מי יגן על מחיר המטרה בקבוצות הרכישה

ההחלטה שקיבלה ביום רביעי מועצת מקרקעי ישראל - לקדם את הכנסתן של קבוצות הרכישה והעמותות למכרזי מחיר המטרה - מעוררת שורה של סימני שאלה בענף. זאת בעיקר בנוגע למחיר שבסופו של דבר ישלם מי שקונה דירה באמצעות קבוצת רכישה ולגורם שיתחייב בפני הרוכשים למחיר הדירה הסופי.

ערבות בעירבון מוגבל

במכרזי מחיר מטרה המדינה קובעת את המחיר הסופי לפי מ"ר והמתמודדים יכולים להציע כל מחיר עבור הקרקע כל עוד מחיר הדירה הסופי תואם את הסטנדרטים שנקבעו להם. לכן הזוכה הוא מי שיציע את מחיר הקרקע הגבוה ביותר. כך למשל, אם מחיר דירה ממוצעת במודיעין הוא 17 אלף שקל למ"ר (כולל קרקע ופיתוח), המדינה תדרוש שהמחיר למ"ר לא יעלה על 14.5 אלף שקל. במקרה שבו הקבלן הוא שמתמודד על מחיר הדירה הוא גם זה שערב למחיר הסופי; הוא חשוף לכל סטייה במחיר וניתן להטיל עליו סנקציות ולחייב אותו לשאת בעלות כל סטייה. אלא שהרעיון של הטלת סנקציות על מארגן קבוצת הרכישה סותר את מהות הקבוצות והעמותות, מכיוון שהרוכש הוא גם היזם.

עם זאת, כבר עתה ברור כי במשרד השיכון וברשות מקרקעי ישראל לא יוכלו להותיר את הרוכשים לחסדיהם של מארגני הקבוצות. באשר לקבוצות הגדולות ובעלות המוניטין ההנחה היא שבאמצעות הליווי המקצועי של המארגנים הן יעמדו במחיר, אלא שלמשרד השיכון אין יכולת למנוע מקבוצה גרועה לגשת למכרז בדיוק כפי שאינו יכול למנוע מקבלן לעשות זאת, לכן תיתכן התמודדות של עמותות לא מקצועיות, והיא עשויה להוביל למצב שבו המחיר הסופי יהיה גבוה מזה שהצהיר עליו משרד השיכון. במקרה כזה, בניגוד לרכישה מקבלן, ייאלצו חברי העמותה להתמודד עם התוצאה בדיוק כפי שקורה כיום.

ההבדל הוא שלמשרד השיכון ולמדינה היתה כוונה ברורה במכרזי מחיר המטרה, והיא להפחית את מחיר הדירה, אולם במקרה של סטיות מהותיות המחיר עלול להיות גבוה מזה שכיוונו אליו. הבדל נוסף בין קבוצות הרכישה לבין היזמים הוא שהיזמים, אשר ככל הנראה יידרשו לספוג את החריגה בעלות הדירה אם תהיה כזו, יגישו הצעה מהודקת יותר לקרקע, זאת לעומת הקבוצות, אשר ירשו לעצמן להציע מחיר גבוה יותר, שיבטיח את זכייתן גם אם יגרום לאחר מכן לחריגה מהמחיר שקבעה המדינה.

לדברי מארגן הקבוצות מוטי פלד, מנכ"ל מינהל מגורים ישראל, היתרון שיהיה לעמותות במכרזים הללו כמו גם במכרזים אחרים הוא המחיר. "אנחנו נהיה חייבים לעמוד במחיר נמוך ממחיר המטרה, אבל ברור לנו שנצטרך להתחייב לו. קל לנו להתמודד שם כי אנחנו חוסכים את הרווח היזמי ואת עלויות המימון, ולכן אין סיכוי שנגיע בכלל למחיר הזה. אם ננסה למכור במחיר המטרה, לא נמכור, כי אנשים ילכו לקבלן. אין לי סיכוי להתמודד במחיר של קבלן כך שמראש אני אקבע מחיר נמוך יותר. תיאורטית, אם המחיר יהיה גבוה יותר, יישאו בכך הרוכשים". פלד סבור כי המצב יהיה דומה לרכישות אחרות במסגרת קבוצות רכישה, שבהן אנשים מצטרפים לעמותות מתוך הבנה שמורידים להם את המחיר ב־30%, אבל ישנו סיכון לסטיות קלות בשוליים.

פרויקט של קבוצת רכישה בפרדס חנה צילום: נמרוד גליקמן

רו"ח ועו"ד יוסי אלישע, שותף במשרד ליפא מאיר, נשמע פחות נחרץ בכל הנוגע לפתרון. "במשרד השיכון מבינים שהקבוצות הן כוח שמתמודד על מכרזים; מצד אחד הם לא רוצים לאבד אותו, ומצד שני קשה להבין כיצד יאכפו חריגות מהמחיר. להבדיל מהמע"מ, שבו ההנחה מתקבלת לאחר הבנייה, במכרזי מחיר המטרה קשה לתקן את זה — קבוצה שהתחייבה למכור במחיר מסוים וחרגה ממנו עלולה לגרום לרוכש לאבד את ההטבה".

"לוקחים סיכון"

לדברי עו"ד אלישע, "השאלה הגדולה היא מי ייתן את ההתחייבות ומהן הסנקציות לקבלן ומארגני קבוצות שלא עומדים בתנאים. מחיר המטרה לא נעשה בחקיקה, ולכן עדיין לא פורסמו הנחיות לגביו. כשאדם הולך לקבוצת רכישה הוא היזם, ולכן הוא גם האחראי. תמיד צריך להיות הבדל בינו לבין קבלן; אם לא יהיה הפרש במחירים, אנשים לא יקנו. כל רוכש פוטנציאלי שוקל אם לרכוש במחיר גבוה יותר ולקבל ערבות חוק מכר או לרכוש במחיר נמוך יותר ולקחת את הסיכון שתהיה חריגה. רוב הציבור רוצה ללכת על בטוח".

גורם במשרד השיכון אמר ל"כלכליסט" כי הוחלט לאפשר לקבוצות להתמודד במכרזים הללו מתוך הבנה שיש להקנות שוויון בהתמודדות על המכרזים. עם זאת, לדבריו יידרשו ערבויות או בקרות שיאפשרו את ההתמודדות הזאת. "אני מניח שרק החברות הרציניות יוכלו להשתתף, וייתכן שיהיו גם סנקציות והמארגנים יצטרכו לקחת סיכון. בין היתר יכול להיות שהסיכון שלהם יהיה בגובה הסטייה או שתוטל סנקציה שלא תאפשר את התמודדות הקבוצה עם אותו המארגן פעם נוספת", הוא מסביר.