ההתנגדות לתוכנית הרבעים בתל אביב עולה שלב: "אין סיכוי לבנייה מחדש"

כשבועיים לאחר אישור תוכנית הרבעים בת"א - שקובעת את זכויות הבנייה ברבעים 3 ו־4 ובתחום העיר הלבנה - ההתנגדות הציבורית עולה שלב: מבדיקת "כלכליסט" עולה כי מתנגדים מרכזיים לתוכנית מגישים בימים אלה בקשות לוועדה המחוזית במטרה להגיש ערר נגד התוכנית למועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

על פי החוק, רק מי שהגיש התנגדות לתוכנית בשלביה המוקדמים זכאי להגיש בקשה לוועדה המחוזית, וזו אמורה להחליט בתוך כשבועיים אם לאשר בקשת ערר למועצה הארצית. היחידה שיכולה להגיש ערר מבלי רשות מהוועדה המחוזית היא עיריית תל אביב עצמה.

הקץ למגדלים

בין המתנגדים המרכזיים נמצא משרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון. בקשת הערר שהגיש המשרד מייצגת בעלי נכסים ברחוב לואי מרשל בצפון העיר, ובה נטען כי מעיון בחוות הדעת של החוקרת שמונתה לתוכנית התברר כי ניתנה המלצה להוסיף סעיף חדש, הקובע כי בבנייה חדשה במגרשים גדולים מ־750 מ"ר תכסית הבנייה לא תעלה על 50%. בבקשה נכתב כי הסעיף פוגע בזכויות הבנייה במגרשים וכי הוא נוסף בעקבות התנגדות של מהנדס העיר עודד גבולי, כאשר בתוכנית המקורית לא היה לו זכר.

במכתב שנשלח לוועדה המחוזית לצורך הגשת הערר נמתחת ביקורת חריפה על תוכנית הרבעים: "תמוהה החלטת הוועדה, במיוחד בתקופה זו, כאשר מצוקת הדיור היא בעיה לאומית ואף הממשלה חרתה על דגלה למצוא לה פתרון. הנה לנו מקרה קלאסי שבו ניתן לסייע ולו במקצת למצוקת הדיור, שכן אין ספק שביטול החלטת הוועדה על המקרקעין שבבעלות מרשיי תאפשר בנייה של מאות דירות נוספות".

בניין מתפורר ברחוב גרשון ש"ץ בתל אביב. היחידה שיכולה להגיש ערר בלי לעבור קודם דרך הוועדה במחוזית היא העירייה צילום: עמית שעל

גם עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד, מציינת כי "התוכנית אינה מתירה בניית מגדלים. מבחינה זו תכנית הרבעים תואמת את הגישה התכנונית בתוכנית המתאר המופקדת של תל אביב (תא/5000) - אך היא בעייתית, מפני שבנייה בהיקף כזה עלולה להקפיא את ההתחדשות העירונית בשל היעדר כדאיות כלכלית, ובנוסף היא עומדת בסתירה למדיניות של ניצול יעיל של הקרקע באזורים עירוניים".

עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה שייצגה התנגדויות רבות מצד תושבים, צפויה אף היא להגיש בקשה לצורך הגשת ערר בשם עמותת תושבי מתחם אסותא - עמותה רשומה המייצגת את בעלי הזכויות במתחם שבין ז'בוטינסקי מצפון, ארלוזורוב מדרום, אבן גבירול במזרח ורחוב ארבע ארצות במערב.

"לא נוכל לקבל את המצב שנשאר לאחר דו"ח החוקרת ולאחר החלטת הוועדה המחוזית", אומרת בירן. "המצב הזה קובע שבאזור מתחם אסותא ניתן לבנות רק עד 6.5 קומות, והמשמעות היא שאין היתכנות כלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית".

עו"ד ענת בירן: מי יוסיף קומה וחצי על בניינים מתפוררים וישנים? הם בנויים מחול. זה פשוט לא יקרה, ונכון להיום אי אפשר לחיות בדירות האלה" צילום: עמית גושר

בירן, שאף הגישה התנגדויות לתוכנית הרבעים בשם כ־17 בנייני מגורים, מבהירה כי נוסח התוכנית הסופי, כפי שאושר לאחר דו"ח החוקרת על ידי הוועדה המחוזית, משאיר את מרבית המתנגדים עם אותן טענות שהיו להם בתחילת הדרך. "ההחלטה של החוקרת ושל הוועדה המחוזית העניקו לכאורה שיפור, בעיקר ברחובות הראשיים דוגמת דיזנגוף, בן יהודה וארלוזורוב, שבהם ניתן להגיע עד ל־7.5 קומות. אך כשבודקים את התוכנית מקרוב מבינים שבפועל רוב ההתנגדויות נדחו ובעצם אנחנו חוזרים למתכונת המקורית, שאינה מאפשרת ביצוע תמ"א 38/2. במקרים של הריסה ובנייה מחדש של הבניינים, הזכויות שהעניקה התוכנית אינן כלכליות ליזמים".

בקשה נוספת שתוגש היא זו של תושבי שיכונים ברובע 4. "אחת הבעיות המרכזיות ברובע 4 היא זו של הבניינים הישנים, השיכונים, שנבנו ברובם בגובה שתי קומות", אומרת בירן. "הכוונה לבניינים באזור יהודה המכבי ורחוב ועידת קטוביץ', שתוכנית הרבעים מאפשרת להם להגיע רק עד לבנייה של 3.5 קומות. ברור שאף יזם לא יהרוס מבנה בן שתי קומות ויבנה 3.5. גם הוועדה המחוזית קיבלה את עמדתנו ונתנה להם אפשרות לתוספת של קומה וחצי, במקום המסלול של הריסה ובנייה. אבל מי יוסיף קומה וחצי על בניינים מתפוררים וישנים? הם בנויים מחול. זה פשוט לא יקרה, ונכון להיום אי אפשר לחיות בדירות האלה".

הקבלנים מתלבטים

עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד עו"ד המתמחה בתכנון ובנייה, ייצג בין השאר את ארגון קבלני תמ"א 38 בלשכת המסחר תל אביב, ואומר כי הם לומדים את ההחלטה. "באזור ההכרזה של אונסק"ו ברור כבר עכשיו שאין סיכוי להריסה ובנייה מחדש של מבנים", הוא מסביר. "היתרון של היזמים הוא שהם לא חייבים לעבוד באזורים שבהם זה לא כלכלי. מי שסובל מהתוכנית הם התושבים. בשלב זה כבר ברור שתהיה פגיעה קשה ברובע 3 ושתהיה פגיעה קשה בבתים שירצו לבנות להם תוספות. אנחנו בהחלט מתלבטים בנוגע להגשת ערר למועצה הארצית".

עו"ד עפר טויסטר: היתרון של היזמים הוא שהם לא חייבים לעבוד באזורים שבהם זה לא כלכלי. מי שסובל מהתוכנית הם התושבים"

עו"ד בירן מציינת כי לא כל בקשה שתוגש לוועדה המחוזית תאושר: "צריך להראות שמדובר במקרה עקרוני עם השלכות רוחב. אם עיריית תל אביב תחליט להגיש ערר בעצמה זה עשוי לפתוח דלת לשאר ההתנגדויות, משום שהמשמעות היא שבוודאות יהיה דיון בנושא".

בעיריית ת"א אומרים כי "שאלת הערר למועצה הארצית תתגבש בשבועות הקרובים", ומגיבים לטענות המתנגדים: "שטף הבקשות המוגשות לתמ"א 38 מעיד כי המסגרת המוצעת בתוכניות הרבעים דווקא מאפשרת את חיזוק המבנים בעיר והיא בעלת כדאיות כלכלית. נוסיף כי המדיניות העירונית שנקבעה לרובע 3 נועדה לשמור על המרקם ההיסטורי של אזור ההכרזה של אונסק"ו, והיא נעשית בהתאם להמלצות תוכנית המתאר.

"בניגוד לטענות עו"ד הרטבי, ההמלצה לקביעת תכסית עד 50% משטח מגרשים גדולים (יותר מ־750 מ"ר) באה בד בבד עם הגדלה משמעותית בזכויות בנייה, תוספת קומה והגדלת מספר יחידות דיור. לאור קבלת התנגדות מהנדס העיר על ידי הוועדה המחוזית ובניגוד לנטען, גדלו סך כל שטחי הבנייה במגרשים אלה בתוכנית ביחס לתוכנית המופקדת.

"לגבי מתחם אסותא - הבנייה במתחם מאופיינת בבניינים בני 4–3 קומות, ותוכנית רובע 3 מאפשרת בנייה חדשה לגובה של עד 7 קומות. כך שיש תוספת של שלוש קומות ויותר ואין בסיס לטענה בדבר פגיעה בזכויות בעלי הנכסים".