מעונות העובדים במזא"ה יחודשו ב־150 מיליון שקל

מתחם מעונות העובדים ההיסטורי ברחוב מזא”ה בתל אביב נרכש בחלקו בידי חברת בנייני העיר הלבנה, המתכננת לבצע פרויקט שימור ותוספות בנייה בכל ארבעת בנייני המתחם, כך נודע ל"כלכליסט".

מדובר בבנייני מעונות עובדים א', ב' וג' המשתרעים על שטח של כ־4 דונם וכולל את בניינים 62, 63, 65 ו־67 ברחוב מזא”ה. הבניינים הם בני שתיים ושלוש קומות, כוללים סך הכל 36 יחידות דיור, ומוגדרים כבניינים לשימור ללא הגבלות מחמירות בתכנית השימור של העיר (בתל אביב יש שני סוגים של בניינים לשימור – בהגבלות מחמירות, שבהם אין תוספת זכויות, וללא הגבלות מחמירות, עם זכויות בנייה מסוימות. כך או כך, לבניינים הללו זכויות מופחתות).

חברת בנייני העיר הלבנה, בבעלות איציק בן שוהם ורו"ח גיל חכם, מתמחה בפרויקטים של חידוש שימור באזור לב העיר, וכבר סיימה פרויקטים דומים בבניינים ברחוב בלפור ובשדרות רוטשילד. החברה רכשה לאחרונה את הבניין במזא"ה 62 בתמורה ל־20 מיליון שקל, ומתכננת להוסיף לבניין בן שתי הקומות עוד שתי קומות, בשטח של כ־500 מ"ר. אחת הקומות שטרם נבנתה, בשטח של כ־250 מ"ר, כבר נמכרה לרוכש פרטי בתמורה לכ־11 מיליון שקל, המשקפים מחיר של 44 אלף שקל למ"ר.

בנייני המעונות בשנות השלושים

בנוסף חתמה החברה עם 32 בעלי הדירות בבנייני המתחם על הסכם קומבינציה, שבמסגרתו יפונו הדיירים והבניינים ישופצו. במסגרת הפרויקט יתפנו הדיירים מדירותיהם בתקופת ביצוע העבודות, ובדומה להסכם פינוי־בינוי יקבלו מהחברה מימון לדיור חלופי וערבויות בנקאיות להבטחת ביצוע הפרויקט.

הבניינים יעברו חיזוק מבני נגד רעידות אדמה, תוספת ממ"דים, החלפת תשתיות, תוספת מעליות ובניית שלושה מתקני חנייה תת־קרקעיים. שטח ממוצע של דירה במעונות כיום הוא כ־90 מ"ר, ותוספת הזכויות הצפויה היא של 15-7 מ"ר לדירה בלבד. בסך הכל מתוכננת תוספת של כ־1,200 מ"ר (כמחצית מהם כאמור בשתי הקומות שיתווספו לבניין במאז"ה 62).

הדמיית המתחם לאחר החידוש הדמייה: בר אוריין אדריכלים

ניוד זכויות הבנייה יוצר כדאיות כלכלית

הפרויקט, שמתוכנן על ידי בר אוריין אדריכלים, קיבל לאחרונה אישור עקרוני מצוות השימור של עיריית תל אביב, והבקשות להיתרי בנייה יוגשו בקרוב. עלות הפרויקט צפויה לעמוד על כ־150 מיליון שקל, אך בשל העובדה שמדובר במבנים לשימור הממוקמים בעיר הלבנה ולא ניתן להוסיף עליהם זכויות בנייה רבות, היזמים נמצאים בימים אלה במשא ומתן מול העירייה להעברת זכויות הבנייה למתחמים אחרים בעיר. קבלת זכויות הבנייה העודפות תאפשר לחברה לבנות במתחמים האחרים או למכור אותם ליזמים אחרים.

תוכנית השימור של תל אביב כוללת כאלף מבנים ש־190 מתוכם מיועדים לשימור עם הגבלות מחמירות. ניוד הזכויות, שמאפשר את ההיתכנות הכלכלית של התוכנית במזא"ה, נולד לאחר שבעיריית תל אביב הבינו כי צריך לשמר את הבניינים הישנים בצורה שתשתלם ליזמים ולתושבים מצד אחד, ומצד שני לא תדרוש פיצוי כספי גדול על זכויות הבנייה שנגרעות מכוח תוכנית השימור.

הרעיון להסדיר את ניוד הזכויות החל להתגבש עוד בשנת 2007, ואושר סופית ב־2013. מאז, העסקה הבולטת ביותר של ניוד זכויות בנייה בבניינים לשימור בעיר היתה בפרויקט מגדלי הארבעה של קבוצת חג’ג’, שרכשה מידי בנייני העיר הלבנה את הזכויות ממבנים לשימור בהם החזיקה העיר הלבנה וניידה אותם למגדלי הארבעה.

המתחם כפי שהוא נראה כיום. אחת הקומות שטרם נבנתה במזא"ה 62, ששטחה כ־250 מ"ר, כבר נמכרה לרוכש פרטי בתמורה לכ־11 מיליון שקל צילום: אוראל כהן

האליטות אכלסו את מגורי הפועלים

מעונות העובדים במזא”ה הם חלק משמונה מתחמי מעונות עובדים שנבנו בתל אביב בשנים 1937-1932, והיוו חלק חשוב בנוף האדריכלי של העיר. הם נבנו על קרקע שהסתדרות העובדים חכרה מקק"ל ותוכננו בידי האדריכל אריה שרון, שאחראי לתפיסה העיצובית של מעונות עובדים בישראל. הבניינים נבנו כשהדירות פונות לגינות משותפות בין הבתים, והתכנון נעשה לפי מודל סוציאליסטי, שכלל מלבד החצרות המשותפות גם שטחי עבודה משותפים ואת הגדרת הדיירים כקואופרטיב. אבל אף שיועדו למשפחות פועלים, בבתי המעונות במזא"ה התגוררו בעיקר בעלי קשרים כמו אנשי מפא"י וההסתדרות, בהם המשורר חיים גורי, בכירי מערכת עיתון "דבר" והעורך ברל כצנלסון (שהבניין ברחוב מזא"ה 65 נקרא על שמו). אף שייעודם האידיאולוגי לא נשמר, הבניינים שמרו על אופיים התכנוני מאז שנות השלושים.

בעבר כבר נעשו ניסיונות של יזמים לחידוש המתחם, שלא צלחו בגלל היעדר כדאיות כלכלי. לדברי מנכ"ל בנייני העיר הלבנה, איציק בן שוהם, במסגרת הפרויקט נכפו על החברה אילוצים רבים, ובהם פתרונות חניה ממוכנים ועבודות שימור בעלות גבוהה. הוא סיפר גם שחלק מבעלי הדירות במתחם התנגדו לתוספות הבנייה ודרשו לשמור על המרקם המאוורר ושטח הגינות המשותפות.

תגובת עיריית תל אביב יפו: "העירייה נמצאת בתהליך ראשוני של בחינת חלופות תכנוניות למתחמים שונים של מעונות עובדים בעיר, ביניהן המתחם ברחוב מזא"ה. לשמחתנו מנגנון ניוד הזכויות למבנים לשימור מוכיח את עצמו כמנגנון תכנוני יעיל, הן לטובת השימור והן לטובת בעלי המבנים והוא מהווה את אחד האמצעים שנבחנים לתמרוץ השימור והתחדשות המבנים, גם בהקשר של מעונות עובדים, על מנת להביא לשיקום מהיר של מבנים אלה".