"השפעת הטרור על מחירי הדירות היא קצרת טווח"

"השפעת הטרור על הנדל"ן המקומי היא קצרת טווח - יש ירידת מחירים בטווח של שנה־שנתיים, אך לאחר מכן מחירי הדירות עולים בחזרה לרמתם המקורית", כך אומר ד"ר דני בן־שחר, שמונה לאחרונה לראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל־אביב, בראיון בלעדי ל"כלכליסט".

בן־שחר בחן את השפעת הירי אל עבר שכונת גילה בירושלים בימי האינתיפאדה השנייה, במחקר שכותרתו "המחיר המקומי של הטרור", שנשמע כעת אקטואלי מתמיד. "מחירי הדירות ירדו ב־10% עד 12% בגילה לאחר התקפות הירי בתחילת העשור הקודם, אך בתוך שנה וחצי־שנתיים המחירים חזרו לרמתם המקורית", הוא אומר.

ד"ר דני בן-שחר

"לא הייתי היפי"

בן־שחר הוא בנו של הכלכלן הנודע פרופ' חיים בן־שחר (חב"ש), שהנהיג את רפורמת המס בין החשובות בישראל כשעמד בראש ועדת בן־שחר. הוועדה המליצה, בין השאר, למסות את כל הכנסתו של העובד, כולל שווי מתנות ורכב. ד"ר דני בן־שחר העדיף להתמקד בתחום המימון והנדל"ן בישראל וכיום הוא אחד החוקרים היחידים בארץ בתחום.

"בישראל חקר הנדל"ן הוא מאוד בתולי בצד האקדמי, יש מעט מאוד חוקרים בתחום שלי, לצערי או לשמחתי", הוא אומר. "מצד אחד, יש לי סוג של מונופול בארץ, שזה נהדר, מצד שני חסרה לי קצת אינטראקציה בישראל בתחום הזה. יש מעט מאוד אנשים שעוסקים בתחום".

בן־שחר גדל בתל אביב וקיבל את הדוקטורט שלו מאוניברסיטת ברקלי בקליפורניה. מתואר MBA הוא התגלגל לנדל"ן. "נכנסתי לתחום הנדל"ן די במקרה. הגעתי לארה"ב לעשות MBA. באמצע הסמסטר הראשון ללימודים הבנתי שכנראה לא אהיה איש עסקים, לצערי, ויותר מתאים לי להיות חוקר באקדמיה. ואז הלכתי להתייעץ עם אחד הפרופסורים שלי, דווייט ג'אפי, אחד הכלכלנים המוערכים בארה"ב בתחום מימון הנדל"ן, שהמליץ לי להירשם למסלול".

היית ילד פרחים ברקלי?

"הייתי מעורב בהרבה פעילות שמאל בעבר, פעילות חוץ־מפלגתית. הלכתי לברקלי לא מכיוון שהייתי היפי, אבל, כן, ברקלי היא גם מעוז של פלורליזם וחשיבה חופשית וזה בהחלט דיבר אליי. בעבר חקרתי את שוק המשכנתאות, והיום המחקר שלי הוא באספקטים החברתיים של הנדל"ן, פסיכולוגיים וסוציולוגיים - תחום הפסיכו־כלכלה. עכשיו הבטן מתחברת עם הראש. כשהייתי צעיר פעלתי רק עם הראש, עכשיו אני מחובר למחקר גם מהבטן".

"לסובסידיה יש מחיר"

העובדה שאין מספיק מחקר אקדמי בתחום הנדל"ן בישראל, שעשוי לתרום רבות לקבלת החלטות מושכלת יותר ומבוססת נתונים מצד קובעי המדיניות, מטרידה את בן־שחר. לפני כמה שנים הוא היה בין העותרים נגד רשות המסים, שנאלצה בהוראת בית המשפט לפתוח את נתוני העסקאות בדירות לציבור. "יש מעט מדי מחקר על השוק המקומי. הקידום באוניברסיטה הוא על סמך פרסומים בינלאומיים, וקשה להיכנס לז'ורנלים אקדמיים נחשבים בארה"ב כשאתה חוקר את השוק הישראלי", הוא אומר. "יש להם יותר עניין במחקר על ארה"ב, וזו בעיה יסודית באקדמיה בישראל, בפרט במדעי החברה".

במכון אלרוב החליף בן־שחר את פרופ' אלי אמיר שכיהן כראש המכון מאז הקמתו בדצמבר 2013. המכון הוקם במימון קרן אלרוב של היזם אלפרד אקירוב, שתרמה לו 9 מיליון שקל. בימים אלה חוקר בן־שחר עם צוות חוקרים בינלאומי את מדיניות שיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל, את מוסדות התכנון ואת הקבלנים. "אלו שלוש החוליות שיושבות על קרקעות במדינה", הוא מסביר.

"כל הזמן מפנים אצבע מאשימה כלפי המינהל, יש איזה בון טון לבוא ולומר שהם מונופול ושבגללם המחירים גבוהים. אבל מעט מאוד אצבעות מופנות כלפי היזמים עצמם. אני חושב שהיזמים עצמם נהנים מאוד מהמחירים הגבוהים. אין להם שום אינטרס לראות את המחירים יורדים. יש להם אינטרס לראות היצע מוגבל בשוק. את זה פחות מדי חקרו. אנחנו נבחן את זה, וגם את השפעת המחירים הנמוכים יחסית בשטחים על המחירים בגבולות ישראל. נבחן את מדיניות משרד השיכון בשחרור הקרקעות בהתנחלויות, שגם נהנות מסובסידיות של אזורי עדיפות לאומית".

מה אתה חושב על פטור ממע"מ כסובסידיה לרוכשי דירות?

"לכל מדיניות של סובסידיה יש מחיר. אני לא נחרץ נגד מיסוי או סובסידיות. וכשאני שומע שכולם מתנגדים למשהו, עולים בי סימני שאלה. אני לא רוצה להישמע חתרני, אבל רגע, מה קורה פה, למה כולם מתנגדים? אני מבין שבשפה הכלכלית המקובלת, המסורתית - ולא צריך יותר מתואר ראשון בכלכלה כדי להבין את זה - זה לא תואם למסקנות של מבוא לכלכלה. אבל זה קורס פשטני. אני באופן אישי לא תומך ביוזמת שר האוצר כי זהו פתרון קצר רואי עם מחיר פיסקאלי כבד".

בן־שחר חוקר בימים אלה גם את אי־השוויון ביכולת לרכוש דירה בישראל. "להבדיל מהמספר הכללי שאנחנו שומעים, 140 משכורות לרכישת דירה בישראל, אנחנו עובדים במחקר שלנו עם נתוני מיקרו", הוא אומר. "אנו בוחנים 15 אלף משקי בית, מ־1992 ועד היום, ומסתכלים על התפתחות היכולת לרכוש דירה בישראל. מאז שנת 2007 אנחנו רואים שאי־השוויון ביכולת לרכוש דירה העמיק. יש כאלה שצריכים רק 35 משכורות לקנות דירה, ויש כאלה שצריכים 300 משכורות. כמו שיש מדד ג'יני בהכנסות, שמודד הבדלים בהכנסות, אנחנו מודדים הבדלים ביכולת להגיע לדירה". לדבריו, ממצאים ראשוניים מצביעים על כך ש"אי־השוויון ביכולת לרכוש דירה גדל בצורה יותר חריפה מאי־השוויון בהכנסות בישראל. המחירים עלו וזה פגע במי שמתקשה יותר להגיע לדירה".

היעד הבא: חשיפת נתוני המשכנתאות

ד"ר דני בן־שחר היה אחד ממגישי העתירה שגרמה לרשות המסים לפתוח לציבור את נתוני העסקאות בדירות - לרבות מחירים, כתובות ומאפיינים. לצדו הגישו את העתירה ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי (ששכן בעבר באוניברסיטת תל־אביב), ועו"ד אורה בלום מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל־אביב. "זו היתה קפיצת מדרגה מבחינה מחקרית", אומר בן־שחר. "עדיין יש לא מעט טעויות והנתונים 'מלוכלכים'. צריך לנקות אותם".

המטרה הבאה שמסמן בן־שחר היא לפעול באמצעים דומים כדי לפתוח לציבור את נתוני המשכנתאות. הוא לא פוסל על הסף עתירה נגד המפקח על הבנקים או נגד הבנקים למשכנתאות. "ברמה הציבורית זו אחת הפעולות הראשונות של מכון אלרוב", הוא אומר. "יש לנו בעיה של נתונים, במיוחד בתחום המשכנתאות. אין לנו נתוני מיקרו ברמת משקי הבית. הנתונים נמצאים אצל הבנקים ואין שום חוק שמחייב אותם לפרסם את הנתונים האלה, אז הם לא מפרסמים אותם. זה מונע שקיפות. הסיבה שבארה"ב יש חוקים נגד אפליה במתן משכנתאות היא תוצאה של מחקרים שנעשו בשנות השבעים. בישראל אנחנו לא יודעים אם יש או אין אפליה בתחום המשכנתאות. אין לנו דרך לבדוק את זה".

איך אתה מסביר את העובדה שהיקף המשכנתאות בישראל עדיין גדול, בעוד רכישת דירות בפועל צנחה בעשרות אחוזים בחודשים האחרונים?

"אי אפשר לדעת, כי אין נתונים על המשכנתאות למעט סכומים אגרגטיביים. בעסקאות בדירות אני יכול לראות את כל הנתונים, וגם את הטעויות, אבל במשכנתאות אין לי שום דרך לדעת מה קורה שם. זה מחדל שאין לנו הנתונים הללו. חוסר השקיפות הוא בוטה באופן קיצוני".

הבנקים תמיד טענו שזו צנעת הפרט.

"גם עם נתוני הדיור נשמעה הטענה הזו. השופטת זרקה מיידית מכל המדרגות את ההסתתרות מאחורי צנעת הפרט. אז אל תחשפו את השדה של השמות, כל מה שצריך הם הפרטים האחרים. זה לצורכי מחקר, אנחנו לא עושים בזה שימוש עסקי. אני רוצה את הפרטים על הנכס, שטח, מאפיינים, משכנתא, אילו אפיקים, ריבית ופרטים על הלווה, משלח יד, הכנסה. איזו ריבית לוקחים ממי? כל מאפייני הנכס, הלווה וסוג המשכנתא".