גורלם של מחירי הדירות עובר לפקידים

הבעיה העיקרית של הפטור ממע"מ היא הגדרת הזכאות

התוכנית המרכזית להורדת מחירי הדירות שאושרה אתמול בקבינט הדיור היא התוכנית "0% מע"מ", שמציעה פטור ממע"מ לרוכשים דירה חדשה מקבלן במחיר של עד 1.6 מיליון שקל. אך עוד ארוכה הדרך עד לרגע שבו זוגות צעירים יוכלו לקנות דירה ב־0% מע"מ.

ראשית, צוות של משרד האוצר, משרד השיכון ומשרד המשפטים (השמאי הממשלתי) יישב ב־45 הימים הקרובים לנסח את האותיות הקטנות של התוכנית במטרה לצקת תוכן במנגנון שאמור לקבוע את האכיפה והפיקוח על התוכנית שמזוהה עם שר האוצר יאיר לפיד. זאת כדי שהטבה תגיע לצרכנים שבאמת זקוקים לה, ולא תתגלגל לכיסם של הקבלנים או של רוכשי דירות להשקעה.

זו למעשה הבטן הרכה של התוכנית, כפי שבנק ישראל העריך אתמול. נגידת בנק ישראל קרנית פלוג אמרה אתמול כי "פיקוח מחירים ופיקוח על המפרט של דירות שיעמדו בתנאים שנקבעו הוא קשה מאוד ליישום". או במלים אחרות, הגיהינום הוא בפרטים הקטנים (ראו הרחבה בעמוד 8).

אריאל רוצה להרחיב

גם אחרי שהצוות יצליח לקבוע את מנגנון הפיקוח, שר האוצר צריך לצלוח את משוכת אוכלוסיית הזכאים להנחה. בשלב זה התוכנית מיועדת ליוצאי צבא או שירות לאומי בלבד (12 חודשים לאישה או 18 חודשים לגבר), נכים, זוגות צעירים עם ילד אחד לפחות, או רווקים/זוגות ללא ילדים שאחד מהם הוא מעל גיל 35.

לפיד מתעקש לשמור על ההעדפה ליוצאי הצבא והשירות הלאומי בלבד, אף שהיא זכתה לביקורת על הפלייה לרעה של ערבים וחרדים. שר השיכון אורי אריאל לוחץ להרחיב את הגדרת האוכלוסיה, מה שיגדיל מאוד את עלות התוכנית, שמוערכת כבר עתה ב־2 מיליארד שקל, ובכך יסכן את מימושה.

לפיד צפוי להתנגד להרחבת הזכאות, והוא מצויד גם בחוות דעת משפטית של היועץ המשפטי של משרד האוצר, עו"ד יואל בריס, שלפיו ההטבה של הנחת המע"מ (שיכולה להגיע לכ־230 אלף שקל) היא שוות ערך, פחות או יותר, לפגיעה בפוטנציאל ההכנסות של מי שמשרת בצבא, ולכן זה מוצדק להגביל את ההטבה ליוצאי צבא ושירות לאומי.

בתום ההיערכות, התוכנית תעלה כהצעת חוק לאישור הכנסת בקריאה ראשונה, עם פתיחת מושב הכנסת הקרוב ב־12 במאי. הואיל ומדובר בתיקון לחוק המע"מ, בשלב הבא ההצעה אמורה לעבור לאישור ועדת הכספים, אך לא מן הנמנע כי משיקולי קרדיט גם יו"ר ועדת הכלכלה אבישי ברוורמן יבקש לנהל את הדיונים בוועדה שלו, כך שעשויה לקום ועדה משותפת.

מקור המימון עדיין לא ברור

שאלת המקור התקציבי לתוכנית היא קצת מסובכת. היות שמדובר בהנחה במע"מ, לא נדרשת הקצאת תקציב למימון התוכנית. להיפך, מדובר באובדן הכנסות משמעותי למדינה (2 מיליארד שקל בשנה, כאמור), שעלול להגדיל את הגירעון מעבר למה שקבעה הממשלה. ואם הגירעון אכן יגדל, המשמעות תהיה העלאת מסים אחרים לכלל הציבור או קיצוץ בתקציבי משרדי הממשלה, או שניהם.

שאול אמסטרדמסקי

מחיר המטרה ייצור חוסר ודאות בכל שלבי הבנייה

תוכנית מחיר מטרה היא אחת משתי הדרכים שעומדות כעת על הפרק להורדת מחירי הדיור בטווח הקצר, יחד עם התוכנית להורדת המע"מ.

קבינט הדיור אישר אתמול את התוכנית פה אחד תוך הנחיה להקמת צוות מחיר מטרה, עליו יוטל גיבוש התוכנית הסופית בתוך 20 יום (מיד אחרי פסח). הקווים המנחים של התוכנית כבר נקבעו בעבודת מטה של משרד השיכון, אך הצוות עשוי לשנות את הכללים בהתאם למסקנות. מטרת התוכנית היא להשפיע על המחירים הן בשוק הדירות החדשות והן בשוק הדירות מיד שנייה.

שר האוצר יאיר לפיד. משוכות נוספות צילום: עמית שעל

המחיר החציוני למ"ר כפול שטח הדירה

העקרון הוא שמשרד השיכון, באמצעות השמאי הממשלתי, יקבע מחירי דירות הנמוכים ב־20% בהשוואה למחיר השוק. בפועל המהלך צפוי להתבצע כך שהמחיר שייקבע ישקף 80% מהמחיר החציוני למ"ר בנוי בכל יישוב, בהסתמך על נתוני רשות המסים - כלומר מעסקאות קיימות של דירות חדשות. מחיר דירה בפרויקט שייצא במסגרת מכרז כזה יחושב על ידי הכפלה של המחיר למ"ר בגודל הדירה במ"ר, והתוצאה שתתקבל תהיה מחיר הדירה המקסימלי שבו הקבלן יוכל למכור את הדירה.

לשם המחשה, אם השמאי קבע כי 80% מהמחיר החציוני למ"ר בקרית גת עומד על 8,000 שקל ושטח הדירה הינו 100 מ"ר - הכפלה של שני הנתונים תוביל למחיר דירה בגובה 800 אלף שקל, שיחייב את הקבלן. במידה והדירה תהיה בשטח גדול יותר, של 120 מ"ר, מחיר המקסימום של הקבלן יעמוד על 960 אלף שקל וכן הלאה.

הקבלנים שייגשו למכרז יתמודדו על הקרקע שתתפרסם ללא מחיר מינימום, וההצעה הזוכה תהיה ההצעה הגבוהה ביותר. מחירי הדירות שנקבעו לקבלן על ידי המדינה יהיו תקפים ל־80% מהדירות בפרויקט ואילו 20% - שיכללו את הדירות המיוחדות והיקרות (דופלקסים, דירות גן, פנטהאוז וכו') - יתומחרו על ידי הקבלן ויימכרו בשוק החופשי.

בצד הרוכשים, התוכנית תתאים לכל רוכש או משפר דיור שעבורו מדובר בדירה יחידה, כלומר משקיעים לא יוכלו לרכוש את הדירות הללו. עם זאת, הרוכשים במכרזי מחיר מטרה ייאלצו להתמודד עם הגבלת מכירה - לא יוכלו למכור את הדירות במשך חמש שנים ממועד האכלוס, אבל יוכלו להשכירן.

היישום, הקבלנים והיזמים: כל השאלות הפתוחות

התוכנית משאירה לא מעט שאלות פתוחות, בעיקר בצד היישום, אך גם בהיערכות הקבלנים והיזמים אליה. האחרונים בירכו על התוכנית להורדת המע"מ אך מתנגדים למחיר מטרה בעיקר על רקע תנאי חוסר הודאות שהיא תייצר להם כמעט בכל שלבי העבודה, הן בשלב ההתמודדות על הקרקע ובהמשך בשלב מכירת הדירות.

אם בעבר בעת התמודדות על מכרזים נהנו היזמים מגמישות רבה בנוגע להצעת המחיר שהגישו, שנבעה מיכולתם לקבוע את מחירי הדירות ולהעלותם במידת הצורך ובהתאם לתנאי השוק, כעת באה התוכנית וקובעת להם את מחירן של 80% מהדירות בפרויקט העתידי. בעקבות זאת, היזם יידרש לשקלל בהצעת המחיר שלו, בנוסף למחיר הקרקע, גם את עלות הבנייה שהיא קשיחה באופן יחסי, ולהותיר גם מספיק רווח יזמי - כאשר הבנקים דורשים שיעור של כ־15%. שלושת המרכיבים יחד יגרמו לכך שחלון המחירים שהיזם יוכל להציע על קרקע מצומצם מאוד.

התוצאה המיידית היא שסיכוייו של כל יזם להבטיח את זכייתו בקרקע יורדת משמעותית. ברוב הפרויקטים המחירים משתנים תוך כדי התהליך, כאשר פרויקט על הנייר משקף בדרך כלל מחירים נמוכים ממחיר השוק ובהמשך, עם ההתקדמות, המחירים עולים. דרך פעולה זו גם מאפשרת להם לשקלל משתנים בלתי ידועים במהלך הפרויקט.

מדובר במשתנים כגון עליית ריבית הבנקים על ליווי הפרויקט, או הנחיות שישנו את עלות הבניה. חשוב להדגיש בהקשר זה כי המדינה לא תמיד שולטת בהנחיות שמעבירות הרשויות המקומיות, שלא פעם מכבידות על היזמים.

למשל, במרבית הערים בישראל התווספה בשנים האחרונות הנחיה לחיפוי אבן לבניינים, ודוגמה נוספת היא יוזמת פורום 15 הערים לבנייה ירוקה - אלה משתנים שבמידה ויוחלט עליהם במהלך הפרויקט עשויים להפחית מהרווח היזמי. גם לקבלני הביצוע לא צפויים חיים קלים. אלה חברות שעובדות על מרווחים נמוכים במיוחד (מתחת ל־10%) וכעת צפויות להתמודד עם לחץ גובר להוריד מחירים. סוגיה נוספת שטרם נענתה היא מה יעשו היזמים שכבר רכשו קרקע וכעת המדינה תשווק בסמוך לה קרקעות שבהן יימכרו הדירות בהנחה של 20%.

בצד היישום של התוכנית עדיין עומדות לא מעט שאלות פתוחות: ראשית, התוכנית צפויה להשפיע רק על קרקעות מדינה, שבהן יש את היכולת להגביל את מחיר הדירה. בשנים האחרונות המדינה מנסה להגיע למכסת שיווקים שנתית של כ־40 אלף יח"ד, אך לפי נתוני משרד השיכון ב־2012 שווקו (בניכוי מכרזים שבוטלו) 32,670 יח"ד.

נתוני 2013 הרשמיים טרם פורסמו על ידי רשות מקרקעי ישראל, אך ההערכה היא שיהיו דומים. מלאי התוכניות אמנם גדל בשנים האחרונות, אך גם במשרד השיכון מודים כי ההשפעה האמיתית תורגש רק במהלך 2015 וב־2016.

ד"ר אמילי סילברמן, מרצה באוניברסיטה העברית המתמחה במדיניות חברתית ותכנון, אמרה כי בשתי התוכניות כי יש לוותר על הכנסות ממכירת הקרקע ולסייע בדיור הן חיוביות. בתוך כך לדבריה "אנחנו רואים שוב את הדגש על מלאי חדש בדירות במתחמים חדשים ולא בדיור בתוך הערים.  הייתי רוצה לראות ציפוף של הערים כולל סבסוד של התחדשות עירונית באזורים שלא מאפשרים זאת כלכלית. הייתי רוצה גם שתהיה חשיבה על קבוצות גדולות באוכלוסיה שאין להן את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה" .

לדברי אריק וילנסקי מנכ"ל א.דורי בנייה במצב הנוכחי פגיעה ברווח של חברות הביצוע הוא בגדר הבלתי אפשרי, "חברות הביצוע מרוויחות פחות מ-5% ולכן לא יסכימו לכל הורדה ברווח הרווחיות שלנו לא עלתה עם השנים ואין מהיכן לקחת. אני מעריך שהמהלך המשלים יהיה הורדת רמת המפרטים וגודל הדירות".

יקי רייסנר, מנכ"ל חברות היזמות רייסדור, אמר כי התמונה המלאה טרם הובהרה, "כרגע זה נראה כמו שיטה אחרת למחיר למשתכן ואנחנו יודעים מה קרה לתוכנית הזו, היא לא הצליחה במקומות שהמדינה קבעה מחיר קרקע גבוה ולכן הופסקה. כיזמים אנחנו לא יודעים איפה זה יקרה והאם יש קרקע זמינה למכירה. אם יצאו רק 10-15 אלף יחידות דיור תהיה התנפלות על הדירות והמחיר יעלה. כל המתכון של הדבר הזה חייב להתבצע עם גידול בהיקפי השיווק".

לדברי ישראל זעירא, מנכ"ל חברת הנדל"ן באמונה, קביעת מחיר מטרה תחייב את חברות הנדל"ן לפעול בדומה לעמותות רכישה."התערבות במחירי הקרקעות והצעתם בשוק במחיר מינימלי תוך התחייבות היזם על המחיר הסופי של הדירה נותנת גושפנקא לפעילות של קבוצות ועמותות רכישה. עד היום במכרזים שיצאו ,עמותות הרכישה הצליחו להציע אלטרנטיבה טובה יותר למחירי הדירות כאשר הללו שווקו במחיר נמוך בשיעור של כ-15 אחוז לעומת חברות הנדל"ן. עקב אכילס של העמותות היה מחיר הקרקע, אשר חלקן הציעו מחירים גבוהים ביותר על הקרקע על מנת לזכות במכרז. כעת כשהממשלה תתערב ותקבע מחיר סף לקרקעות שישווקו, תהא תחרות חריפה יותר בין חברות הנדל"ן לעמותות וקבוצות הרכישה. עם זאת ברור הוא שחברות הנדל"ן לא יוכלו לעמוד בתחרות הזו, כפי שעושות העמותות וקבוצות הרכישה, כיוון שהן מחויבות ברווח יזמי".

דותן לוי

השמאי הממשלתי עדיין לא יודע איך לקבוע אילו דירות יזכו בהטבת המע"מ

השמאי הממשלתי טל אלדורטי קיבל את הבשורה על אישור תוכניות הדיור החדשות בקבינט הדיור בזמן שהוא שוהה בחופשה בהאנוי, בירת וייטנאם. בתפקידו כשמאי הממשלת יהיה אלדורטי הסמכות שתיקבע את המחיר הממוצע למ"ר בנוי במקומות שבהם ייבנו דירות חדשות שרוכשיהן יקבלו את הטבת המע"מ שאישר קבינט הדיור.

בשיחה עם ״כלכליסט״ הסביר אתמול אלדורטי כי הפרמטרים שלפיהם הוא יקבע את המחיר האזורי המקסימלי שעליו תוענק הנחה במע״מ טרם נקבעו. שאלות רבות הרבלנטיות לעבודתו של אלדורטי נותרו פתוחות: האם יהיה זה מחיר חציוני של דירה, או המחיר הממוצע; האם השמאי הממשלתי יבדוק את המחירים בחצי השנה לפני קניית הדירה או בשנה שלפני כן, או בתקופה אחרת; כיצד השמאי הממשלתי יוכל לסנן שוני במחירי הדירות שנובע ממפרט שונה, או ממאפיינים השונים של הדירות; מה יהיה תא השטח שעליו יחושב המחיר האזורי? שכונה? גוש? בניין בודד?

אלדורטי הסביר כי התשובות לשאלות אלו יינתנו בחודש וחצי הקרובים במסגרת הצוות שעל הקמתו הוחלט אתמול בקבינט הדיור. בצוות יהיו חברים, מלבד השמאי הממשלתי, גם נציגים מטעם רשות המסים, משרד האוצר ומשרד השיכון. הצוות הוא יגיש את מסקנותיו במסגרת הליך החקיקה שיתחיל בכנסת באמצע מאי (ההליך צפוי להימשך שלושה חודשים מרגע שיתחיל). המידע שעליו תתבסס העבודה של השמאי הממשלתי לקביעת המחיר המקסימלי לקבלת ההנחה יהיה מידע של רשות המסים ושל משרד השיכון.

שאול אמסטרדמסקי

אלדורטי. תשובה תוך חודש וחצי

מס הכנסה יבדוק את מקור המימון של משקיעי נדל"ן

בין ההצעות שאושרו אתמול בקבינט הדיור במטרה לרסן את מחירי הדירות נמצאת גם הצעת החלטה הקובעת כי תקנות מס הכנסה ישונו ותיקבע חובת דיווח על כל מי שמחזיק ביותר מדירת מגורים אחת בבעלותו. במקביל, יופץ תזכיר חוק לתיקון פקודת מס הכנסה הקובע חובת הגשת דיווח על מקורות ההון ששימשו לרכישת הנכסים שנועדו להשקעה.

חובת הדיווח תחול על כל מי שמחזיק נכס מקרקעין בשווי של יותר מ־800 אלף שקל שאינו דירת המגורים היחידה שבבעלותו. "מהלך זה הנו חלק מהמגמה להרחבת חובת הדיווח ונועד לסייע במלחמה בתופעת ההון השחור", נמסר ממשרד האוצר.

ההחלטה למעשה יוצרת מנגנון פיקוח על המשקיעים שרכשו דירות כדי להשכיר אותן בשוק השכירות החופשי, ומחייבת רוכשי דירה להשקעה להגיש דו"ח הכנסות שנתי ולהצהיר על מקורות ההון של הרכישה. ההצעה מחייבת תיקון של תקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין וחשבון).

בשנים האחרונות מנסים בבנק ישראל ובמשרד האוצר לצמצם את מספר המשקיעים בשוק הנדל"ן, בין השאר על ידי העלאה של מס הרכישה למי שזו דירתו השנייה ויותר, וכן באמצעות דרישת הון עצמי גבוה יותר בנטילת משכנתא. לאחרונה אמרה נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג כי היא אינה שוללת אפשרות שבנק ישראל יטיל מגבלות נוספות על נוטלי המשכנתאות. אך בשורה התחתונה, אף שהצעדים הפיסקאליים והמוניטריים שאותם נקטו הממשלה ובנק ישראל הוציאו משקיעים מהשוק, הדבר טרם הועיל בהורדת מחירי הדירות. גם המפקח על הבנקים דודו זקן מכיר בבעיה, ובשבוע שעבר במסגרת נאום בקריה האקדמית אונו אמר כי "האשראי לדיור גדל באופן שחושף את הבנקים ומשקי הבית לסיכון בתרחיש של הרעה בשוק העבודה. המשקיעים בנדל"ן הם לא טייקונים, הם כנראה ההורים של אלה שצריכים דירה ראשונה". ייתכן שכל עוד הריבית במשק נמוכה ואטרקטיבית, קשה יהיה להמשיך להילחם במשקיעים בנדל"ן באותם האמצעים שננקטו עד כה.

עינת פז־פרנקל

הרשויות יקבלו עד 12 אלף שקל על כל היתר בנייה נוסף שייתנו

צעד נוסף שאושר אתמול בקבינט הדיור הוא תוכנית התמריצים לרשויות המקומיות שנועדה לעודד אותן לחלק היתרי בנייה. על פי התוכנית שאושרה, הרשויות יקבלו תקציבים גדולים יותר על היתרים שהן יחלקו לטובת פרויקטים של התחדשות עירונית (כלומר, פרויקטים של תמ״א 38 ושל פינוי־בינוי). העלות השנתית של התוכנית תעמוד על 146 מיליון שקל השנה, ועוד 120 מיליון שקל בשנה הבאה ובשנה שלאחריה.

איך זה אמור לעבוד? משרד הפנים יבדוק כמה היתרי בנייה חילקה בממוצע כל רשות מקומית בשנים 2010–2012. על כל היתר נוסף שרשות מקומית תחלק מעבר לממוצע השנתי שלה, היא תקבל תקציב ממשרד הפנים. על פי התוכנית, הגדלה של מספר ההיתרים בעד 50% ביחס לממוצע בשנים האחרונות יזכה את הרשות בבונוס של 7,000–10,000 שקל לכל היתר (הסכום הגבוה יותר יינתן להיתרים שניתנו לפרויקטים של התחדשות עירונית). הגדלה של מספר ההיתרים שהרשות מחלקת ביותר מ־50% ביחס לממוצע בשנים הקודמות יזכה אותה בבונוסים גדולים יותר של 9,000–12,000 שקל על כל היתר. בסך הכל מקווים במשרד האוצר לעודד באופן זה בנייה של 12 אלף יחידות דיור נוספות ברחבי הארץ מעבר לממוצע השנתי.

הסיבה לכך שהרשויות המקומיות ממעטות לחלק היתרי בנייה היא העובדה שהן מפסידות כסף על כל משק בית חדש בשטחן - תשלומי הארנונה אינם מכסים ברוב המקרים את ההוצאה השוטפת על שירותים ותשתיות כמו פינוי אשפה וחינוך, הכרוכים בהגדלת האוכלוסייה בשטחי הרשות המקומית או העירייה. לכן ברשויות מעדיפים לאשר בניית משרדים ולא דירות מגורים. הבעיה המרכזית בתוכנית התמריצים שאושרה היא כך שייתכן ש־10,000–12,000 שקל לתוספת משק בית אינו סכום שמכסה את עלות מתן ההיתר בטווח הארוך, ועל כן ייתכן שהתמריץ לא באמת יהיה יעיל ולא יגביר את מספר ההיתרים הניתנים.

שאול אמסטרדמסקי

צוות בין־משרדי יקבע מנגנון שיגביל את העלאת שכר הדירה

העקרונות בתזכיר החוק ייקבעו במשותף על ידי צוות שיכלול נציגים ממשרד האוצר, משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים ובראשות נציג משרד המשפטים. הצוות יבחן, בין היתר, את הסוגיות הבאות: הסדרת פיקוח על גובה עדכון שכר דירה למגורים ודרך העלאת שכר הדירה, זהות הגורמים האחראים להפעלת מערך הפיקוח וסמכויותיהם ובחינת שילובן של הרשויות המקומיות במהלך, והיקף הרגולציה הדרושה והסנקציות שיחולו על מפרי החוק.

ראש עיריית תל אביב־יפו רון חולדאי הנו שותף לצוות ההיגוי של ההצעה, שכותרתה "חוק השכירות ההוגנת". חולדאי הציג בישיבת הקבינט אתמול סקר ולפיו 72% משוכרי הדירות בתל אביב דיווחו ששכר הדירה שלהם הועלה בשנה האחרונה, מתוכם 25% דיווחו כי שכר הדירה שלהם עלה ביותר מ־300 שקל לחודש. כמו כן, 92% מהנשאלים דיווחו כי חוזה השכירות שלהם תקף לשנה אחת בלבד ו־51% דיווחו שעברו לפחות שלוש דירות בחמש השנים האחרונות.

הפיקוח על עליית שכר הדירה מגיע על רקע הזינוק במחירי השכירות החל בעיקר במחוז תל אביב, שם נרשמה עלייה חדה של 77% בתוך שש שנים. כמו כן, ישראל מפגרת אחרי מדינות ה־OECD ברמת הרגולציה של השכירות. ב־30 ממדינות המערב קיים פיקוח על יחסי השוכר־משכיר, הן ביחס למחיר והן ביחס לתקופת השכירות, בעוד בישראל אין רגולציה על הנושא. המטרה של קבינט הדיור היא להגביל את העלאת שכר הדירה לאחת לשלוש שנים, שבמהלכן יהיה שכר הדירה צמוד למדד. אך כאמור, הצוות המקצועי הבין־משרדי יקבע בחודשים הקרובים את ההסדרים המדויקים.

עינת פז־פרנקל