עלויות המימון הוכפלו, רוכשי הדירות משלמים

עלות המימון של בניית יחידת דיור אחת יותר מהוכפלה בשנים האחרונות ומגיעה כיום לשיעור של 5%–7% מערך הדירה, כך עולה מבדיקה שביצעה חברת טופ קפיטל המתמחה בפתרונות מימון ליזמים וקבלנים. מהבדיקה עולה כי רק לפני 3–4 שנים עלות המימון היתה בשיעור של 2.5% ממחיר יחידת דיור בפרויקט.

לפי הבדיקה, העלייה במימון נובעת בעיקר כתוצאה מתוספת של עמלות עקיפות, כלומר עמלות שהבנקים גובים מהיזם וזה מגלגל את העלויות על רוכשי הדירות. כך, למשל, עמלת הקצאת אשראי על ערבויות חוק מכר אשר נאמדה בעבר ב־0.65%–0.75% התייקרה עלתה בכשליש ונאמדת כיום ב־1%–1.1% מערך הדירה.

פולי טטרו וגיא רוזן מטופ קפיטל צילום: רענן כהן

עמלה אחרת, שלא היתה קיימת והבנקים החלו לגבות אותה לפני כשנתיים, נקראת עמלת אי־ניצולת אשראי. כאשר הבנק המלווה חותם עם היזם על הסכם הליווי, הוא מחויב לפי הוראת בנק ישראל להקצות לכך הון. למשל, אם ההלוואה לפרויקט עומדת על 50 מיליון שקל הבנק חייב להקצות את ההון הזה מהיום הראשון. בפרויקטים של עשרות מיליוני שקלים הדבר יכול להגיע ל־0.5% מהאשראי שהיזם נוטל בהלוואה מהבנק. שתי עמלות נוספות הן עמלת ליווי ועמלה משפטית. עמלת הליווי היא חד־פעמית ונגבית ביחס לכלל הפרויקט, כולל שווי הקרקע, ולכן יכולה להגיע למאות אלפי שקלים לפרויקט. העמלה המשפטית יכולה להתחיל ב־0.25% ולהגיע עד ל־0.4% מגובה ההלוואה.

לדברי פולי טטרו, שותף בטופ קפיטל ומומחה למימון פרויקטים בנדל"ן, "תוספת עמלות מצד הבנקים ומחנק אשראי הנובע, בין היתר, משוק ריכוזי ומצומצם בקרב הבנקים הם בין הסיבות העיקריות לגידול בעלויות המימון בעשרות אחוזים לאורך השנים האחרונות, וזאת למרות סביבת ריבית נמוכה יחסית". לפי נתוני משרד השיכון בשנה החולפת, המחיר הממוצע של יחידת דיור בישראל עמד על 1.49 מיליון שקל, לפיכך ההלוואות שנוטלים קבלנים בבנקים מעמיסות על מחיר דירה ממוצעת עלות של כ־60–80 אלף שקל.

לדברי גיא רוזן, שותף בטופ קפיטל, בדיקה שביצעה החברה בקרב חמשת הבנקים הגדולים מגלה כי היקף האשראי הניתן לענף הנדל"ן על ידי הבנקים קטן ברבעון הראשון של 2014 ב־1.4 מיליארד שקל לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מהבדיקה עולה כי היקף האשראי הניתן על ידי חמשת הבנקים הגדולים לענף הנדל"ן הסתכם ברבעון הראשון ב־224 מיליארד שקל לעומת 224.4 מיליארד שקל ברבעון הרביעי של 2013. ברבעון המקביל ב־2013 הסתכם האשראי של הבנקים הגדולים לענף הנדל"ן ב־225.4 מיליארד שקל.

אל הוואקום שיצרו הבנקים נכנסו בשנים האחרונות גופים פיננסיים פרטיים כדוגמת קרנות אשר מעניקים ליזמים הלוואות השלמת הון בריביות גבוהות יחסית, וגם במקרה זה הקבלנים והיזמים נאלצים לגלגל את העלויות הללו אל רוכשי הדירות.