת שמתבטאת גם במחירי הנדל"ן בשכונה, כולל בפרויקטים חדשים (בעיקר סביב צומת הרחובות פלורנטין ואברבנאל). לעומתה, שכונת נווה שאנן הסמוכה ממזרח, ממש מעבר לרחוב העלייה, קלטה בשנים אחרונות גל גדול של מהגרי עבודה קשי יום, המתרכזים בעיקר באזורים הסמוכים לתחנה המרכזית. הגל הזה הפך את השכונה לפחות אטרקטיבית בעיני רבים, ומונע ממנה לסגור את הפערים מול האחות המערבית יותר.

צילום: עמית שעל, נמרוד גליקמן

שכונת עיר ימים החדשה בנתניה החלה להתאכלס רק לפני חמש שנים, והפכה במהירות לאבן שואבת לזוגות צעירים שביקשו להישאר בסמוך לתל אביב, במחירים שפויים יותר. המיקום הנוח והאטרקטיבי - בסמוך לכביש החוף ולחוף הים - הפך את השכונה ל"שוק חסר תקדים בנתניה, מבחינת כמות המכירות ורמת המחירים", אומרת עינת נחמן־אלפנדרי, אנליסטית בכירה במדלן: "ב־2013 נמכרו בשכונה 275 דירות במחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל". לעומתה, שכונת קריית נורדאו הסמוכה, מעבר לשדרות בן גוריון, משופעת בבנייני רכבת שהוקמו ברובם בשנות השישים. "בשנים הקרובות ניתן לצפות ליוזמות פינוי־בינוי להחלפת בנייני הרכבת ושדרוג השכונה", מעריכה אלפנדרי.

צילום: אוראל כהן, נמרוד גליקמן

שכונת כפר גנים ב' נבנתה בשנות השמונים כהרחבה של שכונת כפר גנים הישנה, ומתאפיינת בבניינים של חמש־שש קומות שנחשבו איכותיים בזמנם ומשכו אוכלוסייה מבוססת. בשנים האחרונות היא איבדה לא מעט מהאטרקטיביות שלה לטובת האחות החדשה יותר, כפר גנים ג' ("החדשה"), שהוקמה על פרדסים מדרום לשכונה המקורית. השכונה החדשה, המתאפיינת בבנייה המשלבת צמודי קרקע ובניינים של עד תשע קומות בסטנדרט גבוה, נהנית מתשתיות חדישות יותר ומנגישות עדיפה לכביש 471, המוביל לאוניברסיטת בר־אילן ולכביש 4; ולדרך רבין, המחברת את השכונה לצפון העיר ולאזור בית החולים בילינסון.

צילום: אוראל כהן, נמרוד גליקמן

נהוג לחשוב שכשעוברים את הגבול מרמת גן לתל אביב, מחירי הדירות מזנקים. אבל גם לכלל הזה יש יוצאים מהכלל: רמת חן היא אחת משכונות המגורים היקרות ברמת גן, ומאופיינת בהרבה בתים צמודי קרקע. היא שומרת כבר שנים על אפיל גבוה הודות למיקום המצוין קרוב לכביש גהה ולציר אלוף שדה, למערכת החינוך שכוללת בין היתר את תיכון בליך, ולקרבה הגדולה לפארק הלאומי ולספארי. לעומתה, שכונת נווה חן שבדרום תל אביב היא חלק מגוש גדול הכולל גם את השכונות כפר שלם (סלמה), נווה אליעזר ואחרות; אלו מאופיינות באוכלוסייה חלשה כלכלית ובבתי רכבת לא אטרקטיביים, וסובלות מביקוש נמוך יחסית.  

צילום: עמית שעל, נמרוד גליקמן

אור עקיבא נאבקת כבר הרבה שנים בתדמית של אחותה המסכנה של קיסריה. בחמש השנים האחרונות היא נחלה הצלחה בחזית הזו הודות לבניית שכונת היובל בצפון העיר. השכונה כוללת צמודי קרקע ורבי־קומות, ונהנית מנגישות לכביש 2 ממערב ולכביש 4 ממזרח. מעט רחוק יותר, בבנימינה הסמוכה, יש גם תחנת רכבת. היא תוכננה כמתחם עצמאי שיספק לתושבים מכלול שירותים מקיף מבלי לאלץ אותם להגיע לעיר עצמה (שגם היא, אגב, תיהנה בשנים הקרובות מאחת מתוכניות פינוי־בינוי הגדולות בישראל). היתרונות הללו משכו לשכונה אוכלוסייה חזקה של זוגות צעירים, משפחות ומשפרי דיור, חלקם בנים ממשיכים מקיסריה, ובשנים האחרונות קצב הבנייה בה הולך ומואץ. המחירים בשכונה מגיעים ל־30% מעל המחירים בשאר העיר, וצמוד קרקע במחיר של 2 מיליון שקל בהחלט קובע שיאים חדשים למקום, אך רמת המחירים עדיין אינה מתקרבת לאחות היוקרתית ממערב. 

צילום: עמית שעל, נמרוד גליקמן

קריית שרת, השכונה הגדולה בחולון, הוקמה בדרום־מזרח העיר בשנות השבעים והתאפיינה בעיקר בבנייני רכבת. בשנות השמונים נעשה ניסיון למשוך לשכונה אוכלוסייה צעירה, בעיקר על ידי בניית בניינים חדישים יותר, חיזוק מערכת החינוך והקמת תיכון איילון ומתנ"ס שטיינברג, והפיכת הבריכה המקומית לפארק מים. המאמץ נחל הצלחה חלקית - בעיקר משהוקמה ממערב שכונת קריית איילון האטרקטיבית. השכונה החדשה מורכבת מרבי־קומות בסטנדרט גבוה ומתשתית מצוינת, וכוללת גם את מוזיאון העיצוב ואת המדיטק, שהפכו למרכז תרבותי נחשב ברמה הלאומית. המיתוג של חולון כ"עיר הילדים" באותן שנים משך לשכונה החדשה אוכלוסייה חזקה ואיכותית, ומיצב אותה כאחת השכונות הטובות בעיר. 

צילום: צפריר אביוב, עומר מסינגר

שכונת קטמון ו' הוקמה בשנות החמישים כחלק מגל הקמת הקטמונים, ומתאפיינת כמוהן בבניית בלוקונים ובנייני רכבת. האוכלוסייה באזור היא ברובה חילונית (הגם ששכונות הקטמונים מערבות אוכלוסייה דתית וחילונית כאחד) ואינה חזקה כלכלית. הבית ברחוב בן זכאי קרוב לגבול עם קטמון הישנה, המבוססת והדתית יותר, ונהנה מהקרבה למוסדות החינוך שלה ולבית החולים משגב לדך. מעט צפון־מזרחית משם, הבניין ברחוב אמציה הוא בניין חדש בסטנדרט גבוה, המשקיף מעל בתי המושבה הגרמנית - השכונה היפה, הנעימה והיוקרתית ביותר בעיר, שנהנית גם ממיקום מרכזי.

צילום: צפריר אביוב, עומר מסינגר

שכונת נווה אילן נבנתה בשנות השמונים במערב העיר בשיטת "בנה ביתך", ושווקה בעיקר כשכונת צמודי קרקע לאנשי צבא קבע ומשטרה. האוכלוסייה החזקה נהנית מתשתית חינוכית חזקה, מהסמיכות לפארק הטכנולוגי ומיציאה ישירה אל כביש 4 המוביל אל ראשון לציון ותל אביב. רמת המחירים הגבוהה, והעובדה שתושבי השכונה אינם נוטים לעזוב, הפכו את הגיל הממוצע בשכונה למבוגר יחסית. לעומתה, שכונת רמות ויצמן הוותיקה, ממש מעבר לשדרות ז'בוטינסקי, מאופיינת בבנייני רכבת ישנים. עם זאת, בשנים האחרונות נבנו בה כמה מגדלי מגורים המשקפים פערי מחירים גדולים כבר בתוך השכונה. תנופת ההתחדשות העירונית הזו מסמנת את רמות ויצמן כהזדמנות נדל"נית.

צילום: עמית שעל, מיקי נועם אלון

שכונת אושיות הוקמה בשנות החמישים במטרה לקלוט עולים ממעברת רמה הסמוכה; עם הזמן היא התפשטה מזרחה וקלטה גם עולים מתימן ומאתיופיה. האוכלוסייה במקום היתה קשת יום, ובשנות התשעים אושיות צורפה לפרויקט שיקום שכונות. המאמץ הזה לא נחל הצלחה משמעותית, והשכונה נותרה לא אטרקטיבית. כיום ניכרות בה גם חריגות בנייה רבות ובנייה בלתי חוקית. שכונת היובל הסמוכה, לעומת זאת, נבנתה כדי למשוך לעיר אוכלוסייה חזקה ולהפוך אותה אטרקטיבית לעובדי מכון ויצמן ופארקי המדע שבצפון העיר. הקרבה לדרך בגין יצרה נגישות גבוהה לאזורי התעסוקה הללו, וכביש 40 הסמוך מקל על הגישה למרכזי הקניות והבילוי בצומת ביל"ו ועל היציאה לכביש 431.

צילום: עמית שעל, מיקי נועם אלון

שכונת קריית האמנים הוקמה במטרה לעצור את ההגירה השלילית של זוגות צעירים מרמלה אל ראשון לציון, מודיעין ושוהם, ולבנות גרעין של התחדשות בעיר. הבנייה החדשה והמיקום הנגיש, בסמוך לכביש 431 מדרום וכביש 40 מצפון (שגם מפריד את השכונה משאר העיר, על התדמית הבעייתית שלה), אכן חולל את השינוי, והמחירים בשכונה זינקו בשיעורים גבוהים. "היזמים פעלו לנתק בין השכונה החדשה לתדמית שהעיר סבלה ממנה, והעובדות מראות שהמהלך צלח", אומר רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן. לעומת זאת שכונת אג"ש הסמוכה סובלת ממתחים בין אוכלוסייה ערבית ודתית־לאומית, מאבטלה ומחוסר נגישות לתחבורה ציבורית - והמחירים נמוכים בהתאם. "במחיר של דירה בקריית האמנים אפשר לקנות שתי דירות באג"ש ולהישאר עם עודף לריהוט יוקרתי", אומר איתן.