היזמים צנחו אל מתחת לאפס

הכרזות שר האוצר יאיר לפיד ושר הבינוי והשיכון אורי אריאל לפני חצי שנה על התוכניות לפתרון משבר הדיור הכניסו את ענף הנדל"ן לאי־ודאות. לאחר אותן הכרזות הדגיש השר לפיד בכנס הנדל"ן של "כלכליסט" כי מי שיקנה דירה עכשיו הוא "פראייר", והמליץ לציבור לא לקנות כי אוטוטו המחירים יורדים. השר אריאל סיפר כי המליץ לבתו שלא לרכוש דירה כי המחירים יירדו.

אחרי חודשים של דיונים תוכנית 0% מע"מ של לפיד הצליחה לעבור את אישור ועדת הכספים בכנסת, אבל אז הגיע ראש הממשלה והקפיא אותה. גם תוכנית מחיר מטרה של השר אריאל ממתינה עדיין לאישור מועצת מקרקעי ישראל. הזוגות הצעירים מצאו את עצמם בחוסר ודאות מוחלט ובהתלבטויות חוזרות ונשנות, האם זה הזמן לרכוש דירה? בינתיים מי שנפגעו ישירות מאותן התלבטויות הן חברות הנדל"ן היזמיות.

חברות הנדל"ן למגורים נפגעו בצורה משמעותית והציגו נתונים נחותים בהשוואה לשנים קודמות. אם נוסיף לכך את מבצע צוק איתן שיצר תחושה שלילית לרכישת דירה.

מנכ"ל י.ח דמרי יגאל דמרי (מימין), מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים אורן הוד ומנכ"ל אזורים דרור נגל צילום: חיים הורנשטיין, סיון פרג', תמר מצפי

כל החברות מכרו פחות דירות

מבדיקת "כלכליסט" בקרב 15 דו"חות חברות הנדל"ן למגורים בישראל עולה כי הציבור אכן האמין לשרים שהמחירים יירדו. מהנתונים עולה כי במחצית הראשונה של 2014 נמכרו 1,995 יחידות דיור -  ירידה של 19% לעומת המחצית הראשונה ב־2013. גם בהיקף הכספי נרשמה ירידה: סכומי המכירות הכוללים ירדו ב־26%, והסתכמו ב־2.5 מיליארד שקל. מבין חמש החברות שמשווקות הכי הרבה יחידות דיור בישראל, יש רק שתיים שהצליחו להציג נתונים מעודדים במחצית הראשונה של השנה: י.ח.דמרי ואפריקה מגורים.

י.ח.דמרי הציגה זינוק מרשים ברווח הנקי של 228% ל־50.6 מיליון שקל, בעיקר בשל עלייה במסירות דירות, מה שאפשר לחברה להציג עלייה של 77% בהכנסות ל־395 מיליון שקל לעומת התקופה המקבילה. אבל גם י.ח.דמרי, כמו שאר החברות, רשמה ירידה במכירות במחצית הראשונה של השנה - היא מכרה 229 דירות באותה תקופה לעומת 304 דירות בתקופה המקבילה, ירידה של 25%.

כך גם לגבי אפריקה מגורים שבשליטת לב לבייב, שהציגה נתוני מכירת דירות כמעט זהים לנתוני המחצית הראשונה בשנה הקודמת: 223 יחידות דיור במחצית הראשונה של 2014 - ירידה של כ־3% בלבד לעומת התקופה המקבילה. הסיבה לכך נעוצה בסוג הדירות שהחברה בנתה ומכרה. מרביתן דירות יקרות שמחירן גבוה מ־1.6 מיליון שקל ובהתאם, בקהל היעד שלהן, שלא הרגיש צורך להמתין ברכישת דירה מכיוון שהן לא נכללות בתוכניות הממשלה.

אפריקה מגורים מכרה במחצית הראשונה 22 דירות ברמת אביב בהיקף של יותר מ־100 מיליון שקל - דירות שלקוחותיהן ממילא לא צפויים להיכלל בתוכנית 0% מע"מ. בתקופה הזו, שבה הורגשה כמעט עצירה מצד ציבור הזכאים להטבת המע"מ, היתה גם האטה מסוימת בקרב תושבי חוץ, אך ככלל, נראה כי אוכלוסייה זו – במיוחד עולים ממדינות מערב אירופה – המשיכה לרכוש דירות.

בחברת אזורים, שמכרה 213 יחידות דיור במחצית הראשונה של 2014 - צניחה של 43% לעומת התקופה המקבילה - ציינו כי בקרב משקיעים ותושבי חוץ הורגשה ירידה במכירות. "המכירות לתושבי חוץ היו בעיקר בירושלים ובשכונת עיר ימים בנתניה. פלח השוק הזה הואט אבל היתה פעילות", אמרו סמנכ"ל הכספים ערן ענבים ומנהלת חטיבת הלקוחות קארן אבנם.

באזורים נפגעו המכירות בעיקר בשל הפרויקטים המציעים דירות במחיר של עד 1.6 מיליון שקל - פרויקטים שכביכול נכללים בהטבת תוכנית 0% מע"מ. "המכירות נפגעו בכל הרמות, אבל האוכלוסייה העיקרית שקנתה פחות היא זכאי ההטבה של 0% מע"מ", אומרים ענבים ואבנם. בעקבות זאת הכנסות החברה ממכירת דירות ירדו בכ־50% במחצית השנה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה ב־2013.

גם בחברת אאורה ישראל שבשליטת יעקב אטרקצ'י המצב דומה. במחצית הראשונה של השנה מכרה אאורה ישראל 160 דירות ב-225 מיליון שקל. לדברי אטרקצ'י, "בחודשים מאי־יוני הורגשה התמתנות. חשנו זאת בעיקר בפרויקט בפרדס חנה, למשל, אבל כיום אנחנו כבר רואים חזרה של רוכשים אלה לתמונה. בנוסף, ראינו מתחילת השנה גידול ניכר בקרב יהודים צרפתים הרוכשים דירות בישראל. זה הורגש בעיקר בפרויקטים בנתניה ובתל אביב".

"עצרנו שיווק של פרויקטים"

באזורים ציינו כי בעקבות ההאטה במכירות החליטו לעצור את שיווקם המתוכנן של כמה פרויקטי מגורים, ומהלך זה, לטענתם, תרם לנתונים הנמוכים שהוצגו בדו"חות.

"בנקודה מסוימת החלטנו לעצור שיווק של פרויקטים כדי להשביח אותם", מסבירה אבנם. "עצרנו שיווק של שבעה פרויקטים. שניים מהם הם פרויקטי מגורים יוקרתיים יותר, שאינם מתאימים לציבור זכאי ההטבה: בהרצליה ובמגדל עלית. בכל אחד מהם הגדלנו בעשרות יחידות דיור את הפרויקט, במטרה להשביח אותו. שאר הפרויקטים שהוקפאו מיועדים לזכאים: חדרה, אשקלון, רחובות, קריית אונו ופתח תקווה. במקומות האלה לא מכרנו בעיקר כי החלטנו לא לשווק עד שהמצב יתבהר".

נתוני הירידה במכירות הורגשו היטב גם בחברות אחרות. חברת אשדר, בשליטת קבוצת אשטרום ובניהולו של ארנון פרידמן, מכרה 209 יחידות דיור במחצית הראשונה של 2014 לעומת 335 יחידות דיור במחצית השנה הקודמת. בהתאם, גם ההכנסות ממכירת דירות עמדו על 337 מיליון שקל לעומת 413 מיליון בשנה שעברה – ירידה של 18%. בדו"חות הכספיים של החברה לרבעון השני מתייחסים בהרחבה לתוכניות 0% מע"מ ומחיר מטרה כסיבה המרכזית לירידה במכירות: "החברה מעריכה שבטווח הקצר קצב מכירת הדירות, בעיקר באזורים שבהם מחירי הדירות מגיעים לכדי הרף העליון של מחיר דירה מזכה על פי הצעת החוק, ימשיך להיות אטי ובמקביל יואט קצב התחלות הבנייה. החברה מעריכה שלאחר שיופעלו התוכניות - יתברר שנותר פער גדול בין הביקוש לדירות לבין ההיצע ופער זה ימנע ירידה במחירי הדירות, למעט באזורים שבהם ישווק היקף גדול של קרקע לבנייה".

דירות היוקרה נמכרות מהר יותר

גם חנן מור, שמכר 53 יחידות דיור במחצית הראשונה של 2014 - ירידה של 39% לעומת התקופה המקבילה - מצביע על מגמת השינוי במכירות: דווקא הדירות היקרות, אלה שנמכרות בדרך כלל לקראת סיום הפרויקט, נמכרות מהר יותר. לעומת זאת בדירות העממיות יותר תקופת המכירה התארכה. הסיבה לכך היא העובדה שמשפרי הדיור, קהל היעד של הדירות הללו, לא יזכו ליהנות מההטבה שמציע חוק 0% מע"מ, ולכן ניתן לראות שינוי יחס בין שני הקהלים.

לגבי הנזק הצפוי לענף אומר מור כי אם רשות מקרקעי ישראל תדחה את המכרזים בארבעה חודשים, קצב הגעת הדירות לשוק יתעכב ביותר מארבעה חודשים. כלומר היחס שבין דחיית המכרזים לעיכוב בלוחות הזמנים אינו תמיד ישיר ולפעמים הדחייה היא כפולה ומשולשת. "יזמים לא תמיד פנויים לפרויקט ברגע הזכייה, ואם מכרז נדחה, הם עוברים הלאה. ייתכן שכאשר המכרז ייצא שוב, יוותרו על התמודדות או שיעדיפו שלא להתחיל לבנות באופן מיידי, כיוון שבינתיים כבר השקיעו משאבים בפרויקט אחר".

מנכ"ל צמח המרמן חיים פייגלין אומר כי החברה בחרה לדבוק באסטרטגיה הקודמת שלה למרות השינויים במדיניות הממשלה. "לא שינינו אסטרטגיה ואנחנו לא משנים אחרי כל הכרזה של שר, כי המציאות הוכיחה שאחרי כל הכרזה ועצירה במכירות מגיעה קפיצה", הוא מסביר. החברה הציגה במחצית הראשונה של השנה ירידה של 13% במספר הדירות שנמכרו - 78 דירות. למרות הירידה הזו החברה הציגה עלייה של 20% במכירות ל־122 מיליון שקל, כלומר, מחיר הדירה הממוצעת טיפס ל־1.56 מיליון שקל - קרוב למחיר המקסימלי המזכה בהשתתפות בתוכנית 0% מע"מ, לעומת 1.13 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2013.

"מכירות הדירות שבתחום 1.6 מיליון השקלים וקרוב לכך, שנבנות בעיקר בפריפריה, נפגעו. הניתוח שלנו מצביע על ירידה של כ־30% במכירות בפרויקטים כאלה", אומר פייגלין. "לעומת זאת, בתל אביב וברמת גן הפרויקטים שלנו מוכרים מצוין בגלל המחירים הגבוהים, והם לא מושפעים מהמהלכים האלה. אנחנו מוכרים פחות, אבל הדירות התייקרו, כך שבסיכום הכולל לא נפגענו".

כבר לא מאמינים שהחוק יעבור: "יש 'בום' של קונים"

כמעט חצי שנה עברה מאז פורסמה תוכנית 0% מע"מ, והקבלנים מדווחים כי רוכשי הדירות, בכללם הזוגות הצעירים, חוזרים למשרדי המכירות.

באפריל ובמאי אפקט המע"מ הורגש היטב במשרדי המכירות. במאי נרשם שפל של שנתיים וחצי במכירת דירות חדשות, שלא נראה כמותו מאז אוקטובר 2011. במאי נחתכו מכירות הקבלנים בחצי: הם מכרו 1,239 דירות חדשות, צניחה של 49% בהשוואה למספר הדירות החדשות שנמכרו במאי אשתקד.

בינתיים, בשטח, מורגשת התעוררות. מנתונים של חברת אלדר, המשווקת 70 פרויקטים למגורים ברחבי הארץ, עולה כי מאז הפסקת האש ב־26 באוגוסט חלה עלייה של 35% בביקורים במשרדי המכירות.

מנכ"ל אלדר רוני כהן מסביר כי "הציבור מאבד את סבלנותו לגבי החוק ומעריך שהוא ייכנס למגירה או שיעבור זמן רב עד שיאושר".

סמנכ"ל השיווק והייזום בצמח המרמן רן בן אברהם ציין כי "רוכשי הדירות גם מבינים שמלאי הדירות שייכנסו להטבת 0% מע"מ מצומצם". לדברי אבי צרפתי, סמנכ"ל בחברת צרפתי שמעון, "בשבוע האחרון הוצאנו לשיווק שני פרויקטים חדשים בראש העין. במקור תכננו להוציא אותם לשיווק לפני ארבעה חודשים, אך לאור הבלבול וחוסר הוודאות החלטנו לחכות. ההוכחה לכך שציבור הרוכשים איבד את האמון היא מכירת עשר דירות בתוך שבוע לזוגות צעירים בפרויקט. התחלנו לראות את החזרה של זוגות צעירים למשרדי המכירות מהרגע שהדיון בכנסת באמצע אוגוסט נדחה".

"המתנת הרוכשים למימוש התוכניות הובילה לעליית מחירים היות ואין היצע דירות זמין", אומר היזם ד"ר אלדד פרי, יו"ר ובעלים של קבוצת אלדד פרי. לדבריו, בשבועות האחרונים יש עלייה של כ־30% במספר המבקרים במשרדי המכירות של החברה בהשוואה לרבעון השני השנה. דרור תורן, משנה למנכ"ל אמריקה ישראל להשקעות, ציין כי "יש 'בום' של קונים מאז הפסקת האש. זה קרה הרבה יותר מהר ממה שחשבנו - בתוך 72 שעות הרוכשים חזרו". נוסף לכך, "אנשים מרגישים שחוק המע"מ זה פלופ גדול".

כתבו: יעל דראל, דותן לוי וטל פמסון