כך צורפו קבוצות הרכישה למכרזי מחיר המטרה

ביום רביעי בערב הודיע משרד השיכון כי קבוצות הרכישה יוכלו להשתתף במכרזי מחיר מטרה, אותם מכרזים שבמסגרתם תיקבע הנחה של 20% ממחירי השוק. אלא שהסעיף הנוגע לקבוצות הרכישה לא הופיע בהצעת ההחלטה שהפיצה לציבור רשות מקרקעי ישראל, ושהיתה זמינה באתר האינטרנט שלה עד לאותו הבוקר. בישיבה של המינהל שהתקיימה באותו יום הוחלט לבחון את הכללת קבוצות הרכישה במכרזי מחיר מטרה.

חברי מועצת מקרקעי ישראל, שבראשה עומד שר השיכון אורי אריאל, סיפרו ל"כלכליסט" כי הופתעו לגלות בצהרי יום רביעי שהוכנס פתאום סעיף חדש להצעת ההחלטה המקורית, הקובע כי "מנהל רשות מקרקעי ישראל, בהתייעצות עם משרד השיכון, יהיה רשאי לקבוע הוראות שיאפשרו השתתפות עמותות/קבוצות רכישה במכרזי מחיר מטרה, תוך קביעת ההתאמות הנדרשות למאפיינים של קבוצות אלה". ביום שלישי בערב החלו במשרד השיכון והבינוי להפיץ תיקונים להצעת סדר היום. לטענת חלק מחברי המועצה, הסעיף של קבוצות הרכישה נוסף רק בשעה 13:00 - שלוש שעות לפני תחילת הישיבה.

יו"ר פורום קבוצות הרכישה ישראל זעירא צילום: עומר מסינגר

בכל אותן שעות שבהן מפיצים תיקונים לסעיפים, הציבור כלל לא יודע כי מתחולל שינוי ומכיר רק את ההצעות שמפורסמות באתר - קובץ שלא עודכן. כך יצא שרק לאחר ישיבת המועצה הציבור עודכן כי קבוצות הרכישה נכנסו לתוכנית מחיר המטרה.

משתתפים בישיבה מספרים כי הוסכם רק לבחון את נושא שיתוף קבוצות הרכישה, בניגוד להודעה ממשרד השיכון ולפיה הכללת קבוצות הרכישה אושרה. מבין חברי המועצה היו שעמדו על כך שאפשרות שילובן של קבוצות הרכישה תיבחן בהמשך, ולטענתם טרם נתקבלה החלטה בנושא.

אז איך קרה שהסעיף המאפשר לקבוצות רכישה לגשת למכרזי מחיר מטרה נכנס ברגע האחרון להצעה שנידונה בישיבת מועצת מקרקעי ישראל? ישראל זעירא, יו"ר פורום קבוצות רכישה ובעלי חברת באמונה המארגנת קבוצות רכישה לציבור הדתי־לאומי, אמר ל"כלכליסט" כי "היינו בהידברות עם שר השיכון ומנכ"ל משרד השיכון, ולשמחתנו הם קיבלו את עמדתנו. היינו איתם בקשר לגבי איך לשלב את קבוצות הרכישה באופן שיהיה גם חוקי וגם הגיוני".

הנחה בלי ערבות

כמה שאלות מהותיות עולות לגבי הצטרפות קבוצות הרכישה למחיר מטרה, וכדאיות המהלך לרוכשים. ראשית, במכרזי מחיר מטרה ייקבע מחיר סופי ל־60%–80% מהדירות בכל פרויקט, שייגזר מערך ממוצע שיקבע השמאי הממשלתי בכל אזור, כך שערך הדירה המקסימלי לא יעלה על 1.6 מיליון שקל אחרי הנחה (2 מיליון שקל לפני הנחה). כלומר, קבוצות הרכישה יצטרכו להתחייב למחיר מוגדר מראש. אחת הבעיות שצצו בעבר בקבוצות רכישה היא שהן לא תמיד מצליחות לקבוע מראש את העלויות, ולכן נדרשים חבריהן להוסיף כספים במהלך הבנייה.

שר הבינוי והשיכון אורי אריאל צילום: ענר גרין

שנית, אם מחיר הדירה מוגדר מראש, למשל מיליון שקל לדירת 4 חדרים בראש העין, מה היתרון של קבוצות רכישה מול קבלן או יזם שמוכר דירה במחיר זהה? לקבוצות הרכישה דווקא יש חיסרון, משום שהן אינן מספקות ערבות חוק מכר שקבלנים מחויבים להעניק לרוכשי הדירות על פי חוק.

עוד נושא שעשוי להקשות על יישום ההחלטה הוא כיצד תקבע המדינה מי מחברי קבוצות הרכישה רוכש דירה לראשונה, מי משפר דיור ומי משקיע, שכן הדירות שיימכרו במכרזי מחיר מטרה פתוחות רק למשפרי דיור ולרוכשי דירה ראשונה.

בישיבת המועצה ביום רביעי הוחלט במפתיע גם שלא לקיים הגרלה בין הזכאים לדירות - מנגנון שבמשרד השיכון תמכו בו מאוד בעבר, ואף דרשו שייכנס לחוק המע"מ שמוביל שר האוצר יאיר לפיד. ככל הנראה הוחלט במשרד השיכון - שאחראי על רשות מקרקעי ישראל - שלא להיות בעמדת נחיתות יישומית מול חוק המע"מ, שבו לא יתבצעו הגרלות.

שימור ולא שיפור

ממשרד השיכון נמסר בתגובה: "בעבר הופצו ההצעות לסדר היום של המועצה פחות משבוע קודם לישיבתה. מי שנמצא בישיבות מועצה יודע שבין נוסח הפצת ההצעה לסדר ובין ההחלטות יכולים להתקיים שינויים. הוחלט כי מכרזי מחיר מטרה ייבחנו בחיוב כך שיחולו גם על העמותות וקבוצות הרכישה ורמ"י תקבע הוראות לעניין זה.

"אכן סברנו כי יש מקום להגרלות הן לגבי חוק מע"מ והן לגבי מחיר מטרה כדי למנוע אפשרות של חלוקת ההטבה בין הקבלן לבין הזכאי. עם זאת אנו רוצים שוויון בין מחיר מטרה ומע"מ 0. על כן הוחלט להכריע סופית בשאלה לאחר קבלת עמדת המשנה ליועמ"ש בעניין.

"השר נמצא בקשר עם העמותות כפי שהוא בקשר עם רוב הנהלת התאחדות בוני הארץ ומבקר באירועים שלהם. אולם, מאחר והעמותות, הקבלנים והיזמים משתתפים במכרז ומי שמציע את המחיר הגבוה זוכה, אין משמעות להיכרות של השר עם מי מהם. השתתפות העמותות במכרזי מחיר מטרה תשמר את מצבן ולא תשפר אותו".

הקרבה בין קבוצות הרכישה לשר השיכון

ישראל זעירא, יו"ר פורום קבוצות הרכישה, נחשב מקורב למפלגת הבית היהודי, ואף הקים עם שר השיכון אורי אריאל ואחרים את עמותת אורות חסד המסייעת לנזקקים באמצעות 40 גרעינים תורניים ברחבי הארץ. אריאל נכח לפני כשנה בטקס הנחת אבן פינה בירושלים בפרויקט של חברת באמונה שבבעלות זעירא. זעירא נכח בישיבת ועדת הכספים של הכנסת ביום רביעי בבוקר, שדנה בחוק המע"מ (במסגרתו כרגע לא נכללות קבוצות הרכישה), שלאחריה שוחח עם שלמה בן אליהו, מנכ"ל משרד השיכון - שעות ספורות לפני התכנסות מועצת מקרקעי ישראל.

בתגובה אמר זעירא ל"כלכליסט" כי מעולם לא היה בישיבה של עמותת אורות חסד. לטענתו, נושא מחיר מטרה לא עלה בשיחתו עם בן אליהו בשעות שלפני ישיבת מועצת מקרקעי ישראל. לגבי קשריו עם אריאל אמר זעירא: "זה שאנחנו בקשרים טובים ושאני מכיר את אריאל שנים זה לא חיסרון, זו מעלה".