שכונת נווה שרת: נווה מדבר בשממת ההתחדשות העירונית

מתיחת הפנים של שכונת הקצה התל־אביבית מתאפשרת בזכות מדיניות עירונית מוצהרת מצד העירייה במסגרת תוכנית המתאר לעיר, ומדגימה במידה רבה כיצד גם רשויות מקומיות שלא צפויים להיחתם עמן הסכמי גג מצליחות לייצר פתרונות מקומיים להגדלת ההיצע בגבולות הקיימים. במקרה של נווה שרת, שכונה שלאחר שנות השבעים כמעט לא בוצעה בה בנייה, מדובר בצעד דרמטי: הנוף העירוני של נווה שרת, שמרביתו מורכב מבנייני רכבת בני ארבע קומות, המרוחקים זה מזה על ידי שטחים ירוקים, בצפיפות ממוצעת של כ־15 יח"ד לדונם, צפוי להשתנות לשכונה שמרבית הבניינים בה חדשים או משופצים, בני שש עד 25 קומות ובצפיפות ממוצעת של כ־37 יחידות דיור לדונם.

לדברי שגיא תמרי, מתכנן בכיר במחלקת תכנון צפון במינהל ההנדסה של עיריית תל אביב, שהיה אחראי לגיבוש המדיניות העירונית לשכונה, "בעיניי הבשורה המשמעותית של התוכנית בנווה שרת, מלבד הגדלת מספר יחידות הדיור, היא העובדה ששמנו סוף לחרושת השמועות ולהבטחותיהם של הקבלנים. בתוכנית הזאת כל דייר יודע מה האופק התכנוני, הגדרנו תוספת ממוצעת של כ־25 מ"ר ליחידת דיור מתוך החלטה שזו תוספת ראויה ושמנו קץ למצב שבו קבלנים מבטיחים תוספות מפליגות לדיירים. בתוכנית הזאת הגדרנו צפיפויות ויישרנו קו עבור שכונה שלמה. מעכשיו אין אפשרות לכל בניין להתקשר עם יזם ולהתקדם לבד. מי שרוצה להתקדם חייב להתקדם כמתחם, בתוך מקבץ של בניינים, ולכן התוכנית יוצרת לראשונה אחריות של תושבים לשכונה שהם גרים בה".

לשם כך חילקה עיריית תל אביב את השכונה ל־13 מתחמי מגורים, חלקם מחויבים בהריסה ובנייה מחדש ובחלקם הוגדרו אזורים לשיפוץ, שבהם ניתן יהיה לקדם פרויקטי תמ"א 38 לחיזוק מבנים. "בכל מתחם יש מטלות ציבוריות שצריך לבצע, גם במטרה להוסיף שטחים ירוקים או שבילי אופניים וגם במטרה להוסיף שטחי ציבור, כי צריך לתת מראש מענה לשכונה שלמה ולא להתייחס לכל בניין כאל פרויקט עצמאי", מבהיר תמרי.

לא כולם מרוצים

בין הפרויקטים שכבר מקודמים בשכונה בולט פרויקט הדגל ברחוב בית אל, המורכב משלושה שלבים: שלב אחד הוא פרויקט ME של חברת אשלי וחברת ש.מיכלסון, שבמסגרתו נהרסו 96 דירות בבניינים ישנים ברחוב בית אל 16–26 ובמקומן נבנות 270 יחידות. הפרויקט, שמקימה חברת דניה סיבוס, צפוי להתאכלס על פי הערכות כבר באפריל 2015.

החלק השני של הפרויקט, שבונה חברת אפגד, יפנה כ־120 דירות לטובת כ־324 יחידות דיור חדשות, והחלק השלישי מקודם במסגרת פרויקט גרין פארק, שהקימו החברות מטרופוליס, אלקטרה השקעות ו־SGS ותכנן האדריכל גיל שנהב. במסגרת הפרויקט נבנה בימים אלה על יסודות הריסותיהן של 154 דירות בעשרה בנייני רכבת ישנים פרויקט מגורים בן שישה בניינים שיכלול בסוף שנת 2016 447 יחידות דיור לצד חניונים תת־קרקעיים שיספקו כ־700 מקומות חניה. סך הכל יכלול מתחם בית אל יותר מ־1,000 יחידות דיור.

"נווה שרת היא דוגמה להחלטה של העירייה לקחת אזור ישן ולעשות בו תכנון מחודש באופן שמגדיל את ההיצע האזורי בהיקפים של הסכמי גג ויותר, ובדרך משתנה רמת החיים של תושבים שגרים בבניינים שהמדינה בנתה בשנות החמישים - בניינים מתפוררים עם דירות של 50 מ"ר. אני מאמין שאם השכונה מונה כיום כ־3,000 יחידות דיור, היא יכולה להגיע בעתיד לכ־9,000 יחידות דיור, משום שיחס של 3:1 הוא המשוואה היזמית המתבקשת לכדאיות כלכלית בפרויקטים כאלה", מעריך משה ריטבלט, מנכ"ל חברת גרין פארק.

פרויקט פינוי־בינוי נוסף, שכבר אישרה הוועדה המקומית, מקודם במתחם הצנחנים בידי הדיירים וללא מעורבות יזם. הדיירים, שמייצגות וקסמן גוברין גבע והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שכרו את שירותיו של האדריכל גיל שנהב, ובמסגרת התוכנית מקודמות הריסתן של 128 יחידות דיור בשמונה בניינים ישנים ובנייתן של 370 יחידות דיור בארבעה בניינים חדשים, ובהם שני מגדלים בני 25 קומות ושניים נוספים בני שבע קומות.

רחוב אח"י דקר. דיירים חוששים מעומסים תחבורתיים צילום: אוראל כהן

אמנם מתיחת הפנים העתידית, שמהלכיה הראשונים כבר מורגשים היטב בשטח, נחשבת למהלך מוצלח מבחינת ההיצע בשוק הדיור התל־אביבי, אך מדובר במהלך שכבר הביא לעליית מחירים מרשימה בשכונה, ומבחינת חלק מהתושבים הוא מעורר לא מעט ביקורת וחששות. כך למשל, חלק נכבד מדייריו של פרויקט פינוי־בינוי ענק מתנגדים בשלב זה להוצאתו לדרך במתכונת הנוכחית. הפרויקט אושר בידי הוועדה המקומית לפני כשנה וכולל פינוי של 451 יחידות דיור שבמקומן ייבנו 1,159 יחידות דיור חדשות.

הפרויקט, המתוכנן במתחם הרחובות אח"י דקר, בית אל ודבורה הנביאה בשכונה, צפוי לכלול שישה מבנים בני תשע קומות וחמישה מגדלים בני 30 קומות, ותמהיל הדירות בו כולל 20% דירות קטנות. עם זאת, בעוד עיריית תל אביב טוענת כי התוכנית תשנה את מערך הרחובות בשכונה, תאפשר מסחר בקומות הקרקע, תגדיל את השטחים הפתוחים ותיצור רצף שטחים ירוקים עבור הולכי הרגל, הרי שכשליש מקרב דיירי המתחם טוענים כי הפרויקט יהווה בכייה לדורות. בהתנגדות שהגישו לפני כמה חודשים לתוכנית הם טוענים כי האזור לא יעמוד בעומסים התחבורתיים שיוטלו עליו, כי הצפיפות במתחם המגורים החדש אינה סבירה, וכי אינם מעוניינים בשטחי המסחר בקומת הרחוב של פרויקט המגורים שלהם.

"מטרת התכנון השכונתי של נווה שרת היא לא רק להגדיל את מספר יחידות הדיור בה, אלא גם לאפשר לה להפסיק להיות שכונת הקצה המזרחית של המטרופולין ולהפוך אותה למוקד אורבני עבור השכונות הסמוכות לה - רמת החייל וצהלה. אנו נערכים לכך גם מבחינת התחבורה, כולל חיבורה העתידי עם כביש מספר 5", משיב תמרי. התכנון התחבורתי העתידי של השכונה כולל בין השאר את הרחבת הרחובות בית אל והצנחנים והפיכתם לצירי התחבורה המרכזיים בשכונה, עם שני נתיבים לכל כיוון; רחוב אלמגור הצפוני יוסב לשדרה שתחבר שתיים מהריאות הירוקות המרכזיות של השכונה - גן מודעי ונחל פרדסים.

זאת ועוד, על פי התכנון שאליו מכוונת העירייה לעתיד הרחוק יותר צפויה נווה שרת להתחבר עד 2030 לכביש הנופש, כביש רוחב שייסלל צפונית לשכונה במקביל לכביש 5 ויחבר בין כביש 4 במזרח למחלף גלילות במערב. המהלכים התחבורתיים כוללים גם את הרחבת צמד הכניסות והיציאות מהשכונה ברחובות דבורה הנביאה וראול וולנברג והוספת כניסה ויציאה בכל אחד מהרחובות הללו.

במסגרת המהלך גם צפוי להשתדרג המרכז המסחרי הישן בשכונה, הממוקם ברחובות בית אל והצנחנים. במסגרתו יוקם מרכז קהילתי לתרבות, חינוך וספורט וגם ישופצו הקאנטרי השכונתי, הקונסרבטוריון והמרכז הקהילתי, שבו יוקם אשכול גני ילדים חדש ואודיטוריום.

"מוקד עירוני"

תמרי מבהיר: "ממזרח לנווה שרת צפויות להיבנות השכונות העתידיות של רמת השרון, שיוסיפו לאזור כ־5,000 יחידות דיור, ולכן המהלך כולו, שיגדיל את היצע הדיור של השכונה הסמוכה לקריית התעסוקה של רמת החייל, ישנה את נווה שרת כולה. בעוד כמה שנים היא תהפוך ממוקד פרברי למוקד עירוני עבור תושבי השכונות הסמוכות; אלה יוכלו להגיע אליה באופניים למשל. זו הסיבה שביקשנו להוסיף קומת מסחר בפרויקטי ההתחדשות העירונית. אין דרך טובה יותר להעצים את העירוניות", אומר תמרי.

לדברי אשר אלון, בעל חברת אשלי, הבונה את אחד המתחמים בפרויקט בית אל, "נווה שרת התחילה את דרכה כשכונה חלשה, אבל אחת מנקודות החוזק שלה היא שקיים בה אחד הריכוזים האחרונים של שטחי הציבור הרזרביים בתל אביב. בתחילת הדרך לא ידענו מי יהיו רוכשי הדירות בו, אבל כבר כיום כ־70% מהרוכשים הם דווקא תושבי שיכון דן ושכונת צהלה, שקונים דירות כהשקעה או כדי שילדיהם יגורו לידם. המגמה הזאת מעידה שנווה שרת תהיה בעתיד שכונה יקרה בצפון. כיזמים קל יותר לפעול בשכונה שבה יש תכנון מפורט, ולכן במידה רבה המדיניות העירונית מסייעת לכל הגורמים לשנות את השכונה".