משרדי האוצר והמשפטים: "הבנייה לשכירות לא תפתור את הבעיה בשוק השכירות"
חוק שכירות הוגנת מציע מנגנון הגבלת העלאת השכירות, הגדרת מהי דירה ראויה למגורים ואילו בטחונות ניתן לדרוש מהשוכרים
שמונה חודשים לאחר החלטת קבינט הדיור הפיצו אתמול משרד האוצר והמשפטים תזכיר חוק שכירות הוגנת.
- "חוק שכירות הוגנת לא מציע כלים אמיתיים כדי להגן על השוכרים"
- חוק שכירות הוגנת יוצא לדרך: שכר דירה קבוע לשלוש שנים
- הפיקוח שיכול היה לסדר את שוכרי הדירות
הצוות הבין משרדי שהוקם, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, בחן שורה של תיקונים לחוק הקיים, שנועדו לסדיר את תחום השכירות בישראל. אחת הסוגיות שאותה נדרש הצוות לבחון בהחלטת הקבינט היתה הסדרת פיקוח על גובה עדכון שכר הדירה למגורים ודרך העלאת שכר הדירה, בהתבסס על כך שגובה שכר הדירה ימשיך להיקבע במשא ומתן בין הצדדים.
על פי מסקנות הצוות, המציאות מצביעה כי משכירים מעדיפים להציע לשוכרים חוזים קצרי טווח שאורכם, לרוב, שנה. מאחר שסיום חוזה השכירות עשויות להסב לשוכר נזק כלכלי, ולכן הוא נמצא בנקודת מיקוח נמוכה בהגיעה של שנת השכירות לקיצה. "מכאן נוח למשכיר, ועומדת בפניו אפשרות שלעיתים אף מנוצלת, להעלות את שכר הדירה עד לשיעור דומה לשיעור הנזק שעשוי להיגרם לשוכר אם ייאלץ לעקור מן הדירה", נכתב בתזכיר החוק.
מבדיקת הצוות עולה כי תופעה זו מתעצמת ככל שמדובר באזורי ביקוש שבהם קרוב לוודאי שיימצא שוכר חלופי שישלם לפחות את המחיר המקורי. עוד התברר כי התנאים שבהם מתבצעת העסקה אינם סימטריים כתוצאה מפערי היצע וביקוש, בדגש על מרכזי הערים. אולם לדעת הצוות שבחן את התופעה, האצת הבנייה בכלל, והבנייה לשכירות בפרט, עשויות לצמצם את פערי ההיצע בשוק הדיור אך אלו לא תפתורנה בהכרח את הבעיה בשוק השכירות.
מנתונים שהובאו בפני הצוות עולה שאף שהחוזים נחתמים על פי רוב לתקופה של שנה אחת בלבד, מרבית השוכרים מתגוררים בסופו של דבר כשלוש שנים באותה דירה. מצב דברים זה יכול לכאורה להעיד על כך שהשוק החופשי מצליח לייצר יציבות אלא שבפועל, הדבר מתבצע תוך הגדלה משמעותית של הנטל הכלכלי המוטל על השוכר.
מנגנון המגביל העלאת שכר דירה לתקופה מוגבלת
לכן המסקנה העיקרית שאליה הגיע הצוות בשוק השכירות היא שנדרשת התערבות לצמצום חוסר היציבות ולהסדרת היחסים בין הצדדים, וזאת באמצעות קביעת מנגנון המגביל את האפשרות להעלות את שכר הדירה לתקופה מוגבלת. כמו כן, הוחלט על תיקון חוק השכירות והוספת פרק מיוחד לחוק השכירות והשאלה העוסק בחוזה שכירות למגורים, הקובע הוראות מיוחדות לחוזי שכירות למגורים, במטרה להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה זו.
אילוסטרציה צילום: שאול גולן על פי תזכיר החוק, מדובר בהוראת השעה, ובה הגבלה על העלאת שכר הדירה לתקופה של שלוש שנים שהיא כאמור התקופה הממוצעת למגורים בדירה שכורה, כך שהמשכיר לא יוכל להעלות את שכר הדירה מעבר לפעם אחת בשנה בשיעור שלא יעלה על 2%, וזאת אף אם התחלף השוכר. לאחר חלוף תקופה זו, רשאי יהיה המשכיר לקבוע את גובה שכר הדירה שירצה ושכר הדירה הזה הוא שיחול לשלש שנים נוספות.
ההנחה היא שאם ישלל המניע של המשכיר להעלות את שכר הדירה, ירצה המשכיר להאריך את חוזה השכירות עם השוכר הקיים משום שלהחלפת השוכר אין יתרון מבחינתו שכן שכר הדירה יוותר על כנו מבלי שינוי.
על פי הצוות הבינמשרדי, כדי ליצור מגבלה אפקטיבית, שלא תעודד את המשכיר להחליף את השוכר בתום כל שנה כדי להעלות את שכר הדירה לדייר החדש שאינו יודע בהכרח את שיעור דמי השכירות שנגבו קודם לכן, נשקלת האפשרות, בהיבטים משפטיים (כגון היבטי הזכות לפרטיות), של הקמת מרשם שכירויות - מאגר מידע בו ירוכז מידע אודות שכירויות בדבר תקופות החוזה וגובה דמי השכירות. נבחנת האפשרות כי המאגר יוקם ברשויות מקומיות באופן וולנטרי, כך שכל רשות תוכל לבחור אם להקים מאגר כזה בתחומה. מנגנון זה נועד לאפשר לעקוב אחר שכר הדירה בפועל גם במקרה שהתחלף השוכר, על מנת ,שגם החלפת שוכר לא תועיל למשכיר והמוטיבציה לפנות את השוכר תפחת.
חובת גילוי של המשכיר כלפי שוכר חדש
כלי מוצע נוסף שמטרתו להגביר את האפקטיביות של המגבלה היא קביעת חובת גילוי של המשכיר כלפי שוכר חדש, הכולל חובה של המשכיר לגלות לשוכר את דמי השכירות ששולמו ב-12 החודשים שקדמו לכריתת חוזה השכירות, וכן את המועד שבו החלה לגבי הדירה תקופת ההגבלה.
כמו כן, המשכיר יצטרך להציג בפני השוכר עותק של חוזי השכירות, הכוללים סעיפים הנוגעים לדמי השכירות ולתקופת השכירות, שקדמו להתקשרות זו, במסגרת אותה תקופת הגבלה,יובהר, כי אין הכוונה בהוראה זו לאפשר חשיפה של מידע אישי אחר אודות השוכרים הקודמים, שאינו נוגע לתקופת השכירות ולדמי השכירות. על גבייה ביתר של דמי שכירות, בניגוד למגבלת ההעלאה יהיה רשאי בית המשפט לפסוק בנוסף להשבה של דמי השכירות שנגבו ביתר, פיצויים שאינם תלויים בנזק בסכום שלא יעלה על 2,000 שקל עבור כל חודש בו גבה המשכיר ביתר.
על פי תזכיר החוק, סעיף הגבלת העלאת מחירי השכירות יחולו אך על חוזים חדשים שנכרתו מה-1.2.2015, ועד ל-1.2.2020, וזאת כדי שלא להתערב בהתקשרויות קיימות וכן במטרה ליצור כניסה הדרגתית של הדירות אל תוך מרחב הפעולה החדש ומניעת קפיצת מחירים בשוק.
דירה חייבת שהיו לה מערכת אספקת מים חמים
תיקונים נוספים שמציע תזכיר החוק בחוזה השכירות הם: קריטריונים המגדירים מה היא דירה ראויה למגורים, וכי משכיר חייב למסור את דירתו כאשר היא ראויה למגורים. כך לדוגמה נקבע בתזכיר החוק כי דירה חייבת שהיו לה מערכת אספקת מים חמים, מערכת נקזים ומערכות חשמל ותאורה. כמו כן, נקבע גודל מינימלי לדירה - 26 מ"ר.
סעיף נוסף נוגע לבטחונות שניתן לבקש מהשוכרים ודרכי מימושן. תזכיר החוק מציע לקבוע תקרה מקסימלית לגובה הביטחונות שיכול לדרוש המשכיר, בשיעור של שליש מדמי השכירות ולא יותר משישה חודשי שכירות. כמו כן, ניתן יהיה לממשן רק במקרים הקבועים בחוק של אי-תשלום, אי-פינוי וגרימת נזקים.
מנגנון נוסף שהציע הצוות הבינמשרדי היה הסדר לתיקון פגמים בדירה. ההצעה קובעת כי השוכר יהיה אחראי לתיקון של נזקים קלי ערך שניתן לבצעם שלא באמצעות איש מקצוע, וכן נזקים שנגרמו כתוצאה משימוש לא סביר בדירה. המשכיר, לעומת זאת, יהיה מחויב לתקן כל פגם שאינו נכנס בגדר הפגמים האלו, בתוך זמן סביר, ולא יאוחר מ-30 יום. זוהי חובה רחבה יותר מאשר ביחס לנכס מושכר אחר, שמקים חובת תיקון רק במקרה שהפגם גורם להפרעה של ממש תוך זמן סביר.
החוזה החדש יכלול גם עיגון תשלומים אותם רשאי משכיר לדרוש מהשוכר לשלם, הסדרת מעמד מסירת הדירה, הסדרת סיום חוזה, אפשרויות הארכה ומימוש אופציות ואיסור על אפשרות בלעדית של המשכיר לבטל חוזה ללא עילה.
