קבוצות רכישה התאגדו במאבקן ליהנות מהטבת המע"מ
17 הקבוצות טוענות: "הממשלה מחרימה אלפי רוכשי הדירות שמצאו דרך להוזיל את מחירי הדיור"; במקביל הקבלנים מחריפים את המאבק בקבוצות ופנו לרשות לני"ע כדי לחייבן בהגשת תשקיפים
17 מקבוצות הרכישה המובילות בישראל התאגדו בשבועיים האחרונים במטרה להקים ארגון חזק שיוכל להיאבק בהחלטת האוצר שלא לאפשר להם להנות מהטבות המע"מ שיוחלו על רוכשי הדירות. הקבוצות רואות עצמן מופלות לרעה היות ולפי שעה האוצר לא כלל אותן במהלך המתוכנן להורדת המע"מ.
- הקבינט אישר הפטור ממע"מ ומחיר המטרה; פלוג: "סכנה לשוק שחור"
- בחולון רק 16% מהדירות היו פטורות ממע"מ, בשדרות 100%
- גם זוגות ללא ילדים ורווקים יוכלו ליהנות מ-0% מע"מ ברכישת דירה ראשונה
אי הכנסתם עשויה לפגוע קשות בקבוצות אשר יתגבשו בהמשך כמו גם באלו הפועלות כיום בשוק באזורים שבהם מחירי הדירות לא חוצים את ה-1.6 מיליון שקל (הרף העליון להטבת המע"מ לפי החלטת האוצר).
הדרתם מההטבה שמתכנן האוצר תשווה את התנאים של היזמים לאלה של קבוצות הרכישה, כך שלרוכשי דירות שעד היום העדיפו לרכוש במסגרת הקבוצות בשל המחיר האטרקטיבי לא יהיה אינטרס לרכוש מהם בעתיד והרוכשים יעדיפו את היזמים שמספקים להם התחייבות על המחיר הסופי וכן ערבות חוק מכר. מהלך כזה עשוי לסתום את הגולל על הקבוצות או להפחית את פעילותן בצורה דרסטית.
ישראל זעירא צילום: עומר מסינגר
עלה משקלם של הזוגות הצעירים בקבוצות הרכישה
פורום הקבוצות התאגד באמצעות אגוד לשכות המסחר ויוזם כנס חירום ראשון בנושא כבר ביום א' הקרוב. יו"ר הפורום הוא ישראל זעירא וחברי הוועד הם: מוטי פלד, חני הורביץ ודן הרצוג. עוד 12 קבוצות רכישה בוחנות את דרכן להצטרף לפורום.
"משרד האוצר בהחלטותיו יצר העדפה סקטוריאלית לחברות הנדל"ן, מה שהביא לפגיעה של מאות התארגנויות נדל"ניות בהן שותפים אלפי רוכשי דירות צעירים העונים על כל הקריטריונים שנקבעו", אומר ישראל זעירא מנכ"ל חברת "באמונה" ויו"ר פורום קבוצות הרכישה. "עפ"י דו"ח מינהל הכנסות המדינה, לקבוצות הרכישה תרומה חשובה בהוזלת מחירי הדירות בישראל, לכן כל פגיעה בהן משמעה העלאת המחירים בעיקר באזורי פריפריה ומחיקת הענף היחיד שהצליח להוזיל את מחירי הדיור".
לפי הפורום, בהתאם לדו"חות האוצר, מאז 2009 חל שינוי מגמה בפעילות של קבוצות ועמותות הרכישה. כך למשל, בעוד שעד אז רוב העסקאות שבוצעו באמצעות התארגנות זו התמקד באזור תל אביב והמרכז, הרי שמאז חל שינוי במגמה ועיקר העסקאות החלו להתבצע מחוץ למעגל הביקוש.
דו"ח שפרסם האוצר ב-2013 בחן את פעילות הקבוצות בין השנים 2011-2009. עפ"י הממצאים מ-2011 עלה משקלם של הזוגות הצעירים, אלו שקונים דירה ראשונה באמצעות קבוצות ועמותות רכישה והוא עמד על כ-60%. לעומת משקלפ הגדול של המשקיעים עד אז.
מוטי פלד צילום: אוראל כהן "המחקר בעצם הוכיח כי הפלטפורמה של התארגנות באמצעות קבוצות רכישה מתאים ככפפה ליד לזוגות צעירים", מוסיף זעירא, "המחקר הראה כי קבוצות הרכישה נעלמו בהדרגה מאזורי הביקוש ונדחקו למעגלים מרוחקים יותר, שם מחירי הקרקעות נמוכים. אמנם ההתמקדות במחקר היתה בעיקר באזור רחובות, ובית שמש, כאזורי פריפריה עיקריים אך גם מגמה זו השתנתה בהדרגה, שהרי רק בשנתיים האחרונות יצאו מכרזים רבים באזורי פריפריה כחריש, עפולה, לוד, קרית מלאכי, נתיבות - בהם זכו עמותות וקבוצות רכישה המייצגים ציבור גדול מהמגזר הכללי. בעצם החלטת הממשלה מחרימה אלפי רוכשי דירות שמצאו דרך להוזיל את מחירי הדיור", מסביר זעירא.
"לא יכול להיות שיתייחסו אלינו כ'פירורים'"
"צריך לזכור שקבוצות הרכישה והעמותות מהוות כיום 25% משוק הנדל"ן בישראל", מציין מוטי פלד חבר בוועד פורום קבוצות הרכישה. "לא יכול להיות שיתייחסו אלינו כ'פירורים', שיתעלמו מאיתנו, או שינסו למחוק אותנו. כל החלטה נדל"נית קרדינלית חייבת להתייחס גם אלינו, אחרת מדובר בפגיעה של אלפי רוכשי דירות, זוגות צעירים, ואפליה של החלטות ממשלה".
פלד מציין מחקר אחר של משרד האוצר שפורסם ב-2010 ואשר הוכיח כי קבוצות הרכישה אינן הגורם לעליית מחירי הדיור והעלה כי הגורמים לעליית מחירי הדירות קשורים לעלייה חדה בביקושים הנובעת מהריבית הנמוכה. "ככל הנראה", נקבע בדו"ח, "קבוצות הרכישה רק הגבירו את התחרות בשוק הנדל"ן, אך אינן הגורם לעליית מחירי הדירות".
"במסגרת המחקר שנעשה בזמנו נערכה בדיקה שהעלתה כי קצב עליית מחירי הדירות החדשות הנמכרות על ידי קבלנים באתרים מסוימים היה גבוה יותר מאשר באזור כולו", מציין פלד, "תופעה זו מתרחשת גם כעת, כאשר מוכח מעל ספק שעמותות וקבוצות הרכישה מצליחות להוזיל את מחירי הדיור לעומת הקבלנים ב-15% לפחות. נכון היה להתייחס אלינו ברצינות, ללמוד את עבודתנו, לשכלל אותה וללא ספק לשתף אותנו בכל החלטה מדינית שיש לה השפעה על אלפי רוכשי דירות".
התאחדות בוני הארץ: לחייב את הקבוצות להגיש תשקיפים
במקביל, הקבלנים ממשיכים במאבק רב השנים לצמצום פעילות קבוצות הרכישה. התאחדות בוני הארץ המייצגת את הקבלנים פנתה לרשות נירות ערך בדרישה לפעול לכך שמארגני עמותות בנייה ברחבי הארץ יחויבו לפרסם תשקיף כתנאי לגיוס חברים לעמותה מהציבור הרחב. הכוונה היא לתשקיף שיחייב כל קבוצת רכישה (לא מחייב שתהיה ציבורית) לפרסם עבור כל פרויקט בנפרד.
לפי ההתאחדות, עבור רוכשים שמצטרפים כיום לקבוצות רכישה רב הנסתר על הגלוי, המצטרפים לא רואים בדרך כלל את דוח האפס (דוח שמאי שמפרט בין היתר את תימחור הפרויקט, את הכדאיות הכלכלית שלו ואף את הרוח של מארגן הקבוצה) ובעקבות זאת נחשפים לסכנות רבות הכרוכות בחוסר הודאות.
לטענתם, פרסום התשקיפים יגדיל מהותית את היקף המידע למצטרפים פוטנציאליים לעמותות שיחשוף אותם לסיכונים שברכישת זכויות במקרקעין באמצעות עמותה. ההתאחדות ביקשה מהרשות לפרסם החלטה מקדמית שלפיה, הצעות של עמותות בנייה לציבור להצטרפות אליהן לשם הגשת הצעות לרכישת קרקע לבניה במכרזים, הינה בבחינת "הצעה לציבור" וכך לחייב עמותות בפרסום תשקיף על פי חוק ניירות ערך.
אמיר הלר, סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ צילום: כפיר סיון לפי ההתאחדות, ניתוח של מסמכי הצטרפות לעמותות מלמד, כי הציבור הרחב מתפתה להצטרף לעמותה בעוד שבטפסים לא תמיד קיימת הקפדה על האבחנה בין רכישת זכויות המוגדרות כ"זכויות בלתי מסוימות" במקרקעין, לבין רכישתה של דירה מוגמרת. במסגרת טפסים להצטרפות לעמותות מפורטים סוגי וגדלי הדירות המשוערים במגרש, ואומדן מחיר הדירות הסופי, בשונה בעסקת רכישת דירה מקבלן שבה הפרטים הללו ידועים מראש.
סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אמיר הלר מסר בעקבות הפניה: "מנהלי עמותות בניה מפזרים הבטחות לציבור, ללא גילוי ושקיפות מינימאליים הנדרשים על-פי החוק. הציבור משלם כתוצאה מכך פעמיים: האחת, כתוצאה מפעילות העמותות, מחירי הנדל"ן בישראל עולים לגבהים שלא הכרנו עד היום, וכפועל יוצא מכך מחירי הדיור מאמירים. השנייה, הציבור שמצטרף לעמותה סבור שהוא קונה דירה במחיר ידוע מראש, אולם לעיתים לא שם לב לאותיות הקטנות, כמו למשל שהמחיר אינו סופי, הזמנים אינם ברורים, המפרט אינו ידוע ושהמצטרף אינו קונה דירה, אלא הופך דה פקטו בעל כורחו, ליזם, על כל המשתמע מכך. הצעת ההצטרפות לעמותות הבנייה, וההשלכות שלה על חברי העמותה לאחר הזכייה במכרז, מצדיקה הטלת חובת גילוי מלאה עליהן. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף מקום בו מדובר בהשקעה רבת סיכון בתחום הנדל"ן, המופנית לציבור הרחב אשר אינו בהכרח ער לסיכונים הרבים הטמונים בה".
