בניית 1,400 דירות בוטלה כי המדינה לא הרוויחה מספיק

"בקרוב ממשלת ישראל תכניס את היד לכיס ומחירי הדיור יירדו", כך אמר לפני ימים אחדים ראש רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן. אלא שבעוד ליברמן דואג לשדר מסר ולפיו המדינה מוכנה לספוג הפסדים על קרקעות ובלבד שתוכל לצנן את שוק הדיור, הנתונים שמתקבלים בשטח שונים לחלוטין. מבדיקה שביצע אתר מדלן עבור "כלכליסט" עולה כי בשנת 2013 פסלה המדינה מכרזים ל־1,453 יחידות דיור משום שההצעות שהוגשו בהם היו נמוכות ממחיר המינימום שנקבע לדירה. מחיר זה הוא רף שקובעת רשות מקרקעי ישראל בהתחשב בשומה של השמאי הממשלתי, והוא אינו מפורסם ואינו ידוע לקבלנים הניגשים למכרז.

המכרזים שנפסלו הם לקרקעות בירושלים, נשר, טירת כרמל, אופקים, נצרת עילית ויישובים נוספים, בעיקר בפריפריה ובאזורי עדיפות לאומית שבהם הביקוש הנמוך מוביל להצעות נמוכות ביותר. "יותר מ־1,000 יחידות דיור בשנת 2013 וכ־420 יחידות בשנה זו נפסלו לשיווק בטענה שההצעות נמוכות מדי. במקרים רבים ההצעות נפסלו אף שהיו במרחק של אלפי שקלים בלבד לדירה ממחיר המינימום של המכרז", אמר אמיר ווינשטוק, ממקימי אתר מדלן. פער שהסתכם ב־2% בלבד בחלק מהמקרים. "הנזק לציבור בביטול המכרזים הוא כפול: הקרקע נמכרת לבסוף במחיר גבוה שמתגלגל לציבור בעליית מחירי הדירות, וגם מעכבים שחרור הקרקעות ששוק הנדל"ן זקוק להן כמו אוויר לנשימה", הוסיף ווינשטוק.

ד"ר מיקי ורדי, מי שהיה בעבר ראש מינהל מקרקעי ישראל, מסביר כי כאשר קובעים את מחיר המינימום במכרז אין ממנו דרך חזרה. "בעבר לא היה מחיר מינימום, אבל מרגע שנקבע מחיר הפקידים חייבים לעבוד לפי החוקים. הרי אם היו מאפשרים ליזמים לזכות אף שההצעות שלהם נמוכות, היתה נשמעת טענה כי מדובר בשחיתות. באזורים שאין בהם ביקוש הפתרון הוא הרשמה והגרלה".

אם כן, פקידי רשות מקרקעי ישראל אמנם אינם יכולים להפעיל שיקול דעת ולאשר זכייה להצעה הנמוכה ממחיר המינימום שנקבע במכרז, אך מקבלי ההחלטות ברשות ובמשרד הבינוי והשיכון יכולים לקבוע לוותר על מחיר מינימום במכרזים.

זאת כמובן אם באוצר יסכימו לוותר על חלק מההכנסות שאותן ציפו לקבל ממכירת קרקעות אלה. אלטרנטיבה אחרת היא לוותר על המכרזים ולהחליף אותם בהגרלות לפי מחיר קרקע שנקבע על ידי המדינה, כפי שנהוג כיום בשיווק קרקעות ליחידות בודדות במסגרת של בנה ביתך.

עיכובי בנייה ועליית מחירים בחסות המדינה

המכרזים שבוטלו מתייחסים לקרקעות בפריפריה הלא רחוקה ובאזורים שהפכו עם השנים למעגל נוסף לאזורי הביקוש. כך למשל, במהלך 2012 אושרה תוכנית לבניית 192 דירות בשכונת תל חנן בנשר הצמודה לחיפה. לפי מדלן, מחירי הדירות בשכונה הבנויה רובה משיכונים משנות השישים והשבעים, הם סביב מחיר ממוצע של 580 אלף שקל לדירת 4 חדרים מיד שנייה.

ראש רשות מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן. שיטה מנותקת מהשטח צילום: עמית שעל

בעקבות אישור התוכנית פרסמה הרשות מכרז לאותן 192 דירות במהלך 2013. הערכת הרשות לשווי הקרקע עמדה על לא פחות מ־162 אלף שקל ליחידה, ומחיר המינימום לזכייה במכרז נקבע על כ־66 אלף שקל. מדובר בקרקע בעלת מאפיינים גיאוגרפיים מאתגרים, ובמכרז התמודדו חמישה מציעים כאשר ההצעה הגבוהה עמדה על כ־47 אלף שקל ליחידת דיור בלבד, ככל הנראה לאור מורכבות הקרקע והבנייה. המחיר הגבוה היה נמוך בכ־30% ממחיר המינימום - ההצעות נפסלו כהצעות נמוכות והמכרז בוטל.

גם ביישוב טירת כרמל הסמוך לחיפה פרסמה הרשות מכרז ל־338 יחידות דיור בשכונת גלי כרמל. בינואר 2013 הסתיים מכרז לארבעה מגרשים, באחד מהם הוגשה הצעה בגובה 125 אלף שקל ליחידה, כלומר 3,000 שקל בלבד פחות ממחיר המינימום - ההצעה נפסלה והמכרז בוטל. לפי בדיקת מדלן, במשך חצי שנה התעכב שיווק אותו מגרש עד שעמד שוב למכרז כחצי שנה לאחר מכן, כאשר ההצעה שזכתה בו היתה של 132 אלף שקל לדירה. כלומר, ביטול המכרז הוביל לעיכוב של חצי שנה בבנייה ולייקור העלות ב־7,000 שקל ביחס להצעה שניתנה חצי שנה קודם לכן.

דוגמה נוספת היא שכונת המחנה בקריית מלאכי. השכונה תיבנה על קרקע של בסיס צה"ל שפונה לטובת בניית כ־1,755 דירות. במכרז הראשון בשכונה אשר הסתיים במאי 2012 ניסתה הרשות לשווק כ־525 דירות במחיר מינימום של כ־110 אלף שקל לדירה, אך המכרז הסתיים ללא זוכים בשל הצעות נמוכות מדי. שנה מאוחר יותר, באפריל 2013, התקבלה החלטה על מכרז נוסף ל־17 מגרשים הכוללים 771 דירות ומחיר השומה עודכן כלפי מעלה לכ־130 אלף שקל.

לעשרה מהמגרשים נמצאו קבלנים רוכשים, אשר שילמו כ־100 אלף שקל עבור כל דירה. ההצעה הגבוהה ביותר לאחד המגרשים הסתכמה ב־92 אלף שקל, ההצעה היתה נמוכה ממחיר המינימום - היא נפסלה והמכרז בוטל. פרסום של מכרז נוסף לאותה הקרקע בינואר 2014 הסתיים בזכייה בה תמורת 155 אלף שקל לדירה. כלומר, ביטול ודחייה נוספת הובילו לעליית מחיר של כ־60 אלף שקל.

התופעה של העלאת מחיר הקרקע על ידי המדינה חוזרת בכמה מכרזים, זאת כיוון שהשומה בדרך כלל מתבססת על ההצעות הזוכות במכרזים מקבילים ומתעדכנת כלפי מעלה. כך למשל, קרקע שמחירה ההתחלתי הוא 100 אלף שקל ונמכרה ב־150 אלף שקל תשפיע על שיווק הקרקע הסמוכה לה, כך שמחיר המינימום במכרז הבא יעמוד על 150 אלף שקל. כך נוצר מעגל של עליית מחירים בחסות המדינה.

מחיר המינימום לא משפיע באזורי הביקוש

תנאי מכרזי שיווק הקרקעות נידונו לא מעט פעמים בשנים האחרונות, ואף שונו באמצעות כמה החלטות של מועצת מקרקעי ישראל שמטרתן לסייע בהורדת המחיר הסופי עבור הקרקע. המודל הקיים כיום אינו אחיד בכל הארץ, ואף נתון לשיקול דעת של רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון בהתאם לגורם האחראי על המכרז, כך שבמקרים מסוימים לא נקבע מחיר המינימום. כך למשל, במכרז הענק בעיר חריש לא נקבע מחיר מינימום, זאת בלחצו של שר השיכון דאז אריאל אטיאס.

במכרזים באזורי עדיפות לאומית מחיר המינימום מהווה כ־25% ממחיר השומה, כך שאם מחיר השומה הוא 100 אלף שקל לכאורה, גם הצעה של 25 אלף שקל תעמוד בתנאי המכרז. זאת בכפוף לשורה של כללים נוספים: במקרה שרק קבלן אחד ניגש למכרז, הצעתו של המציע הבודד חייבת להיות כ־35% ממחיר השומה כדי לזכות במכרז. כמו כן, באזורי הביקוש הוחלט להוריד את מחיר המינימום ל־50% מהערכת השמאי.

אלא שהורדת מחירי המינימום אינה אפקטיבית באזורי הביקוש הסובלים ממחסור בקרקעות. באזורים אלה לרוב המחיר של ההצעה הזוכה עולה על הערכת השמאי ולכן מחיר המינימום כלל אינו רלבנטי. זאת לעומת מכרזים באזורי עדיפות לאומית, שם המחיר המוצע לא תמיד מגיע למחיר המינימום ומכרזים רבים נפסלים.

פגיעה בהכנסות המדינה כמוצא אחרון

הורדת מחיר המינימום היתה חלק מסדרת פעולות שיזמה הממשלה בניסיון להוריד את מחירי הדירות. הצעדים הראשונים היו בעיקר בצד הביקוש וכללו את הקשחת תנאי המשכנתאות ושינוי שיטת המיסוי כך שתקשה על רכישת דירות מצד משקיעים. פעולות אלה צלחו באופן חלקי והמחירים המשיכו לעלות. בצד ההיצע, פעלה המדינה בעיקר להגדלת היקף השיווקים בכל רחבי הארץ.

אלא שנקודת הפתיחה של הרשות, שהתאפיינה במחסני תוכניות ריקים ובמערכת תכנון בירוקרטית, לא אפשרו הגדלה משמעותית של היקף הקרקע בתוך זמן קצר. כל הפעולות שננקטו עד כה כמעט לא השפיעו על קופת המדינה, והפתרון של פגיעה בהכנסותיה נשמר על ידי האוצר כמוצא אחרון. כעת, כיוון שכבר ברור כי מחירי הדירות לא יירדו ללא התערבות אגרסיבית, עולים לדיון רעיונות נוספים אשר בהם המדינה כבר תידרש להכניס את היד לכיס.

במשרד הבינוי והשיכון מבקשים זה תקופה להחיל את רעיון מחיר המטרה של השר אורי אריאל: שיווק של עשרות אלפי דירות במחיר מפוקח המגלם הנחה של 15%-17% ממחיר השוק. במקביל נבדקת באוצר האפשרות להעניק 100 אלף שקל לזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה. ההבדל בין הורדת מחיר המינימום לבין פעולות כגון מחיר מטרה הוא בעיקר ביכולת להבטיח כי ההוזלה תתגלגל לרוכש הדירה. לכן, כפי שבעבר הלא רחוק הוחלט להפסיק את מכרזי מחיר למשתכן היות שהם לא היו אפקטיביים בהשפעתם על השוק, כך ייתכן שנראה בקרוב את הפסקת שיטת מחיר המינימום במכרזים.

אחת הטענות המרכזיות היא ששיטת מחירי המינימום מנותקת מהשטח. לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, שיטת המכירה ביחס להערכת שמאי אינה רלבנטית. "בשנת 2012 עשינו בדיקה ומצאנו ש־85% מהמכרזים בפריפריה נכשלו. ברגע שאין ביקוש 50% או 25% מהערכת שמאי זה לא משנה כי איש לא ניגש. לעומת זאת, באזורי הביקוש היא לא אפקטיבית, כי גם אם נותנים את הקרקע ב־50% מהערכת שמאי בפועל, לצרכן הקצה היא תהיה יקרה יותר ותעמוד על כ־110% בממוצע. גם אם השיטה היתה עובדת, בסופו של דבר צריך לדאוג שגם במקרים שבהם מחיר הקרקע נמוך הוא יתגלגל לצרכן".

תגובת רשות מקרקעי ישראל: "הרשות הצליחה מאוד בשיווקים בשנת 2013 ומהנתונים שבידנו רק כאחוז אחד: 424 יח"ד מתוך כ- 38,000 יחידות לא עמדו במחיר המינימום. בשנתיים האחרונות הפחיתה רשות מקרקעי ישראל את מחיר המינימום מ- 50% ממחיר השומה ל 25% בפריפריה ול-35% במרכז הארץ הפחתת מחיר הקרקע על ידי רשות מקרקעי ישראל הוכיחה את עצמה והדבר בא לידי ביטוי בהצלחת השיווקים".