בדיקת כלכליסט
שר הבינוי התהדר ב-50 אלף דירות, בפועל אושרו 29 אלף
אורי אריאל ורשות מקרקעי ישראל הכריזו על שיא היסטורי בשיווק קרקעות, אולם מתברר כי בשנה שעברה אושרו אפילו פחות מכרזים מב־2013; במשרד התהדרו בנתוני המכרזים שפורסמו, אך הם מחשיבים גם כאלה שכלל לא יצאו לפועל, מעונות לסטודנטים שנספרו כדירות ומגרשים שלא קיבלו היתרי בנייה מהעיריות
06:5405.02.15
לפני חודש בדיוק כינסו שר הבינוי אורי אריאל וראש רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן מסיבת עיתונאים חגיגית לסיכום שנת 2014, ובמהלכה הצהירו כי בשנה החולפת נשבר "שיא שיווק הקרקעות של כל הזמנים". מהנתונים שהציגו השניים עלה כי מספר השיווקים של יחידות הדיור במכרזי הרשות לשנה זו הגיע ליותר מ־50 אלף יחידות דיור - המספר הגבוה ביותר מאז קום המדינה. אלא שמבדיקת "כלכליסט" עולה כי תחת הכותרת "שיא של שיווקים" קיים פער גדול מאוד בין כמות יחידות הדיור שנרשמו במכרזים לאלה שיצאו בפועל לשוק. כמו כן, במכרזים רבים - ובראשם מכרזי מחיר מטרה - טרם פורסמו חוברות מכרז או בשלו התנאים להוצאתם.
הפער בין השיווקים "על הנייר" - כלומר מספר יחידות הדיור ששווקו תיאורטית במכרזי רשות מקרקעי ישראל - לבין כמות העסקאות שנסגרו בפועל (במכרזים שבהם היו זכיות) בשנת 2014 - עומד על פי הנתונים העדכניים על כ־20 אלף יחידות דיור. מנתונים עדכניים שהציגה לאחרונה רשות מקרקעי ישראל והגיעו לידי "כלכליסט", עולה כי כמות העסקאות הרשמית שאושרו בשנת 2014 עמדה על כ־29 אלף בלבד - פחות ממספר העסקאות שאושרו בשנת 2013, שנה שנסגרה עם 30,081 יחידות דיור שיצאו לדרך בפועל.
זאת ועוד, מנתוני רשות מקרקעי ישראל עולה כי גם בחזית התכנון שנת 2014 לא היתה שנת שיא ברשות: בשנה החולפת תוכננו על ידי רשות מקרקעי ישראל 40,082 יחידות דיור, לעומת כמות של 42,150 יחידות דיור שתוכננו בשנת 2013.
יש לציין כי בכל שנה נרשם פער של אלפי יחידות דיור בין כמות השיווקים לבין כמות העסקאות בפועל (הנתון שבו נכללות גם עסקאות שבוצעו במסלול של פטור ממכרז). אך הפעם גורמים רבים בענף מצביעים על כך שברשות מקרקעי ישראל מיהרו להוציא מכרזים רבים לקראת סוף השנה - אף שרבים מהם לא היו "בשלים" - כדי להגיע למספר שיא של שיווקים. אבי מנדלר, מבעלי חברת הבנייה עץ השקד, טוען בשיחה עם "כלכליסט" כי הצגת הנתונים עשויה להיות מטעה, שכן "המדידה של היחידות שהגיעו בסופו של דבר אל השוק חייבת להיות מול נתוני העסקאות - ולא מול נתוני מכרזים שפורסמו, אך בחלקם כלל לא התממשו. הסיבה לכך פשוטה: מכרז שיצא לשוק אבל לא היו בו זוכים הוא מכרז שלא תרם יחידות דיור לשוק הדיור. למעשה, עסקה שלא נחתמה היא חסרת משמעות".
אלפי דירות על הנייר במחיר מטרה
אחת הדוגמאות הבולטות לחוסר המשמעות של מכרזים שלא נסגרו נעוצה במכרזים שפורסמו במסגרת תוכנית מחיר מטרה. כזכור, מדובר בתוכנית שאותה מיהרה הממשלה, בהובלת שר הבינוי אורי אריאל, להוציא לדרך לאחר כישלון חוק 0% מע"מ. במכרז מחיר מטרה בראש העין שפורסם ב־30 בדצמבר 2014 ביקשה המדינה לשווק כמעט 3,000 יחידות דיור (2,048 יחידות דיור במתחם אחד ועוד כ־744 יחידות דיור במתחם שני). אך עד לרגע זה, כחודש לפני התאריך האחרון להצעות מהקבלנים, טרם פורסמה חוברת המכרז המפרטת את תנאיו והמאפשרת למתמודדים להיערך להגשת הצעות.
מימין: בנצי ליברמן מנהל רשות מקרקעי ישראל ואורי אריאל שר הבינוי צילום: עומר מסינגר כך גם בנוגע למכרז מחיר מטרה בעיר מודיעין. מבדיקת המכרז באתר הרשות עולה כי במכרז זה, הכולל כ־700 יחידות דיור והמועד האחרון להגשת ההצעות בו נקבע לחודש מרץ, טרם פורסמה חוברת המכרז. גם המכרז הזה פורסם ב־31 בדצמבר - ככל הנראה במטרה להיכלל בנתוני שנת 2014 - אך ללא חוברת המכרז המתמודדים אינם יכולים להיערך כראוי להגשת הצעות. מנדלר מדגיש כי סוגיית חוברות המכרז היא סוגיה מהותית, שכן "בלי חוברת המכרז אין להודעת המכרז כל משמעות מעשית".
דוגמה נוספת למכרז גדול שפורסם כביכול בסוף השנה הוא מכרז ל־1,089 יחידות דיור שרשות מקרקעי ישראל הודיעה על יציאתו ב־28 בדצמבר 2014, אך חודש בדיוק לאחר מכן - ב־28 בינואר - הודיעה על דחייתו ועל כך שהמועד האחרון להגשת הצעות יהיה בחודש אפריל 2015. נכון להיום, כחודש וחצי לאחר ההודעה הרשמית על יציאתו של המכרז לדרך, טרם פורסמה חוברת המכרז באתר רשות מקרקעי ישראל.
מכרזי מחיר מטרה הם דוגמה המגלמת אלפי יחידות דיור שנכללו בנתוני סוף השנה של רשות מקרקעי ישראל, אך ישנן דוגמאות נוספות: מבדיקת "כלכליסט" עולה כי מכרזי דיור רבים משווקים על ידי רשות מקרקעי ישראל אף שמבחינת הרשויות המקומיות אין היערכות אמיתית ליישם אותם.
דוגמה אחת למכרז מסוג זה היא מכרז לבניית 459 יחידות דיור בשכונת הר יונה ג' בנצרת עילית. כבר בהודעה המקורית של רשות מקרקעי ישראל על הוצאתו של המכרז (שפורסמה ב־21 במאי 2014) צוין כי ייעוד התב"ע במקום הוא אמנם למגורים, אך "ככל הידוע לרשות מקרקעי ישראל, טרם חוברו המגרשים במקום לפתרון קצה לביוב, ועיריית נצרת עילית אינה מאשרת כרגע היתרי בנייה במגרשים". למרות זאת, מועד סגירתו המקורי של המכרז נקבע ל־2 בספטמבר 2014.
אבי מנדלר, חברת הבנייה עץ השקד: המדידה של יחידות הדיור חייבת להיות מול נתוני העסקאות ולא מול נתוני מכרזים שפורסמו, ובחלקם לא התממשו. מכרז שיצא לשוק אבל לא היו בו זוכים, לא תרם לשוק הדיור" צילום: תומי הרפז כחודש בלבד לאחר מכן הודיעה רשות מקרקעי ישראל על דחייה של כמה ימים במכרז, וכשלושה שבועות לפני המועד האחרון להגשת הצעות שוב פרסמה רשות מקרקעי ישראל הודעת דחייה, שבה צוין כי יש עיכוב בהפקת חוברת המכרז. ההודעה פורסמה באוגוסט 2014, ואולם נכון לחודש פברואר 2015 - כתשעה חודשים לאחר פרסום המכרז המקורי - טרם פורסמה חוברת המכרז והמתמודדים לא יכולים להיערך לו באופן מעשי.
"יש הרבה דוגמאות לכך שרשות מקרקעי ישראל מוציאה מכרז, אך ברשות המקומית יש בעיות שאינן מאפשרות ליישם אותו. קו מתח גבוה שחייבים להעתיק, חלק של כביש שצריך להזיז את התוואי שלו", מציין גורם בענף. "המינהל ממהר להוציא מכרזים כדי להציג נתונים גבוהים, אבל אז מתחילה מסכת של דחיות והמכרז בפועל יכול להידחות גם שנה ויותר".
המכרז לא הושלם, הדירות נספרות
כך למשל בנוגע למכרז ל־600 יחידות דיור ברמת שלמה בירושלים. מכרז זה פורסם לראשונה ב־10 בינואר 2014, אך במועד פרסומו המקורי לא צוינו תאריכים אחרונים להגשת הצעות. כשלושה חודשים לאחר מכן, באפריל, פרסמה רשות מקרקעי ישראל הודעת עדכון שבה ציינה כי ההודעה על מועדי המכרז תפורסם באתר הרשות. נכון לחודש פברואר 2015 מופיע מכרז זה באתר הרשות ללא מועד וללא חוברת מכרז, אך 600 יחידות הדיור שבו נספרות בסטטיסטיקה של 2014.
"יש בזה מעין אחיזת עיניים, כי אם בוחנים היטב את המכרזים מבינים שיש מאות אם לא אלפי יחידות דיור שכביכול שווקו ושוחררו לשוק - אבל בפועל לא היתה סיבה אמיתית להוציא אותן בעיתוי הזה", מציין גורם אחר בענף. "נכון יותר היה להמתין להבשלת התנאים בשטח, אבל במקרה כזה המשמעות היא שהמכרז יוכל לצאת רק בשנה שלאחר מכן".
ויש סוגיות אחרות שעולות בהקשר של ספירת יחידות הדיור - למשל, מה בדיוק נכלל תחת הכותרת "דירות ששווקו"? כמה מתוך יחידות הדיור שנספרות הן למעשה פתרונות דיור, דוגמת מעונות סטודנטים או דיור מוגן? התשובה היא שאין תשובה: נכון להיום, ברשות מקרקעי ישראל לא מפרסמים את הפילוח המדויק של קטגוריית השיווקים.
משרד הבינוי: ההצלחה לא תמיד תלויה בנו
ממשרד הבינוי נמסר בתגובה לנושא עיכוב חוברות המכרז כי "לאחר פרסום מכרזים נבדקת חוברת המכרז כדי לוודא את תקינותה. לעתים עולים נושאים הדורשים טיפול ומעכבים את פרסום חוברת המכרז בכמה ימים. ככלל, ההנחיות המקצועיות הן שמועד פרסום החוברת לא יעלה על 14 יום מפרסום המכרז". הנחיות אלו, כאמור, לא יושמו ברבים מהמכרזים המוזכרים בכתבה זו.
כמו כן, בשיחה עם "כלכליסט" ביקשו במשרד להבהיר כי כיום לא מחושבים בנתוני השיווקים מכרזים חוזרים - כלומר מכרזים שנכשלו ובוטלו בשנים קודמות ואז שווקו מחדש בשנת 2014. זאת בניגוד למדיניות משרד הבינוי בעבר, שבמסגרתה נהגו לספור פעמיים את המכרזים שנפסלו ויצאו מחדש.
נתנאל לפידות, מנהל אגף בכיר לתכנון אסטרטגיה ומדיניות במשרד הבינוי, ציין כי אף שהמשרד ורשות מקרקעי ישראל הם האחראים לשיווקים ולפרסום מכרזים, הצלחת המכרזים לא תמיד תלויה בהם. במשרד בחרו שלא להתייחס לשאלת פרסום המכרזים בטרם הוכחה יכולת להוציא אותם לפועל.
מרשות מקרקעי ישראל לא נמסרה תגובה לדברים.
