"אין מענק שיכול לעזור בצינון מחירי הדיור - כל עוד ההיצע נמוך"

האפשרות שהמדינה תיתן מענקים של כ־100 אלף שקל לרוכשי דירה ראשונה מסעירה את הישראלים המחפשים דירה לרכישה, אך בקרב בכירי ענף הנדל"ן הדעות על התוכנית הנרקמת לסיוע לזוגות צעירים הדעות חלוקות. רבים מתריעים כי מענק מסוג זה יעודד את הביקוש לדיור ויגרום להעלאת מחירי הדירות.

אתמול חשף "כלכליסט" כי קבינט הדיור של הממשלה בראשות שר האוצר יאיר לפיד בוחן אפשרות של מתן מענקים בגובה 100–120 אלף שקל לרוכשי דירה ראשונה בשטח של עד 100 מ"ר באזורי הביקוש. מטרת הצעד היא לתת מענה מיידי למצוקת הדיור, בניגוד לרפורמות הגדולות בתכנון, בהפקעת שטחי חקלאות ובהקמת מתחמי דירות להשכרה שמציעים פתרונות לטווח הארוך.

השאלות הפתוחות מה יקרה אם המדינה תעזור לרוכשי דירה ראשונה ב-100 אלף שקל? מה הסיכוי של המענק לצנן את המחירים, מי יקבל אותו וכמה זה יעלה למדינה - כל התשובות לשאלות שנותרו פתוחות עינת פז-פרנקל, תגובה אחת לכתבה המלאה 

ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, סבור שאם יאושר מענק לרכישת דירה, תהא זו "התחלה טובה". עם זאת, מדובר בהטבה ששווה לכמחצית מגובה המע"מ על דירה ממוצעת, לדבריו, ועל המדינה לוותר על סכומים גבוהים מכך. "אם המדינה תוותר על כל ההוצאות שאותן היא דורשת מרוכשי הדירות, ניתן יהיה למכור דירה חדשה ממוצעת בכ־700 אלף שקל", לדבריו, כשהכוונה היא למס רכישה, למע"מ ולמסים נוספים על הקרקע שהמדינה גובה ומגולגלים על רוכשי הדירות.

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, מסכים. "השוק מלא בכל כך הרבה עיוותים שממשלות ישראל לדורותיהן יצרו במהלך השנים, וחבל שהממשלה הנוכחית מעוניינת לתקן אותם על ידי יצירת עיוותים אחרים. הדרך היחידה להוריד את מחירי הדירות ומהר היא הפחתת מסים", לדבריו.

ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ: "זו התחלה טובה, אבל אם המדינה תוותר על המסים למיניהם, המחירים יירדו יותר" צילום: עמית שעל

מיקי ורדי, יו"ר קרן ריאליטי ומנהל מינהל מקרקעי ישראל לשעבר, אומר שמענקי רכישה הם "גימיק חביב אבל לא פתרון מהותי, ובוודאי לא כזה שיכול להיות אפקטיבי". הוא מתריע מפני "אקזיטים" מהירים של רוכשי דירות: "אנשים יקנו דירה בהנחה וימכרו אותה מיד לאחר שתרשום עליית ערך. טוב תעשה המדינה אם תחשוב על כיוון מקביל של סבסוד הקרקעות ופיתוחן עבור יזמי בנייה תוך התניה שהסבסוד יגולם במחיר לצרכן".

מיקי ורדי, מנהל המינהל לשעבר: "מענקי הרכישה הם גימיק חביב, אבל לא פתרון מהותי או אפקטיבי. עדיף לסבסד ולפתח קרקעות" צילום: אוראל כהן, גיא אסיאג

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, תוקף את רעיון המענקים. "אין מענק שיכול לעזור בצינון המחירים כל עוד הביקוש גדול מההיצע", הוא אומר. "הרעיון החדש יכול לתת יתרון לזוגות הצעירים בכך שיגדיל את כוח הקנייה שלהם, אולם הדבר יוביל לעליית מחירים משום שהביקוש לדירות בשטח של עד 100 מ"ר יגבר עוד יותר, דבר שיעלה את מחירן".

פרידמן מציין כי "בחלק מהרשויות, בעיקר באזורי ביקוש, ראשי העיריות כלל לא מאפשרים ליזמים לבנות דירות בשטח קטן מ־100 מ"ר, כך שההטבה כלל לא תבוא לידי ביטוי בחלק מהערים". לדעתו, הפתרון להבראת שוק הנדל"ן טמון באישור תוכניות לבנייה למגורים ובעידוד הרשויות המקומיות למתן היתרי בנייה. "את המענקים הללו הייתי נותן במקום לזוגות הצעירים לרשויות המקומיות, כדי לעודד אותן לאשר תוכניות ולהוציא היתרי בנייה. הייתי נותן, למשל, מענק של 100 אלף שקל לרשות מקומית על כל היתר בנייה לדירות ששטחן עד 100 מ"ר".

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר: "הרעיון הזה יוביל לעליית מחירי הדירות הקטנות. מוטב לתת אותו לרשויות כדי שייבנו יותר דירות קטנות צילום: עמית שעל

לדברי חנן שמש, יו"ר קרן הגשמה, "סובסידיה ומתנות מעולם לא עיכבו עליות מחירים, בטח ובטח כשגובה המענק, אם אכן יינתן באזורי ביקוש במרכז הארץ, שווה פחות או יותר לגובה העלייה השנתית של מחירי הדירות. השיטה של להעלות, מצד אחד, את מחירי הקרקעות באמצעות מכרזי המינהל לכל המרבה במחיר, ובאמצעות גביית מע"מ מלא על מחירי הדירות, ומצד שני לתת מתנה של 100 אלף שקל, היא שיטת חלם ידועה ומשולה לרטייה על פצע במקום טיפול בבעיה עצמה".

שמש טוען כי "פתרון הבעיה יגיע מטיפול שורשי ומשולש הכולל הוצאת קרקעות זמינות לבנייה מיידית, מתן ערבויות למימון פרויקטי נדל"ן ובניית תשתית לכוח אדם מקצועי ומיומן לענף הבנייה. רק מפה תגיע התשובה למחירי הדירות ולא דרך מתן מתנות".

ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, סבור שיש דווקא לסייע למשפרי דיור ולא לרוכשי דירה ראשונה. "יש צורך לסייע למשפחות שרכשו דירות קטנטנות לפני שש שנים, והיום תקועות בלי יכולת לתת מענה מגורים למשפחה עם ילדים מתבגרים", הוא אומר. "שר האוצר חייב לקבוע יעד להורדת מחירי הדירות ב־30% בתוך שלוש שנים".

לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, "כדי שנראה ירידה ממשית של מחירים, יש להפשיר קרקעות חקלאיות באופן מסודר למטרות בנייה, כך שברגע שיהיה יותר היצע, המחיר יירד בהדרגה. יש לתת פיצוי ראוי לבעלי הקרקע ולרוץ קדימה עם תוכנית הפשרה מסיבית ומיידית כדי שהפתרון האמיתי ייראה באופק".