הפיקציה של 0% מע"מ: האם הטבת המע"מ החדשה היא אופיום להמונים?

הצעת החוק להעניק פטור ממע"מ לרוכשי דירה חדשה מקבלן שמחירה עד 1.6 מיליון שקל (ו־950 אלף שקל למי שלא שירת בצבא) שועטת לכנסת: השבוע עברה הצעת החוק של יאיר לפיד, שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור של הממשלה, בוועדת השרים לחקיקה.

אחד האתגרים ביישום החוק הוא הגדרת המחיר הממוצע בכל גוש ובכל עיר על ידי השמאי הממשלתי הראשי, וזאת על מנת לקבוע רף שקלי עליון לכל אזור: בפריפריה צפויים מחירים נמוכים מ־1.6 מיליון שקל לדירה חדשה, משום שהערך למ"ר בבאר שבע, למשל, נמוך מהערך למ"ר בתל אביב.

צוות אתר מדלן בדק עבור "כלכליסט" את המחירים הממוצעים של דירות חדשות ששטחן 60–140 מ"ר שנמכרו בשנים 2012–2013 (על בסיס נתונים אלה נערכת כעת הבדיקה של השמאי הממשלתי הראשי). מהתוצאות עולה כי שיעור קטן ביותר מהדירות שמוכרים כיום היזמים בערים הללו צפוי להיכלל בהטבה. ולא רק משום שהמחירים נקבעים על פי שנים קודמות - מחירון השמאי הממשלתי מתבסס על דירות שנמכרו ב־2012–2013 והוא יתעדכן רק במרץ 2016 ובכל שנה אחר כך - גם מפני שהדירות הזולות בפרויקט, אלה הנמכרות במחירים נמוכים מהממוצע, בודדות.

מנתוני מדלן עולה כי המחיר הממוצע לדירה חדשה ששטחה 140–60 מ"ר שנמכרה בשנים 2013–2012 הוא 1.2 מיליון שקל בראש העין, 1.4 בנתניה, 1.1 בבית שמש, ו־1.05 מיליון שקל באור עקיבא. כלומר, כדי לקבל את הפטור ממע"מ - הטבה שמסתכמת בעשרות ואף מאות אלפי שקלים - מחירי הדירות החדשות בכל עיר יצטרכו להיות נמוכים ממחירים אלה. לקביעת מחיר דירה הניח צוות המחקר כי אלה המחירים המרביים למ"ר אשר יקבע השמאי לערים האלה (בפועל השמאי יקבע אותם לפי גושים).

משקיעים יחטפו דירות מזוגות צעירים

אילו דירות מוכרים הקבלנים במחירים הנמוכים מאלה? שייקה נפחא, סמנכ"ל חברת הבנייה אפי קפיטל, מספר כי הדירות הזולות ביותר בפרויקטים שלו הן שנחטפות ראשונות - בעיקר בידי משקיעים. "הם נכנסים למשרד המכירות, שואלים אותי מהי הדירה הכי זולה שיש לי, אומרים 'תביא לי שתיים' וסוגרים עסקה", אומר נפחא. "הדירות שאני מוכר במכירה מוקדמת - הזולות - נרכשות בעסקאות זריזות בעיקר על ידי משקיעים. הם מביאים 50% מימון מהבנק, לא משנים להם הקומה או כיווני האוויר והם לא מלווים בארבעה הורים, כמו זוג צעיר. הם יחטפו את הדירות שמיועדות להטבת המע"מ".

נפחא, שבונה 400 יחידות דיור באור עקיבא, מעריך שמעט מהדירות שהוא מקים יזכו להטבה. מבדיקה שערך בפרויקטים באזור עולה כי בשנה החולפת נמכרו הדירות החדשות באור עקיבא ב־1.08–1.1 מיליון שקל. המחיר הממוצע לדירות חדשות בשנתיים הקודמות היה 1.05 מיליון שקל, ועל זה צפויה להתבסס עבודת השמאי הממשלתי. להערכת נפחא, הוא ימכור רק עד 40 דירות (מתוך 400, כאמור) בפחות מ־1.05 מיליון שקל.

לטענתו, הוא יתקשה להטות את מחירי הדירות מטה לכיוון המחיר שיקבע השמאי הממשלתי, ולכן אינו צופה התכנסות של המחירים ל־1.05 מיליון שקל. "על דירות שמחירן כמיליון שקל הרווח היזמי הוא 100–150 אלף שקל, כך שאי אפשר יהיה להוזיל אותן ב־100 אלף שקל. גם אם אני יכול להוריד 30 אלף שקל לדירה, כבר יש לי רשימת המתנה של משקיעים עבור דירות שיירכשו במכירה מוקדמת. אני מעיף את הדירות הזולות בשנייה".

ורד זבולון צרפתי, סמנכ"לית ומבעלי חברת צרפתי שמעון, חוששת שהמחיר הממוצע שיקבע השמאי הממשלתי לדירה חדשה בראש העין יהיה נמוך בהרבה מהמחיר שבו חברת צרפתי תמכור דירות חדשות בראש העין בתקופה הקרובה. "אנחנו מתעתדים לשווק בקרוב פרויקט בנייה רוויה בראש העין. החשש הוא שבעיר לא תבוא לידי ביטוי הטבת המע"מ, מכיוון שהמחירון ייקבע לפי 2012–2013. עיקר המכירות בשנים אלה היה במבצעים לחברי מועדונים ועמיתי חבר ובכמה מבצעי מכירה מוקדמים, מה שיוריד את המחיר הממוצע הצפוי. מאז המחירים רק עלו. דירות שיוצעו למכירה מ־1 בספטמבר, היום שבו ייכנס החוק לתוקפו, יהיו יקרות יותר, ולכן לא ניתן יהיה למכור אותן במסגרת ההטבה".

שר האוצר יאיר לפיד צילום: אלכס קולומויסקי

מאז ינואר 2012 (תחילת המדידה של השמאי הממשלתי) זינקו מחירי הדירות בישראל בכ־20%, כך על פי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; רק בשנה החולפת עלו מחירי הדירות ב־8%, כך על פי המדד לחודש אפריל.

צרפתי מזכירה כי השמאי הממשלתי עתיד גם לנפות עסקאות קיצון - הדירות היקרות ביותר והזולות ביותר (שני העשירונים הראשונים והעשירונים התשיעי והעשירי מכלל העסקאות). "יש כוונה לנטרל את הדירות במחירי הקיצון, דוגמת פנטהאוזים, מה שיביא לקביעת ערך נמוך אף יותר ממחירי המכירה בפועל כיום. בשורה התחתונה, אני צופה שרוב הדירות בראש העין לא ייכללו בהטבה".

תקרה נמוכה מדי בפתח תקווה ובבאר שבע

נראה כי מחירון השמאי הממשלתי לא יהיה רלבנטי לדירות שיימכרו מכניסת החוק לתוקף בספטמבר 2014 ועד מרץ 2016, שבו יעודכן שוב המחירון. לכן מעטות הדירות שיימכרו ללא מע"מ - אך רבים הם הזכאים (זוגות צעירים שזו הדירה הראשונה שלהם). לפיכך, על אף הכוונות הטובות של הממשלה, נשאלות השאלות כמה אפקטיבית תוכנית 0% מע"מ להשפעה על מחירי הדירות ולצמצום מצוקת הדיור ואם לא מדובר במעין אופיום להמונים, שאם פורטים אותו לפרוטות יסייע למעט מאוד משפחות בשנים הקרובות.

לדברי אמיר וינשטוק, ממייסדי אתר מדלן, "הממשלה הוכיחה שהיא מוכנה לנקוט אמצעים לא שגרתיים כדי להשפיע על שוק הנדל"ן. גל עליית המחירים האדיר בשנים האחרונות הקשה בעיקר על זוגות צעירים, והטבת המע"מ מנסה לסייע להם. אבל חשוב לשים לב כי יעילות התוכנית תלויה בתקרת המחיר למ"ר שיקבע השמאי הממשלתי לכל אזור. התקרה תגדיר במידה רבה כיצד תתחלק ההטבה בין הרוכשים ובעקבות כך היא תכתיב את המגמה בשוק הנדל"ן".

"לדעתי, המחיר הממוצע בפתח תקווה צריך להיות 1.6 מיליון שקל", אומר נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת הבנייה אחים דוניץ. "להערכתי, יהיו מעט מאוד דירות בנות 4 חדרים ב־1.48 מיליון שקל בעיר, ולכן רק כ־10% מהדירות החדשות בפתח תקווה ייכללו בהטבה". בפרויקט בן 200 דירות שחברת אחים דוניץ מקימה בימים אלה בשכונת נווה גן בפתח תקווה כל הדירות, לבד מ־20, משווקות במחירים הגבוהים מ־1.48 מיליון שקל, המחיר הממוצע שצפוי לקבוע השמאי הממשלתי הראשי לעיר. לכן מעט זוגות צעירים יוכלו ליהנות מהטבת המע"מ בפרויקט זה.

לדברי אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו, הבונה כיום כ־400 יחידות דיור בבאר שבע, כ־959 אלף שקל "הוא מחיר נמוך מדי ולא ריאלי לדירה בבאר שבע. חשוב להבין שלא יהיו דירות חדשות בעיר במחיר הזה". לעומת זאת, אביסרור אומר כי ברחובות, שם מקימה החברה פרויקט במערב העיר שיכלול כ־960 דירות, "מחיר של 1.38 מיליון שקל נראה ריאלי להטבת המע"מ בעיר". הוא מוסיף: "שיטת הממוצעים של השמאי הממשלתי מדאיגה אותי, משום שהיא עלולה ליצור בירוקרטיה מיותרת והתמשכות של ההתנהלות מול משרדי הממשלה ורשויות המס, מה שעשוי לארוך זמן רב".