העיר הלבנה בת"א שומרת על המבנים הרעועים

מחצית מתוכנית הרבעים של תל אביב, זו שגובשה במשך יותר משש שנים עבור שני הרבעים הצפופים ביותר במרכז העיר - רובע 3 ורובע 4 - אושרה בשבוע שעבר בוועדה המחוזית לאחר דיון ארוך בכ־100 התנגדויות. בשורה התחתונה של התוכנית יש תוספת של כ־6,500 יחידות דיור חדשות לאזורים אלו. אלא שבעירייה מעריכים כי בשל מגבלות תוכנית השימור באזור העיר הלבנה פחת מספר הדירות הפוטנציאליות במאות יחידות. זאת ועוד, יש מי שכבר מתריע כי המגבלה תביא בפועל להתפוררותה של העיר הלבנה, בשל חוסר כדאיות כלכלית שנוצר לקידום פרויקטי תמ"א 38 באזור.

ב־2003 הכריזה אונסק"ו על אזור העיר הלבנה כאתר מורשת עולמי, בזכות כ־4,000 מבני באוהאוס שנבנו באזור משנות השלושים עד קום המדינה. "אחד העקרונות המרכזיים של תוכנית הרבעים היה לשמור על העקרונות שנקבעו בשולחן העגול שהוקם בין אונסק"ו לעיריית תל אביב", מספרת סגנית מהנדס העיר ומנהלת אגף התכנון בעירייה אורלי אראל. "המטרה היא לשמור על צביון האזור - שכן המחלוקות ששררו בין הצדדים בשלב מסוים איימו לבטל את הכרזת אונסק"ו".

מהנדס העיר מבקש עוד קומות

סגנית מהנדס עירית ת"א: "פופולרי לתקוף את תוכנית המתאר" אורלי אראל מסבירה כיצד במסגרת תוכנית החדשה היא מתכננת להגביל את איחוד דירות הענק ולהוסיף 50 אלף תושבים לתל אביב בעשור הקרוב דותן לוי, 3 תגובות לכתבה המלאה 

ואכן, תוכנית הרבעים הנוכחית, העוסקת אך ורק בבנייני מגורים, אמנם נחשבת לאחת התוכניות המפורטות ביותר שגובשו לעיר - אך בתוך אינספור תתי־ההחלטות והעקרונות שגובשו לה ניתן להצביע על עקרון מרכזי אחד: בכל תחומי ההכרזה של אונסק"ו - המצויים מרביתם בשטח רובע 3 - לא ניתן יהיה לבנות יותר מ־6.5 קומות, בין שמדובר בתוספת בנייה ובין שמדובר בבנייה חדשה. עיריית תל אביב סברה כי ההגבלה מצמצמת משמעותית את יחידות הדיור באזור - ועל פי ההערכות מספר היחידות שנמנע עומד על מאות יחידות פוטנציאליות. הערכה זו הביאה את מהנדס העיר עודד גבולי להגיש התנגדות לתוכנית, בדרישה לאפשר בנייה של עד 7.5 קומות באזור העיר הלבנה - כלומר קומה נוספת לכל בניין. אך דרישה זו נתקלה בהתנגדות נחרצת מצד אונסק"ו והביאה בין השאר להקמתו של "שולחן עגול" - פורום משותף לעירייה ולנציגי אונסק"ו והמועצה לשימור אתרים, במטרה להגיע להסכמות על מספר היחידות באזור הרגיש. מתוך השולחן העגול יצאה פשרה מרכזית ולפיה בתחומי "העיר הלבנה" תתאפשר בנייה של ממ"דים, אך לא בחזיתות המבנים. "הממ"דים שיתווספו בתחומי הכרזת אונסק"ו ימוקמו אך ורק בחזית האחורית או הצדית של הבניין, ונקבע עוד כי העירייה תקים תוכנית ניהול מיוחדת לאזור ההכרזה, כך שכל בנייה חדשה או תוספת בנייה יהיו על פי הנחיות עיצוב מחייבות שישמרו על מרקם האזור", מסבירה אראל.

שמאי המקרקעין אהוד המאירי דווקא מברך על ההגבלות: "נגמרו הימים של תוכניות מגדלים עד השמיים", הוא אומר. "אזור הצפון הישן ומרכז העיר הוא מוגבל עכשיו, וזה טוב כי הצפיפות מספיק גדולה". אבל האדריכל צבי גבאי, שהגיש התנגדות לתוכנית, אומר כי "התוכנית הרת גורל עבור החלק הזה בעיר, שמורכב ברובו מבניינים חולים. אלו בניינים שנבנו בשנות העשרים והשלושים של המאה הקודמת, בבנייה ירודה יחסית, ומצב התשתית של מבני העיר הלבנה רע מאוד".

גבאי מדגיש כי "משמעות התוכנית היא למעשה חוסר כדאיות כלכלית לבצע תוספות למבנים, משום שההגבלה על 6.5 קומות מבטלת למעשה את זכויות תמ"א 38 באזור זה (שמאפשרת בנייה של עד 2.5 קומות לצד הרחבת המבנים הקיימים - י"ד) - ולכן יזמים לא יחזקו ויחדשו את המבנים פה".

בניין לשימור בתל אביב. שמירה על העקרונות שסוכמו על אונסק"ו צילום: עמית שעל

לשמור על היררכיית הרחובות בעיר

פרט לעקרונות הבנייה הברורים בתחומי העיר הלבנה, תוכנית הרבעים בתל אביב היא אוסף רב של קטגוריות שאליהן קובצו בנייני מרכז העיר בחתכים שונים. במילים אחרות, התשובה לשאלה מה ניתן לבנות ובאיזה מקום תלויה מאוד בהצלבת הקטגוריות השונות. "ההפרדה שביצענו היא בין בנייה חדשה לתוספת בנייה במבנה קיים, בין רחובות ראשיים לרחובות משניים, ובין מגרשים גדולים וקטנים", מסבירה אראל.

כך למשל, בשני הרחובות המרכזיים - בן יהודה ודיזנגוף - ניתן יהיה לבנות עד 6.5 קומות לבנייני מגורים המצויים באזור הכרזת אונסק"ו ועד 7.5 וחצי קומות לבניינים שמחוץ לשטח ההכרזה. בכל הנוגע לבנייני מגורים ברחובות משניים ברובע זה, קובעת התוכנית כי ניתן יהיה להוסיף לכל בניין קיים עד קומה וחצי.

ומה בנוגע לבנייה חדשה ברובע 3? רובע זה, המשתרע משפך הירקון בצפון, אבן גבירול במזרח, בוגרשוב בדרום ורחוב הירקון במערב ומתגוררים בו כ־70 אלף תושבים, החליטה הוועדה לאשר בנייה חדשה של עד 6 קומות וקומת גג חלקית במגרשים ששטחם עולה על 500 מ"ר. במגרשים הקטנים יותר ברובע מאפשרת התוכנית הקמת מבנים בני עד 5.5 קומות. עיקרון נוסף של התוכנית קובע כי בשני הרבעים, בבניינים קיימים שגובהם יותר מ־7 קומות ונבנו לפני 1980 אפשר יהיה להוסיף עד 2.5 קומות. זאת בתנאי שהם מחוץ לאזור ההכרזה.

כמה רחובות מרכזיים בתל אביב זכו לתשומת לב מיוחדת מצד מתכנני התוכנית. רחובות אלו, הממוקמים בעיקר ברובע 4 ואינם בשטח הכרזת אונסק"ו, הם דיזנגוף, בן יהודה, ארלוזורוב, ז'בוטינסקי, דרך נמיר, שאול המלך, ויצמן ופנקס. ברחובות אלה העניקה הוועדה אחוזי בנייה גדולים יותר שמאפשרים בנייה של עד 8.5 קומות. הכוונה היא גם לבנייה חדשה, אם יהרסו בניינים קיימים ויבנו במקומם חדשים, וגם לתוספות בבנייה קיימת.

"המטרה היתה לשמור על היררכיית הרחובות בעיר. רחובות מרכזיים, משמעותיים, רחובות מסחר גדולים, מקבלים נפח בנייה רב יותר בהשוואה לרחובות מגורים משניים", מסבירה אראל. זאת ועוד, עבור רחובות שאינם ראשיים ברובע 4, קובעת התוכנית תוספת מקסימלית של עד 1.5 קומות, לצד אפשרות לסגור קומת עמודים.

על אף הקושי להצביע על עקרונות מרכזיים בתוכנית, בעירייה סבורים שהיא דווקא משליטה סדר ובהירות תכנונית לגבי העיר. "ברגע שהתוכנית תיכנס לתוקף, כל אחד יידע מה זכויותיו ויוכל לאתר אותן בקלות באתר העירייה", טוענת אראל. "ייפסק המצב שבו שיקול הדעת של תוספות הבנייה במסגרת תמ"א 38 מוענק ליזמים - וכל אחד יידע בצורה ברורה כמה תוספת ניתן לבנות בבניין המגורים שלו. זה מחזיר את שיקול הדעת התכנוני והכלכלי למוסדות התכנון ולא ליזמים".