כיצד המדינה הסירה את ידיה מתחום הדיור?

נייר המדיניות מתאר את ייבוש מנגנון הדיור הציבורי: בשנות החמישים והששים נבנו מאות אלפי יחידות דיור ציבורי, ובעקבות חוק הדיור הציבורי מ-1998, שאפשר את מכירתן בהנחה גדולה לדייריהן, נמכרו רובן. גם לאחר ביטול החוק החליפו אותו מבצעי מכירה. אולם, הסעיף בחוק שקבע שההכנסות ממכירת הדירות ישמשו לחידוש מלאי הדיור הציבורי, לא קויים וכך בין 1998 ל-2011 נגרעו ממלאי הדיור הציבורי כ-37,500 דירות ‏ונוספו לו רק כאלף דירות.

הפגנה על הדיור הציבורי בימי המחאה החברתית (ארכיון) צילום: ערן חכים

למרות הקשחת הקריטריונים לזכאות, עדיין ישנן אלפי משפחות זכאיות שאין עבורן דירות. ב-2010 הוגשו למשרד הבינוי והשיכון כ-8,000 בקשות לדיור, וביולי 2011 היו כ-2,340 משקי בית ברשימת הזכאים הממתינים לדיור ציבורי. לפי נתוני משרד הקליטה משנת 2011, כ-175,000 משקי בית ביקשו דיור ציבורי, מהם כ-39,500 אלף נמצאו זכאים. בן שטרית קובעת כי "בהעדר מלאי בסיסי של דיור ציבורי לא ניתן לספק פתרון מגורים הולם למשפחות חד-הוריות קשות יום, נכים וקשישים, שהן האוכלוסיות שלרוב נמצאות זכאיות לסיוע".

שחיקה במשכנתאות המסובסדות

מהמחקר עולה כי חלה שחיקה במשכנתאות המסובסדות על ידי המדינה. בעבר המדינה הציעה משכנתאות מסובסדות אך בעשור האחרון משכנתאות אלו הפכו לכלי בלתי אפקטיבי שהשפעתו על שוק הדיור זניחה. במחקר של מרכז טאוב נמצא כי מספר מממשי המשכנתאות ‏המסובסדות, שעמד על כ-55 אלף ב-1996 ועל כ-30 אלף ב-2003, הצטמק לכדי ‏‏2,200 מממשים בלבד ב-2011. ‏את הירידה החדה מסבירה בן שטרית בשתי סיבות עיקריות: ראשית, בשנת 1998 הוקשחו מאוד הקריטריונים לקבלת משכנתא מסובסדת – למשל, הועלה רף הגיל לזכאות – ובהמשך הקריטריונים אף הוחמרו עוד יותר.‏ שנית, תנאי המשכנתאות המסובסדות נעשו אטרקטיביים פחות ופחות. ההצמדה החלקית שהייתה נהוגה (80% מעליית המדד) השתנתה להצמדה מלאה, והריבית על המשכנתאות לא עודכנה בהתאם לריבית הנהוגה בשוק החופשי.

בתחילת ‏שנות האלפיים ריבית השוק הייתה מעל 6%, והריבית על ההלוואות ‏המסובסדות הייתה 4%. במרוצת השנים הריבית בשוק פחתה, ואילו ריבית ההלוואות המסובסדות נותרה בעינה, עד שמ-2009 ואילך הריבית של הבנקים נעשתה אטרקטיבית יותר. במצב זה רבים העדיפו ליטול הלוואה בשוק החופשי, ורק ‏זכאים המוגבלים באשראי בנקאי נאלצו להסתפק במשכנתא הממשלתית.

תקציב מענקי השתתפות בשכר דירה קוצץ ב-‏‏27%

נייר המדיניות מתאר את הקיצוץ בהשתתפות בשכר דירה: תוך פחות מעשור, קוצץ תקציב מענקי השתתפות בשכר דירה ב-‏‏27%, מ-1.8 מיליארד שקלים ב-2003 ל-1.3 מיליארד שקלים ב-2011. ‏בעקבות זאת מספר משקי הבית המקבלים סיוע בשכר דירה פחת, מ-195 אלף ב-2001 ל-138 אלף ב-2011. זאת ועוד, ביחס למחירי השכירות העולים, סכום הסיוע בשכר הדירה הוא זעום. ‏במחקר נמצא כי ב-2011 התמיכה הממוצעת למשק בית הזכאי לסיוע עמדה על כ-800 שקלים ‏‏– כ-25% בלבד משכר הדירה הממוצע בישראל דאז, כ-‏‏3,170 שקלים. על כך מוסיפה בן שטרית: "המעבר למדיניות הסיוע בשכר הדירה הרע את ההגנה על זכויות ציבור הזכאים, ‏וזאת משום שלשוכרים בתנאי השוק (לעומת דיירי הדיור הציבורי) אין הגנה בחוק ו‏הם תלויים בבעלי הדירות, שעלולים להעלות ‏את דמי השכירות או לפנותם בתום תקופת החוזה". אתמול (א') עברה הצעת חוק בוועדת שרים לחקיקה הקובעת שכר דירה ריאלי לזכאים לדיור ציבורי.

מתרחקים מדיור בר-השגה: בונים דירות גדולות ויקרות

במחקר אף מתארת החוקרת את הצורך בפיתוח הגליל והנגב והרצון לקדם בנייה עירונית צפופה שתאפשר שימור שטחים פתוחים. אלא שבמחקר של מרכז טאוב, מצאה בן שטרית כי ההתרחשויות בפועל אינן עולות בקנה אחד עם חזון זה, ובמקרים מסוימים אף סותרות אותו: פחות בנייה, יותר בתים נמוכים. בשנת 2000 שטחה הממוצע של דירה חדשה היה 153 מ"ר, ובשנת 2008 הגיע שטחה הממוצע של דירה חדשה ל-182 מ"ר. בן שטרית: "הבנייה החדשה בישראל בשנים האלו, כולל בנייה ביוזמה ציבורית, התאפיינה בדירות גדולות יותר, ובהתאמה – יקרות יותר".

המחקר של מרכז טאוב השווה בין מאפייני התחלות הבנייה בשנים 1995 ו-2007, ומצא כי מספרן ב-2007 פחת ביותר ממחצית לעומת 1995 (30,788 לעומת 72,876 בהתאמה). יתרה מזאת, הבנייה הרוויה צומצמה לטובת בנייה צמודת קרקע. בבנייה הרוויה (בניינים בני 3 קומות ויותר) מספר התחלות הבנייה ב-1995 היה כ-48.5 אלף, לעומת כשליש מזה בלבד בשנת 2007. לדברי בן שטרית, "בנייה צמודת קרקע היא לרוב יקרה ומשמשת אוכלוסייה מבוססת, ולכן, הצמצום הדרמטי בבנייה הרוויה רחוק ממדיניות של דיור בר-השגה".

"חיזוק המרכז בא על חשבון הפריפריה"

עוד עולה מהמחקר כי 93% משטח מדינת ישראל בתחומי הקו הירוק מוגדר כקרקעות ציבוריות. אך בין 2011–2008, כ-51% מהתחלות הבנייה היו על קרקעות פרטיות, לעומת 47% בלבד על קרקעות המדינה. "ויסות קרקעות שונה יכול היה להביא למחירי דיור נמוכים בהרבה", מסרה בן שטרית, שאף טוענת כי חיזוק המרכז בא על חשבון הפריפריה. בחינת פיזור ‏האוכלוסייה היהודית לפי אזורים בין 1995 ל-2011 מראה כי כ-48% מהגידול היה במרכז הארץ.

תוצאותיה של מדיניות הדיור של ממשלות ישראל הביאה לעלייה חדה במחירי הדירות. ההיצע המצומצם והביקוש הרב הובילו לעלייה חדה במדד מחירי הדירות מ-‏‏2007 ואילך. מדד מחירי הדירות עלה ריאלית ב-52% בין 2007 ל-2013. הפער בין השינויים במחירי הדירות לשינוי במחירי השכירות, שעלו בשיעור ריאלי נמוך, מאותת על התפתחות בועה בשוק הדירות.

עוד מצביע המחקר על ירידה חדה בשיעורי הבעלות על דירות. בין 1995 ל-2008 חלה ירידה בשיעור משקי הבית שיש בבעלותם דירה: מ-73% ממשקי הבית ב-1995 ל-66.4% ב-2008.

החוקרת אף מתארת את העמקת הפערים החברתיים בעשור האחרון. במחקר נמצא פער גדול בין שיעורי הבעלות על דירות בקרב עשירוני ההכנסה השונים: בעשירון התחתון שיעור המתגוררים בדירות בבעלותם הוא 35%, לעומת 86.5% בעשירון העליון. משמעות הדבר היא שהקבוצות החלשות חשופות לסיכונים וחוסר היציבות של שוק השכירות הפרטי.

הסיכון ללווי המשכנתא עלה בעשור האחרון. משק בית אמור להקצות להוצאות דיור לא ‏יותר מ-25%-30% מהכנסותיו, לדברי החוקרת, כך שיוכל גם לצרוך ‏סחורות ושירותים חיוניים אחרים. אולם בישראל, ‏שיעור ההחזר הממוצע של הלווים הוא כ-35% מהכנסתם. יתרה מזאת, ‏24% מהלווים מוציאים לפחות 40% מהכנסתם החודשית על משכנתא, ו-12% מהלווים נאלצים להקצות לפחות 50% מהכנסתם להחזר המשכנתא. "מדובר על נטל הוצאות דיור כבד מאוד על משקי הבית, המציב את הלווים בסיכון גבוה, ואלו עלולים למצוא עצמם ללא קורת גג", נכתב. ‏

בן שטרית מסכמת: "דיור, בדומה לרפואה וחינוך, הוא תחום בעל השפעה נרחבת על השוויון בחברה. המדיניות הממשלתית של צמצום מעורבות בשוק הדיור גובה מחיר בכמה רבדים: סיכול החזון התכנוני של תמ"א 35; הגברת הקיטוב בין המרכז לפריפריה; מחסור בהיצע שהביא לעליית מחירים; ובעיקר תסכול והתמרמרות בקרב קבוצות אוכלוסייה רחבות, שבאו לידי ביטוי בקריאה לצדק חברתי במחאת קיץ 2011".