"הספק שנוצר בשוק הנדל"ן הוא גרוע יותר מכל גזירה"

רגע לפני שתזכיר חוק הטבת 0% מע"מ שיזם האוצר מתפרסם ומפרט כיצד ועל מי בדיוק יפעל החוק, מארגני קבוצות הרכישה נכנסים למגננה. איש לא דיבר עד כה על הדרתם מהתוכנית, אך מנגד, בפרסום הראשוני גם לא צוין כי הם ייכללו בה. המארגנים הבינו כי מוטב אם יקדימו ויילחמו על זכויותיהם, שכן ניסיון השנים האחרונות מצביע על כך שבאופן כמעט שיטתי הפחיתה המדינה מההטבות שקיבלו, עד למצב שבו חברי הקבוצה הוגדרו על ידי הרשויות כרוכשי דירה מן המניין. 

כרגע המארגנים משתדלים להישאר אופטימיים וכמעט מסרבים לדון בסיטואציה שבה הם נדחקים אל מחוץ להטבה המבוקשת ונותרים ללא יתרון אל מול היזמים. בין היתר נאחזים החברים בדברי שר השיכון השבוע בוועדת הכספים שלפיהם אין מן הנמנע שהקבוצות ייכללו בהטבה. בשבוע הבא צפויים נציגי קבוצות הרכישה להיפגש עם היועץ לקבינט הדיור אורי שני, ולהעלות מולו את נימוקיהם. לקראת הפגישה כינס "כלכליסט" את מנהיגי ועד קבוצות הרכישה, ארגון חדש שהוקם בסמוך להכרזה על הטבת המע"מ, לשיחה על עתידם תחת ההטבה החדשה: השתתפו בדיון ישראל זעירא, מנכ"ל באמונה ויו"ר פורום מארגני קבוצות הרכישה, מוטי פלד, מנכ"ל חברת מינהל מגורים ישראל, גיל מזרחי, מנכ"ל חברת מקימים, ועו"ד ורו"ח יוסי אלישע ממשרד עו"ד ליפא מאיר.

מרגישים את ההאטה

כל ארבעת המשתתפים מסכימים שכיום, בשלב הביניים שבו טרם עבר חוק המע"מ, הם נמצאים במצב בעייתי. ישראל זעירא: "שוק הזכאים מת לגמרי. וגם אם מגיע זכאי ומבקש לקנות דירה, אני מייעץ לו להמתין. זה היה השוק העיקרי שלי, אבל אני מחויב לתת את העצה הזו, כי יש אי־ודאות והבטחות ממשלה שאף אחד לא יודע איך יסתיימו. אם אתה לא זכאי, אז המצב הפוך, כי ההערכה שלנו היא שהמחירים יעלו, ולכן כדאי דווקא לרכוש. במספרים אנחנו מדברים על פגיעה של 70%–80% בהשוואה לפעילות המכירות קודם ליוזמת האוצר. אנחנו מתלבטים אם לגשת כרגע למכרז כלשהו, ואם נעשה זאת זה יהיה כנראה כיזמים ולא כקבוצת רכישה".

מוטי פלד: "הספק שנוצר כרגע בשוק גרוע יותר מכל גזירה אפשרית, מפני שהפערים בין מחירי השוק למחירים בקבוצות הרכישה נכנסים בדיוק למשבצת ההטבה שהמדינה מבקשת להעניק לרוכשים. אם בזמן רגיל אנחנו מוכרים כ־100 דירות בחודש, אז עכשיו מוכרים כ־20 דירות בחודש בלבד. לא נשב בשקט נוכח האפליה הקשה של הרוכשים שלנו".

גיל מזרחי: "אנחנו בהחלט מרגישים את ההאטה. בעיקר, כמובן, במגזר של הזוגות הזכאים, אבל גם המשקיעים עצרו פעילות. הטעות של לפיד היא שהוא לא הגדיר מראש שההטבה שתינתן תועבר לכולם רטרואקטיבית, וכך נוצר מצב של צוואר בקבוק: ברגע שההטבה תאושר, הרוכשים הממתינים יתפרצו למשרדי חברות הנדל"ן והמחירים יעלו".

למה אתם צריכים להיכלל בהטבת המע"מ?

יוסי אלישע: "אם זה יאושר רק לקבלנים אז זו סוכרייה במשקל 2 טונות שעומדת להינתן להם. המדינה הבינה לפני כארבע שנים שקבוצות הרכישה מופלות לטובה, ולכן השוותה את התנאים והשיתה מע"מ על הקרקע לקבוצות, ומאז רוכשים בקבוצות רכישה משלמים מע"מ על הקרקע וגם מס רכישה. אבל היום רוצים לתת הטבה למגזר הקבלני בלבד, וזו אפליה לרעה של קבוצות הרכישה. החוק חייב להיות רוחבי ולכלול את כולם. בנוסף, אחת הבעיות הקשות עם החוק היא מה עושים עם כל מי שקנה עד יום לפני שהחוק נכנס לתוקף. מי שביצע התקשרות כלשהי הוא כבר כבול ולא זכאי, ולכן ברור שיהיו לנו ריקושטים מצד רוכשים".

צילום: עמית שעל

פלד: "זה שוק שאי אפשר להתעלם ממנו, קבוצות הרכישה מהוות 25% משוק הנדל"ן, ו־60% מהשוק הזה הם זוגות צעירים שזו דירתם הראשונה. לכן אנחנו קהל היעד העיקרי של פעולות הממשלה. נפעל בכל חזית, כולל בבג"ץ, כדי שאנחנו והרוכשים לא ניפגע. כרגע אנחנו הולכים בטוב, אנחנו אופטימיים ומאמינים שהאוצר יהיה קשוב. אם בכל זאת יקפחו, אני מאמין שיקום קול זעקה מצד חברי הקבוצות - אלפי אנשים ברחבי הארץ. בחריש, למשל, קיפחו - בטעות או שלא - את הזכאים, והתוצאה היתה מאות רוכשים שהקימו זעקה מול הממשלה. זה תוקן רטרואקטיבית, בין השאר בשל התערבות בג"ץ".

אלישע: "אני רוצה להדגיש, משתמע פה כאילו המדינה פעלה נגדנו במסגרת ההחלטה הזו, וזה לא נכון. החוק ממש בחיתוליו וכלל לא ברור מי הזכאים. אני שומע כל מיני קולות שמדברים על מגזרים חדשים שאולי צריכים להיכלל בהטבה. כשזה יגיע לדיונים בכנסת, אני מאמין שסוגיית קבוצות הרכישה תיכנס לדיון, והמדינה הרי מרוויחה לא מעט ממסים של קבוצות רכישה, אז יש לה אינטרס להתייחס אלינו".

ובכל זאת, בשנים האחרונות הרשויות סגרו כל פרצה בחוק שהעניקה לכם הטבות, למה שזה לא יקרה כעת?

מזרחי: "אני לא חושב שתוכנית המע"מ תחסל את היתרון שלנו. קבוצת רכישה נותנת את המחיר האמיתי, וזה יאפשר למשרד האוצר לדעת את העלות האמיתית. אנחנו המדד האמיתי למחירי השוק, ואנחנו נספק את המדד הזה אל מול ההשקעה והנתונים של הקבלנים. לפני שהפורום הזה הוקם (באפריל - ד"ל) היינו חשופים ליריות מצד הקבלנים מכל הכיוונים, ולא ידענו איך להתמודד עם זה. להעלים אותנו מהשוק זה כמו להגיד: 'עכשיו ניתן את כל הכוח לגורמים ריכוזיים'. לקבוצות יש יתרונות רבים. אם קבלן היום פושט רגל אז הרוכשים בבעיה, ובקבוצות רכישה אפשר במהירות להכניס מישהו אחר במקומו. כלומר, מדובר במערכת גמישה יותר. אני מאמין שיכלילו אותנו בפטור ממע"מ כי קבוצות רכישה הן למעשה קבוצות בנייה. כמו שבעבר אדם שבנה בשיטת 'בני ביתך' לא מוסה ונהנה מגמישות תכנונית, אני מניח שכיום זה יחול על קבוצות רכישה".

אלישע: "העלמה של הקבוצות לא מתיישבת עם תוכניות המדינה להורדת מחירי הדיור, כי אנחנו אלה שמורידים מחירים".

פלד: "לדעתי לא רוצים להעלים אותנו מהשוק, להפך. אנחנו מקבלים איתותים חיוביים ממשרדי השיכון והאוצר, אבל אלה גופים שמגיבים באטיות. לא מעט מהמאבק שהובילו נגדנו מקורו בקבלנים, אבל לנו יש יתרון עצום באלפי הרוכשים שאנחנו מייצגים, ואילו הקבלן מייצג רק את עצמו. אנחנו מתקרבים לכ־30 קבוצות רכישה, שאחראיות על בנייה של עשרות פרויקטים".

זעירא: "ארגון הקבלנים מייצר את רוב הדירות והרעש הציבורי, ולכן באופן טבעי התייחסו אליו קודם כל. לא מאוחר מדי לתקן את טיוטת החוק שעוד לא הופצה, ולכן אנחנו עוד יכולים להשפיע. לא צריך להתרגש מחודש־חודשיים של המתנה. קבלנים נתקעים עם קרקע וסחורות, אבל אנחנו מקסימום לא נרוץ למכרז או שנבטל".

יתרון במימון הבנקאי

אז מהו היתרון של הקבוצות כיום בהשוואה לקבלנים, ומה יקרה אם גם הקבוצות ייכנסו להטבה? אלישע מסביר: "כיום יש הקלה מסוימת על תשלום מע"מ בנושאים שקשורים לעירייה, אבל זה זניח. אם בתסריט האופטימי בסוף כן ניכלל בהטבה, אז נמשיך ליהנות מיתרון בהשוואה לקבלנים, ביחס למי שזכאי כמובן. מגזר הזכאים יקבל הטבה בכך שלא ישלם מע"מ על הקרקע, ואולי גם מע"מ על הארגון ועל תשומות הבנייה".

אורי שני, יועץ קבינט הדיור. ישמע כמה פתרונות אפשריים צילום: עמית שעל

זעירא: "היתרון הגדול שלנו הוא המימון הבנקאי. חברות קבלניות מתקשות עם סוגיית המימון מול הבנקים והרגולציה שהולכת ומחמירה. הם חייבים להראות לבנק 17% רווח יזמי כדי לקבל מימון. זה מנפח להם את ההון העצמי ובעקבות כך את המחירים לציבור. קבוצת רכישה ממוצעת נעה בין 8% ל־11% רווח בלבד. אם אתה רוצה למכור דירות במיליון שקל ולהביא בשורה אמיתית לציבור, חייבים מסה של דירות. המפקח הקודם על הבנקים קיבל הוראה לצנן את שוק קבוצות הרכישה, שהיו קבוצות משקיעים מסוגים שונים, לא רק זוגות צעירים, ולכן הוא הוציא רגולציה מחמירה לבנקים בנושא קבוצות רכישה והפך את העסק לפחות כדאי עבור הבנק, במקום שזה יהיה ההפך".

גיל מזרחי: "כיום יש לא מעט נקודות שבהן הקבוצות דווקא מופלות לרעה, הריבית שמשלמים לבנקים גבוהה בכ־1% מול ריביות שניתנות לרוכשים מקבלנים, וגם ההון העצמי עומד על 40% לעומת כ־25%–30% בעת רכישה מקבלן. מנגד, זה גם יוצר יתרון, כי אלינו מגיעים רוכשים חזקים שמלכתחילה הצליחו לגייס הון עצמי גבוה יותר".

ובכל זאת, מה יקרה במצב שבו תמצאו את עצמכם מחוץ להטבה?

פלד: "אם יווצר מצב שבו חלילה לא נשכנע את המדינה או את בג"ץ, נהפוך לשותפים של קבלני ביצוע שירוצו מטעם הקבוצות. זה עדיין לא מספיק טוב, כי העלות לצרכן הסופי תהיה פחות אטרקטיבית".

לסיכום, מה אתם מתכוונים להעלות בפגישה עם אורי שני?

זעירא: "אנחנו מתכוונים להציע מגוון פתרונות שיאפשרו את הכנסת הקבוצות לחוק המע"מ. זה יכול להיות דרך פתיחת תיק במע"מ לעמותות, פנייה לאגודות שיתופיות או מעבר דרך השמאים שמפקח על הפרויקטים - יש לנו כמה פתרונות, נבוא עם הצעות פרקטיות בצורה מושכלת".

הקבלנים מגיבים

מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, עו"ד אליאב בן שמעון, מסר בתגובה לדברים: "החלטת הממשלה שלא לעודד השתתפות בעמותות בנייה וקבוצות רכישה תגן על ציבור רוכשי הדירות בכלל ועל זוגות צעירים בפרט. מארגני הקבוצות פועלים למטרה רווח אישי. מדובר בייזום עסקי שיש בו סכנה ברורה לציבור הרחב. על הסיכונים הכרוכים בהצטרפות לעמותות בניה והכשלים האורבים לפתחן מעידים, בין היתר, ההליכים המשפטיים שהתנהלו עד כה בעניינן של העמותות. בנוסף, נמנעת מחבר בעמותה זכות לאחריות לתיקון ליקויי בניה שלה מחויבים קבלנים לפי חוק המכר".

בן שמעון הזכיר כי התאחדות בוני הארץ פנתה לרשות נירות ערך בדרישה לפעול לכך שמארגני עמותות בניה ברחבי הארץ יחויבו לפרסם תשקיף כתנאי לגיוס חברים לעמותה מהציבור הרחב. "בכך, יוגדל מהותית היקף המידע למצטרפים פוטנציאליים לעמותות שיחשוף אותם לסיכונים שברכישת זכויות במקרקעין באמצעות עמותה".