100 אלף דירות בגוש דן זה לא חלום

לפני כעשר שנים, באפריל 2005, החליטה הממשלה על הקמת תמ"א 38, תוכנית מתאר ארצית שתפקידה העיקרי היה לחזק מבנים ישנים ולטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה אפשריות. התוכנית התחילה כהבטחה גדולה, ורבים חזו שהיא עתידה לשנות את פני אזורי הביקוש בגוש דן. כיום, לאחר שמתוך אלפי בקשות להיתרי בנייה הושלמו כמה מאות פרויקטים בלבד, ניתן לומר כי למרות התמונה הוורודה שציירו המומחים יש עוד דרך ארוכה עד שהתוכנית תיצור שינוי של ממש בעולם הנדל"ן הישראלי.

פינוי בינוי בתל אביב. הדרך לשינוי אמיתי עוד ארוכה צילום: חן גלילי

המדינה היא שעוצרת

ככלל עסקאות תמ"א 38 מאופיינות במספר רב של משתנים, נתונות לשינויים תכופים ומצריכות רגישות גדולה של כל המעורבים. ועדיין אחרי קבלת החלטת הממשלה הצפי היה שיזמים, קבלנים ודיירים יעוטו על הבשורה החדשה כמוצאי שלל רב. ולא כך היא. אז מי עוצר את תנופת ההתחדשות העירונית? בראש ובראשונה המדינה. הבירוקרטיה והרגולטור לא מקלים על הדיירים, היזמים והקבלנים. הגבלות ומגבלות שונות - ובהן שיקולים ארכיטקטוניים, מאבקים משפטיים על זכויות והיתרי בנייה, קשיים בקבלת פטור או הנחה על תשלום היטל השבחה, התנגדויות של בעלי עניין, ועדות ערר ומגבלות חקיקה - מקשות ומסרבלות את ההתנהלות.

מלבד זאת, חלק מהדיירים עצמם צריכים לעשות חשבון נפש. יש כיום קושי גדול בהגעה להסכם שיהיה מקובל על כל בעלי הדירות - מדרישות שונות שאינן ריאליות ואף עשויות להשתנות בכל אסיפת דיירים ועד דרישות של דייר מסוים שלא מוכן להתפשר על עמדתו, לעתים בניגוד לעמדת יתר בעלי הדירות. בשנים האחרונות פורסמו כמה מקרים שבהם דייר סרבן חויב לבצע תמ"א 38, ואף היו דיירים שחויבו לשלם סכומי כסף גדולים כדי לפצות דיירים אחרים על התעקשותם. מערכת המשפט חייבת להמשיך מגמה זו במלוא המרץ. לא ייתכן שאדם בודד ישהה פרויקט התחדשות עירונית מתוך בצע כסף, אי־נוחות או חזירות.

אם במנהטן יכולים, למה אנחנו לא?

התחדשות עירונית מסייעת רבות גם בהיבט של דיור בר־השגה. בפרויקטים של התחדשות עירונית יכולים היזמים לבנות דירות קטנות שמחיריהן נמוכים יותר ומתאימים לזוגות צעירים שמחפשים דירה ראשונה. כדאי גם להסתכל קצת החוצה ולראות שבמנהטן למשל פתרו את מצוקת הדיור באמצעות בנייה לגובה ופרויקטים של התחדשות עירונית. אם הם יכולים, למה אנחנו לא?

הפתרון הנכון והמתחייב הוא הקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית. הפתרון הזה היה על שולחנה של הממשלה היוצאת, אך הטיפול בו נעצר, והוא חייב להיות אחד הדברים הראשונים שהממשלה הנכנסת תעסוק בהם. הרשות הזאת תוכל לקדם במהלך החציון הראשון של שנת 2015 לפחות 50 אלף יחידות דיור בהליך מזורז ואחראי, לפחות עד שלב היתרי העלייה על הקרקע. 50 אלף יחידות דיור נוספות בפרויקטים מורכבים יותר יאושרו במהלך החציון השני של השנה האזרחית הבאה. כולי תקווה כי רשות כזו, בהנחה שאכן תקום, תשכיל להסיר חלק מהחסמים הקיימים או לפחות להקל את התהליך, וכך תגרום לפרויקטים רבים לצאת מהכוח אל הפועל. מהלך כזה יסייע לכולנו, יחזק את התשתיות הרעועות וישפר את איכות החיים של הדיירים.

הכותבת היא הבעלים והמנכ"ל של קבוצת אור סיטי נדל"ן