מחאת הקוטג' עולה לקומות הגבוהות

אולם בדיקה שערכו צוות אתר מדלן ו"כלכליסט" מגלה שבדומה לתהליך ההתפכחות מאשליית הפרברים שמתרחש בארה"ב, גם בישראל החלום הזה עובר אבולוציה. בחינה מדוקדקת של עסקאות לרכישת דיור שנעשו מאז 2008 ועד 2013 מראה כי יותר ויותר משפחות רוכשות היום דירות בבניינים בסכומים שמאפשרים רכישת בתים צמודי קרקע באותו יישוב. מהבדיקה עולה כי בעוד ב־2008 42% מכלל עסקאות היוקרה בארץ - יותר מ־3 מיליון שקל - היו לרכישת בתים צמודי קרקע, ב־2013 חלקם של צמודי הקרקע מכלל עסקאות אלה צנח ל־32%. בהתאמה, עלה חלקן של הדירות במגדלים בעסקאות היוקרה בשנה שעברה ל־68%.

התשוקה למגדלים גבוהה כיום לא רק באזורי הביקוש במרכז הארץ, שבהם היצע הבתים הפרטיים מצומצם בהרבה מלכתחילה, אלא גם בערי הפריפריה שבהן חלום החצר הפרטית היה תמיד קל יותר להגשמה. "גם בערים כמו באר שבע, חדרה, עפולה ונהריה יש תהליך הגדרה מחדש של היוקרה העירונית, ולצד הבתים הפרטיים שהובילו את טבלת המחירים בערים אלו בעבר אנו מוצאים מספר הולך וגדל של דירות בבניינים", אומר רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן.

חלוצי המגמה היו הסלתה והשמנה של בני המאיון העליון, שמאז הושלמה בניית מגדלי אקירוב היוקרתיים בתל אביב בעשור הקודם רבים מהם השתכנעו ביתרונות המגדלים העירוניים, וזנחו וילות בהרצליה פיתוח ובסביון לטובת דירות מפוארות בשלושת מגדלי השן המאובטחים. אולם בשנים האחרונות גילו גם בני המעמד הבינוני־גבוה את היתרונות שבמגורים במגדל.

צילום: ישראל יוסף

מאחורי ההתרחקות מחלום הבית הפרטי ישנו מכלול של שיקולים, חלקם לאו דווקא כלכליים. נוחות ופרקטיות למשל: בניגוד לבית פרטי, בבניינים רבי־קומות על התחזוקה השוטפת מופקדת חברת ניהול חיצונית שאותה מממנים כלל הדיירים. גם המתקנים השונים, כמו בריכה וחדר כושר, לרוב מאובזרים ומתוחזקים ברמה גבוהה.

גם התנתקות וייחודיות משחקות תפקיד חשוב. "אנשים אוהבים לבדל את עצמם", אומר ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ לשעבר והבעלים של חברת הבנייה סרוגו. "ביישובים מרובי וילות, דירה במגדל יוקרה זו הצהרה על שונות, מהלך יוצא דופן, סמל סטטוס. בעיר כמו נהריה, שיש בה הרבה בתים פרטיים, דווקא הפנטהאוז הוא המיוחד". לכך מתווספת גם תחושת הביטחון האישית, שעולה ככל שעולים בקומות.

"בניגוד למרבית הקוטג'ים, את הדירות במגדלים משווקות החברות הגדולות ביותר עם תקציבי פרסום, שיווק ויחסי ציבור שמנים", אומר אלי בראון, מנכ"ל משותף ובעלים של חברת שיווק הנדל"ן למגורים נווה העיר. "דירות היוקרה נהנות משיווק חזק, מחשיפה בתקשורת ובמסיבות קוקטייל וכן הלאה", אומר בראון, "כשאתה קונה דירה במגדל יוקרה מתוקשר החברים שלך יגידו 'וואו' ואפילו לא ישאלו כמה חדרים הצלחת לקנות. יזמים משקיעים הון עתק - לעתים 3.5% ממכירת הדירות - כדי לשווק את מגדלי היוקרה שלהם. אנשים רוצים להתחבר לטרנד הזה ולקנות דירה במגדל שגם ידוענים קנו בו".

צילום: נמרוד גליקמן

אף שהמגמה התרחבה לפריפריה, המיקום עדיין משחק תפקיד חשוב בהחלטה לעבור לגור במגדל. בעיקר השאיפה לחיים אורבניים. יותר ויותר צמודי קרקע נבנים הרחק מאזור המרכז המבוקש - מחדרה עד גדרה - ולכן יותר רוכשי נכסי יוקרה פונים לדירות. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי יותר ממחצית מהביקוש לדירות מתרכז במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים: ב־2013 הסתכם הביקוש לדירות במחוזות אלה ב־22.7 אלף, כ־53% מהכמות המבוקשת הכוללת של דירות, שעמדה על 43.1 אלף יחידות דיור ב־2013. הערים המבוקשות ביותר על פי הלמ"ס הן ירושלים, תל אביב, פתח תקווה, נתניה, רחובות, באר שבע וראשון לציון - כמעט כולן באזורי הביקוש במרכז הארץ.

בדומה לאהוד ברק שנפרד מווילה שבנה בכפר שמריהו לטובת מגורים בדירה במגדלי אקירוב בתל אביב, "ישנם יותר ויותר מצמצמי דיור שעוברים מצמודי קרקע לדירות פרימיום", אומר דן פרנס, מנכ"ל חברת קרסו נדל"ן. "לרוב מדובר במשפחות שבהן ההורים הגיעו לסביבות גיל 55 וחלק מהילדים כבר עזבו את הבית, יש להם יותר שעות פנאי והם מעוניינים לגור ליד מרכזי הקניות והתרבות".

מירי זלמן, מנכ"לית משותפת בחברת הבנייה פלסים, שמעבירה כיום את כובד משקלה מקוטג'ים לבנייה רוויה, מציינת את משפחתה כדוגמה לתופעה: "בתי ובני משפחתה גרים בקופסת גפרורים בתל אביב; בני, אשתו וארבעת ילדיהם גרים בכוך במנהטן. הם מאושרים עד השמים. הם רוצים לרדת לפארק הירקון או לסנטרל פארק ברגל או באופניים. הם לא רוצים מטבח גדול או סלון גדול, הם רוצים להיות קרוב למשלוחי אוכל - המסעדות של תל אביב לא עושות משלוחים לרמת השרון. זה הראש. זה ממש מהפך בהשוואה לדור שלנו".

צילום: צפריר אביוב

האדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים, מצטרף לדעתה: "הדירה היא רק ההתחלה, היא לא מרכז החיים. החיים קורים בחוץ, ועבור הרבה אנשים זה אומר ללכת למשרד ברגל או לרדת לים בכפכפים", הוא אומר. "זה חלק מטרנד עולמי של חזרה למרכזי הערים וירידה באטרקטיביות של צמודי הקרקע. פעם האידיאל האמריקאי היה בית בפרברים ושתי מכוניות שברולט. היום כולם רוצים לגור בעיר ולהתנייד ברגל, באופניים או בסגוויי. אנשים התפכחו מלנסוע שעה לעבודה, והפרברים הפכו להיות מעמסה".

שוק יוקרה אלטרנטיבי

לשם השוואה, בסקר שערכו "כלכליסט" ומכון מדגם ב־2009, 74% מבין המשיבים הצהירו כי יעדיפו לגור בבית פרטי צמוד קרקע. לשאלה "מה היית הכי רוצה שיהיה לך בבית", השיבו 57% שהיו רוצים חצר גדולה.

חשיבותו של המיקום והשאיפה הגוברת לאורבניות מקנים יתרון לדירות גם מבחינת פוטנציאל הסחירות שלהן. "כשאתה קונה נכס למטרת מגורים השיקול הכלכלי הוא לא המרכזי, אלא איפה אתה רוצה לגור", אומרת השמאית הבכירה נחמה בוגין. "עם זאת, כיום, מבחינה כלכלית, דירות הן סחירות יותר - דירה שעולה 3 מיליון שקל תימכר מהר יותר מבית באותו סכום משום שקהל היעד לבתים פרטיים הוא מצומצם יותר".

התפיסה המשתנה הזו הולידה שוק יוקרה אלטרנטיבי של דירות שהלך והתפתח בשנים האחרונות, וכלל מוצרים חדשים שנותנים מענה לצרכים שונים ורק מגדילים את האטרקטיביות של ההגירה למגדלים. "היום זה כבר לא רק דירה או וילה", מסביר שנהב. "בעבר רק צמודי הקרקע העניקו איכות חיים מיוחדת כי הדירות היו סטנדרטיות, באיכות של משרד השיכון פלוס. כיום יש שלל דירות מיוחדות במגדלי היוקרה - טריפלקס, דופלקס, פנטהאוז, דירת גן, מיני־פנטהאוז, לופט. יש מגדלים המציעים 20 סוגים שונים של דירות".

כתוצאה מכך, בשנתיים האחרונות שוויין של הדירות המיוחדות עלה בשיעור גבוה יותר מזה של צמודי הקרקע, שלעתים עומדים על המדף שנה ואף שנתיים. "בעוד הדירות המיוחדות רשמו עליית מחירים של 10%–15%, בצמודי הקרקע לא נרשמה כלל עלייה. יש קיפאון במחירים", אומרת בוגין.

צילום: עמית שעל

גם היזמים מתחילים להפנים את המגמה, שדוחפת רבים מהם שעסקו בעבר בבנייה צמודת קרקע - לבנייה רוויה, כלומר בנייה צפופה בשטח שבו יש רבי־קומות. "אנחנו מתלבטים היום אם לגשת למכרזים ולרכוש מגרשים לבניית בתים פרטיים בכפר יונה ובתל מונד. אנחנו מנסים לחשוב שלוש שנים קדימה כדי לא להיתקע עם סחורה", אומרת זלמן ממפלסים.

נתוני העסקאות שנעשו בשנה האחרונה בערים חדרה, עפולה ונהריה משקפים היטב את המגמה המתרחשת בפריפריה. ב־2013 כ־31% מעסקאות היוקרה בחדרה היו של דירות, לעומת 2% בשנת 2008. באפריל 2013 נמכרה בשכונת עין הים בחדרה דירת פנטהאוז במחיר 3.5 מיליון שקל, זאת בשעה שבתים פרטיים נמכרים בעיר ב־2.5 מיליון שקל ופחות, כך על פי נתוני מדלן. "שני מוקדים לדירות יוקרה בעיר הם שכונת עין הים שהצליחה לייצר יוקרה במגדלים גבוהים עם נוף לים ושכונת הפארק, שמציעה דירות יוקרה כדירות גן ופנטהאוזים", אומר איתן.

מהפך אפילו בנהריה

בעפולה 20% מעסקאות היוקרה ב־2013 היו של דירות, לעומת 7% ב־2008. בנובמבר 2013 נמכר פנטהאוז בן 5 חדרים ברובע יזרעאל בעיר ב־1.61 מיליון שקל, בשעה שכמה מהבתים היקרים ביותר בשכונת בנה ביתך בעיר נמכרו במחיר דומה.

גם נהריה עוברת מהפך. ב־2013 57% מעסקאות היוקרה בעיר היו של דירות, לעומת 39% ב־2008. לאחרונה נמכרה במרכז העיר דירת דופלקס ב־2.5 מיליון שקל, בעוד בית דו־משפחתי בן 5 חדרים באותו אזור נמכר ב־2.2 מיליון שקל. לדברי איתן, "רוב עסקאות היוקרה בנהריה הן של דירות חדשות, בעיקר במרכז העיר או בבניינים הסמוכים לים. המחירים של דירות אלה גבוהים מהמחירים של בתים דו־משפחתיים בשכונת נווה מנחם בגין החדשה".

גם ככל שהולכים ומדרימים לתוך אזורי הביקוש ניכרת צניחה בעסקאות של בתים צמודי קרקע. "רמת השרון היא דוגמה קלאסית לעיר שהיוקרה שבה סומנה על ידי הבתים הגדולים צמודי הקרקע במערב רמת השרון, אך בשל ההיצע המוגבל כמה פרויקטים יוקרתיים באזורים שונים ברמת השרון מנסים להתחרות על לבם של בעלי היכולת", אומר איתן. ואכן, 41% מעסקאות היוקרה ברמת השרון ב־2013 היו של דירות, לעומת 8% ב־2008. דירת 5 חדרים בפרויקט חדש באחת הקומות העליונות נמכרה לאחרונה ב־7.9 מיליון שקל, בעוד בית צמוד קרקע בן 7 חדרים בשכונת קריית יערים נמכר ב־7.2 מיליון שקל.

באופן טבעי, במקביל לירידה בנתח העסקאות בצמודי קרקע, מתרחש תהליך של ירידה בהתחלות הבנייה של בתים פרטיים ודו־משפחתיים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שיעור התחלות הבנייה של צמודי קרקע ירד מ־38% מכלל התחלות הבנייה ב־2009 ל־30% מכלל התחלות הבנייה ב־2013. המספרים הללו משקפים מצב שבו חטיבות קרקע לבנייה פרטית הולכות ומצטמצמות במדינה שבה משאב הקרקע הנו מוגבל ויקר, ובשנים של מצוקת דיור המחייבת את קובעי המדיניות לתכנן שכונות בבנייה רוויה.

עם זאת, חשוב לזכור כי ב־2013 הוחל בבניית 13.5 אלף בתים צמודי קרקע מתוך 44.3 אלף התחלות בנייה. כלומר, מתוך כל עשר דירות שנבנו שלוש היו בתים פרטיים - לא מעט למדינה קטנטונת שצריכה למקסם את הבנייה על כל דונם ולהשאיר גם מרחבים פתוחים. הנתון הזה מתיישב עם ירידה ברכישת צמודי קרקע, אך חשוב לציין כי העסקאות המופיעות בסקירה זו משקפות את כל שוק הנדל"ן למגורים, שבו מרבית הדירות והבתים (כ־80%) עדיין נרכשים מיד שנייה, ורק כחמישית נרכשים מקבלנים.

כמו כן, למרות מצוקת הקרקעות והשאיפה לצופף את הערים, בחלק מערי המרכז מספר העסקאות בצמודי־קרקע עדיין רב מזה של העסקאות בדירות יוקרה. בחינה של נכסים במחיר של 2.8 מיליון שקל ויותר מעלה כי ב־2013 החליפו ידיים ברעננה 62 דירות יוקרה בלבד, לעומת 90 בתים פרטיים. גם בהוד השרון המצב דומה: 64 דירות נרכשו ב־2013 ב־2.5 מיליון שקל או יותר, לעומת 80 צמודי קרקע. כך על פי נתוני רשות המסים שריכז צוות אתר מדלן. "המשפחה הישראלית הטיפוסית עדיין רוצה לגור בקוטג'. אותו צמוד קרקע שנחטף באבן יהודה לפני שנתיים, עדיין נחטף", אומרת בוגין.

לדברי אלון עמרם, מנכ"ל חברת הבנייה עמרם אברהם המקימה בימים אלה גם בנייני דירות וגם בתים פרטיים, "את צמודי הקרקע קונים משפרי דיור, בגילי 35–55, כאשר לרוב מדובר בבית השני שהם רוכשים בחייהם. הרוכשים הם בדרך כלל משפחות מבוססות, עם יותר מילד אחד, שמחפשים אווירה כפרית. הם מחפשים הזדמנות למכור את דירתם, להוסיף סכום לא גבוה יחסית, ולרכוש את בית חלומותיהם".