יזמי פרויקט גינדי תל אביב: "מי שעובד איתנו צריך להרוויח"

ארבע שנים לאחר שהחלו לשווק דירות בפרויקט גינדי תל אביב, חתמו היזמיות גינדי השקעות ורבוע כחול נדל"ן על הסכם עם חברת מנרב לביצוע ארבעת מגדלי המגורים הראשונים בפרויקט בהיקף של 150 מיליון שקל. החל מהחודש ועד אמצע 2016, תבנה מנרב 280 דירות במגדלים בני 14 קומות כל אחד. דירות שנמכרו לאחרונה במתחם משקפות מחיר למ"ר של 35-34 אלף שקל, גבוה ב־20% מהממוצע בעיר.

הפרויקט השאפתני עולה שלב בזמן מאתגר: החתימה עם מנרב בתקופה בה נקלעו שתי חברות ביצוע – דורי בניה וצ.לנדאו – לקשיים כלכליים, אינה מובנת מאליה. בנוסף, מתנהלת חקירה משטרתית נגד אורי לוי, מנכ"ל משותף ומבעלי השליטה בגינדי השקעות, ומנור גינדי, גם הוא מנכ"ל ובעל שליטה, בפרשת השוחד לכאורה לעו"ד רועי בר ששימש יועץ משפטי לעיריות ראשל"צ ורחובות. אורי לוי וזאב שטיין, מנכ"ל רבוע כחול נדל"ן, שוחחו עם "כלכליסט" על התוכניות והקשיים בפרויקט.

מימין: זאב שטיין ואורי לוי. שטיין: "יש לנו עניין להגדיל את השכירות בשטח המסחרי למקסימום. ניתן שירות לתושבים אבל זה לא יכול לבוא על חשבון שכר הדירה". לוי: "ב־2010 אנשים שאלו את עצמם אם הם רוצים לגור באזור קרליבך חשמונאים. היום זו כבר לא שאלה ששואלים" צילום: עמית שעל

"3%-4% רווחיות זה הסטנדרט בביצוע"

זוהי הפעם הראשונה שמנרב, שבשליטת אברהם קוזניצקי, מבצעת עבור גינדי השקעות. מנרב זכתה במכרז הביצוע הראשון בפרויקט, כאשר תוצאות מכרזים לביצוע עוד שישה בניינים, בהיקף של 300-250 מיליון שקל נוספים, צפויות להתפרסם בחודשים הקרובים. בסך הכל ייבנו 10 בניינים בני 723 דירות. מתוך 723 הדירות הללו, רק כ־30 טרם נמכרו. לוי ושטיין אומרים כי בדקו את איתנותה הפיננסית של מנרב מבעוד מועד.

ואיך בוחרים קבלן שלא תקרוס לו מרפסת, כפי שקרה בפרויקט של גינדי השקעות בחדרה?

לוי: "האירוע בחדרה הוא נקודתי. מבלי להסיר אחריות כלפי הדיירים, אני לא חושב שאפשר להסיק מסקנות, כי שכרנו את אורתם סהר, קבלן ביצוע מהמובילים במדינה, לפחות אז – שהיה בין היקרים במכרז שערכנו – אך מסיבות שאנחנו טרם יודעים, קרה מה שקרה. מתנהלות עדיין חקירות. בינתיים אנחנו לוקחים קבלנים מעולים, ושמים שכבות שלא נדרשות על פי החוק".

שטיין: "אין פועל בניין בישראל שבנה מרפסת ולא יודע שצריך להיות שם ברזל. אין מצב שפועל לא יודע שצריך להיות שם ברזל. זה הזוי".

אפשר להרוויח היום מביצוע?

לוי: "חתמנו עם מנרב על חוזה הגון. אנחנו מאמינים שמי שעובד איתנו צריך להרוויח. 3%-4% רווחיות זה הסטנדרט בכל ענף הביצוע. דניה סיבוס סיימה עבורנו את גינדי סיטי רמלה עם 324 דירות: הם הרוויחו ואנחנו הרווחנו".

"מוכרים ב־2 מיליון שקל יותר"

במתחם השוק הסיטונאי לשעבר בת"א, בין הרחובות קרליבך, החשמונאים ובגין, צפוי לקום גם קניון בן 35 אלף מ"ר, פארק של 15 דונם, בניין דיור להשכרה של עיריית ת"א, מוסדות חינוך ותרבות, וכן עוד 4 מגדלי מגורים בני 1,400 יחידות דיור. "ב־2010 אנשים שאלו את עצמם אם הם רוצים לגור בקרליבך־חשמונאים" אומר לוי. "היום זו כבר לא שאלה. אנחנו מוכרים במיליון עד שני מיליון שקל יותר מאשר ב־2010. דירות 4 חדרים שמכרתי ב־2.2 מיליון שקל אני מוכר כיום ב־3.5 מיליון שקל". עם כ־2,200 יחידות דיור בסיום הבנייה, המיתרגמות ליותר מ־10,000 איש שיגורו במשולש הקטן, צפויים אתגרים תחבורתיים באזור. לדברי לוי, קרליבך וחשמונאים צפויים להיות מורחבים, וכ־6,500 מקומות חניה תת־קרקעיים יעמדו לרשות התושבים בתום הבנייה.

חברה פרטית של משפחת גינדי רכשה לאחרונה קרקע למגדל ואופציה למגדל נוסף, לאחר שקנדה ישראל יצאה מהשותפות. הקרקע למגדל נרכשה עבור 365 מיליון שקל, ואופציה למגדל שני ב־380 מיליון שקל. לוי מספר שהיזמים ביקשו הקלה מהוועדה המקומית והצליחו לצופף כל מגדל מ־300 יח"ד ל־350 יח"ד.

שני המגדלים הנותרים ייבנו על קרקע בבעלות עיריית ת"א, תנובה ועו"ד שרגא בירן (שהוא בין בעלי השליטה בקבוצת אלון רבוע כחול), שטרם הוצעה למכירה.

השטח הזה תקוע לכם כמו עצם בגרון. הייתם רוצים לבנות על כל המתחם.

לוי: "כן. אנחנו מסתכלים על פרויקט המגורים הזה בעיניים כלות. אנחנו רוצים שזה ייבנה וחשוב שזה ייבנה מהר. גם הקניון הוא נכס אסטרטגי לנו ולרבוע כחול ולכן חשוב לקדם את המגורים, כי כל משפחה שתתאכלס בבנייני המגורים היא עוד משפחה שתקנה בקניון".

לדברי לוי, 50% משטחי המסחר בקניון במתחם מושכרים בין השאר לזארה, קסטרו, H&M ופוקס. בקניון יהיה גם סופרמרקט, מטבע הדברים מקבוצת אלון רבוע כחול, אך "לא הוחלט אם זה יהיה AM:PM או מגה בעיר", אומר שטיין.

בשכונה של יותר מ־10,000 נפש, לא ראוי שיהיה סופר גדול?

שטיין: "אנחנו יזמים, יש לנו עניין להגדיל את השכירות בשטח המסחרי למקסימום. ניתן שירות לתושבים אבל זה לא יכול לבוא על חשבון שכר הדירה. סופר לא משלם כמו שמשלמת חנות אופנה או בית קפה, אין מה להשוות".

בטח אם מגה תשלם לרבוע כחול.

לוי: "הסופר משלם לנו, ליזמיות, ואני זה שמנהל את המו"מ, בדיוק כמו מול קסטרו או זארה. בלי הנחות. בנוסף, זאב כמנכ"ל רבוע כחול נדל"ן צריך להביא תשואה לבעלי המניות שלו על הנכס, הוא לא מסבסד את הקניון".

שטיין: "יש לנו אינטרס שכל מטר יביא את המקסימום".