מהפך: תמ"א 38 גם בפריפריה
המדינה מקדמת פיילוט בכרמיאל שבו יזמים יחזקו בניינים ובתמורה יקבלו זכויות בנייה בשטחים ציבוריים ביחס של דירה כנגד כל דירה מחוזקת. כך תהפוך תמ"א 38 משתלמת בפריפריה, גם אם במחיר של צפיפות ומחסור בתשתיות. רעיון נוסף שעלה במשרדי הבינוי והאוצר הוא קיום הסכמי גג גם בפרויקטים של התחדשות עירונית
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) יצאה לדרך כבר בשנת 2005, אך עד היום כמעט שלא יושמה בפריפריה, בגלל הכדאיות הכלכלית הנמוכה ליזמים. תיקון מספר 4 לתוכנית שמשרד הפנים החל לקדם בחודשים האחרונים, יהיה אחת המשימות שיונחו על שולחנו של שר הפנים החדש.
- יזם תבע את עיריית בני ברק: עיכוב של 5 שנים בקבלת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38
- המועצה הארצית האריכה תוקף תמ"א 38 ל-5 שנים ותרחיב את התוכנית
- הצעת חוק חדשה: להחיל תמ"א 38 גם על בניינים שנבנו אחרי 1980
ואולם בישיבה שהתקיימה השבוע במינהל התכנון נחשף כי אחד הצעדים שכבר נבחנים הוא פיילוט רחב היקף בעיר כרמיאל שיאפשר ליזמים לנייד זכויות בנייה מן הפרויקטים אל השטחים הציבוריים בעיר, ולבנות שם יחידות דיור חדשות. בנוסף, הממשלה הבאה תצטרך להחליט אם להתקדם בתוכנית הסכמי גג להתחדשות עירונית בפריפריה – אותם הסכמים שבמסגרתם הרשות המקומית מקדמת היתרי בנייה והמדינה מממנת את התשתיות הנלוות.
מי שחשפה את הדברים היתה עינת גנון, מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי, שהבהירה בישיבה את הרקע לרעיון: "בהרבה רשויות בפריפריה יש עודף שטחים ציבוריים שלא מנוצלים. אנו מתכוונים להפעיל פיילוט ראשון בכרמיאל, כלומר לעשות תב"ע שעושה ניצול טוב של שטחים אלה ומניידת חלק מהזכויות לאותן שטחים".
אפשרות להסכמי גג להתחדשות עירונית
בישיבה, שהתקיימה כיומיים לפני הבחירות בנוכחות גורמים מקצועיים ממשרדי המשפטים, הפנים והבינוי, לצד עורכי דין ויזמים המתמחים בפרויקטי תמ"א, חשפה גנון כי בנוסף, מתנהלים בחודשים האחרונים דיונים בין משרד הבינוי למשרד האוצר בנוגע ליצירת הסכמי גג להתחדשות עירונית – הסכמים שיסייעו להתמודד עם אחת הבעיות המרכזיות כיום בעידוד יזמים לביצוע פרויקטי תמ"א בפריפריה - עלות הקרקע. "עלו רעיונות לגבי הסכמי גג, אבל רוב אנשים שיושבים פה בחדר לא מודעים לבעיה: בהסכם גג רגיל המדינה לא מוציאה סכום של 4.5 מיליארד שקל ישירות מהכיס, אלא מקבלת החזר מהקרקע" אמרה גנון. "בהתחדשות עירונית הקרקע לא משווקת ואין לה תמחור, כך שהסיטואציה הרבה יותר בעייתית".
עו"ד יוסי מילר: "ביישובים שבהם אנשים חשופים יותר לרעידות אדמה, כמו טבריה ובית שאן, חובה להגדיל את התמריצים מהמדינה בהיבטים של מיסוי" צילום: אלוניס
בשיחה עם "כלכליסט" אישרה גנון את הפרטים ואמרה כי "המטרה ביצירת הסכמי גג להתחדשות עירונית היא סיוע כלכלי לרשויות מקומיות שיתמרץ אותן לקדם פרויקטים כאלה בשטחן. כיום במקרים רבים אין לרשויות תמריץ כלכלי לקדמם משום שהן נאלצות להקים מבני ציבור. המדינה יכולה לסייע בכיוון הזה, וזה רעיון שאנחנו בוחנים. הנושא הזה, כמו גם הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית שעליה הוחלט באוקטובר האחרון - יצטרכו להיות מקודמים בממשלה החדשה".
תוכנית הפיילוט בכרמיאל, לעומת זאת, מצויה בשלבים מתקדמים יותר, ובעירייה נערכים לקידום תב"ע חדשה שתאפשר את יישומו. במסגרת הפיילוט יתבקשו היזמים לטפל במקבץ של בניינים – בניגוד לפרויקטי תמ"א המבוצעים כיום בעיקר באזורי הביקוש, שבהם כל בניין מתאגד לבדו לביצוע הפרויקט. היזמים יבצעו פרויקטים ביחס של 1:1 – כלומר על כל דירה שתחוזק במבנה יתבקש היזם לבנות דירה נוספת – בשטחים ציבוריים שעליהם תחליט הרשות המקומית.
המודל שנבחן מבקש לאגד את פרויקטי חיזוק המבנים במסגרת משפטית מדוית מכרז, שתפוקח על ידי העירייה ומשרד הבינוי ותגדיר עבור כל יזם את מטלותיו וחובותיו – הן מבחינת איכות העבודה והן מבחינת לוחות הזמנים. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי במסגרת הפיילוט נתנה רשות מקרקעי ישראל את הסכמתה העקרונית לוותר על הקרקע במידה שהרשות המקומית תשנה את ייעודה ישתנה משטחים ציבוריים לשטחי מגורים.
רק 17 בקשות בשנה לתמ"א 38 בצפון
בשיחה עם "כלכליסט", אישר מהנדס עיריית כרמיאל איל רותם את הפרטים, ואמר כי "הרעיון נולד בעקבות יוזמה של העירייה ונידון כבר כחצי שנה מול משרד הבינוי, כולל פגישות שהתקיימו עם השר אורי אריאל ועם מנכ"ל רמ"י בנצי ליברמן, שהביעו תמיכה עקרונית. הפרטים האחרונים טרם גובשו אך המטרה היא מודל שייצא לדרך בכרמיאל, וישפיע על יישובי הפריפריה בכללותם שהיום כמעט שאין בהם פרויקטים מסוג זה. המינהל לא התחייב שהקרקע הציבורית תישאר בידי הרשות העירונית אלא שלא יהיה תשלום עבורה, בכפוף להוכחה שהדבר מוצדק כלכלית".
בנייה חדשה בכרמיאל. מהנדס העיר: "אינני יכול לומר מה הפוטנציאל של הוספת יחידות דיור" צילום: צמח המרמן
אם להסתמך על הנתונים הרשמיים, מצבם של יישובי הפריפריה בתחום התמ"א אכן עגום למדי: דו"ח יישום תמ"א 38 שמפרסם משרד הפנים מדי שנה מצביע כי נכון לשנת 2013 (הדו"ח של 2014 טרם יצא) חלק הארי של הבקשות שהוגשו לפרויקטי חיזוק מבנים היו במחוזות תל אביב, חיפה ומרכז: מתוך 1,059 בקשות להיתר שהוגשו בכל הארץ – 570 הוגשו בתל אביב, 225 בחיפה ו־185 במחוז מרכז. במחוז דרום, לשם השוואה, הוצאו בשנה זו רק 32 היתרים ובמחוז צפון המספר עמד בשנת 2013 על 17 בקשות בלבד.
העובדה שהתמ"א – המבקשת לחזק מבנים בפני רעידות אדמה – איננה מיושמת דווקא באזורים הזקוקים לכך יותר, עומדת כאמור במוקד תיקון מספר 4 לתמ"א שעליו הוחלט לאחרונה. התיקון צפוי להציע פתרונות שיאפשרו הגדלה של מספר הפרויקטים באזורי הפריפריה, ופרט לפיילוט, יש עוד כיוונים אפשריים שגורמי המקצוע הבכירים מבקשים לבחון, ואשר יעמדו לפתחו של שר הפנים החדש.
מנייר עמדה ששיגרה מנהלת מינהל התכנון, בינת שורץ (שלא נכחה בדיון מסיבות רפואיות) והגיע לידי "כלכליסט", עולה כי שוורץ מבקשת לקדם מתן "נקודות זכות" שיתנו הקלות במימון ובמיסוי לחברות שיפעלו במסגרת התמ"א ביישובי הפריפריה. "פעילות של חברה קבלנית בפריפריה תזכה אותה בהטבות מיסוי ו/או מימון לכלל הפעילות שלו, עד היקף כספי מסוים, או למשך שנה למשל.
אין ספק שהטבות כאלה יכניסו חברות בנייה גדולות לפריפריה", ציינה שוורץ בעמדתה. "הרעיון מבוסס על מודלים חברתיים מקובלים בארצות הברית, שבהם פעילות 'חברתית' מזכה קבלן בנקודות זכות לעניין תנאי אשראי ומיסוי. זה רעיון שהוא מחוץ לתמ"א וייתכן שניתן יהיה לממשו בממשלה הבאה".
תוכניות נוספות שעולות מעמדתה של שוורץ קשורות בהפחתת העלויות לקבלנים במסגרת החובות שעליהם לבצע במסגרת התמ"א – ויתור על חניות, צמצום דרישות לחיפויים יקרים או הקטנת היטלי פיתוח ליזמים. בנייר העמדה ששיגרה נחשף עוד כי ראש מינהל התכנון תומכת גם בהסבת קרן השטחים הפתוחים (קרן שאליה מועברות בכל שנה 1% מהכנסות רמ"י) לטובת סבסוד תמ"א 38 בפריפריה – רעיון שעשוי להיתקל בהתנגדות נחרצת מצד ארגוני הסביבה.
דניאלה פז ארז, מנכ"לית חברת יעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה: "מימושה המלא של התוכנית מייצר לפריפריה תוספת של שליש מהדירות בישראל. יש מלאי לעוד שלושה דורות" "לא הגיוני לחזק רק דרך זכויות בנייה"
אחת השאלות המרכזיות - הן לגבי הפיילוט בכרמיאל והן לגבי הפריפריה, נוגעת לשאלת הביקוש לכל אותן יחידות דיור חדשות שפרויקטי התחדשות עירונית עשויים להוסיף. דניאלה פז ארז, מנכ"לית חברת יעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה שנכחה בדיון במינהל התכנון, התייחסה לסוגיה וציינה כי "השר דיבר על 800 אלף יחידות דיור שלא עומדות בתקן רעידות אדמה, ואם מכלילים את חסרי הממ"דים (שנבנו בין 1980 ל־1993) יש כ־1.5 מיליון יחידת דיור, מתוך כ־2.25 מיליון יחידות שיש במדינה. תמ"א 38 מוסיפה 50% יחידות דיור על בבניין קיים, כלומר מימושה המלא לכלל 1.5 מיליון יח"ד מייצר תוספת של שליש מכל מה שקיים במדינת ישראל. זה לא הגיוני שכל המדינה תחזק את עצמה דרך כלכליות של זכויות בנייה. יש פה מלאי באמתחתנו לכל העלייה ועוד שלושה דורות קדימה".
"אינני יכול לומר מה הפוטנציאל של הוספת יחידות דיור בכרמיאל כיוון שאנחנו בתוך תהליך הבדיקה שייארך זמן רב" אומר מהנדס העיר איל רותם. "ככל שמחירי הדירות הנוספות יהיו נמוכים - וכך צפוי, בהנחה שמחירי הפיתוח לא יהיו גבוהים – סביר שיהיה ביקוש לדירות אלה".
גם גנון מסבירה כי "אין עדיין צפי למספר יחידות הדיור שהפיילוט בכרמיאל עשוי להניב משום שזה עדיין בדיונים, אבל מבחינת ביקושים איננו צופים בעיה, שכן הביקושים בכרמיאל גבוהים. הבעיה שהפיילוט יפתור היא בעיקר הקטנת העלויות של היזמים, שכן הם אינם נדרשים לבצע תוספות על בניינים קיימים, אלא לבנות את היחידות במגרש אחר - מה שיוזיל את עלויות הבניה שלהם ויתמרץ אותם".
הכדאיות מתחילה בדירה ב־1.4 מיליון שקל
סופיה אלדור, לשעבר מנהלת אגף תכנון ערים במשרד הבינוי וכיום האחראית לתחום התחדשות עירונית בחברת אזורים, מותחת ביקורת על האופן שבו מנוהלת התמ"א כיום: "כשמדברים על 'פריפריה' חייבים להבין שתחת הכותרת הזו יש מגוון של אזורים בעלי מגוון של מאפיינים. הפריפריה העמוקה איננה הפריפריה הקרובה – ולכל אזור הבעיות הייחודיות שלו", היא מבהירה. "אבל העיקרון המרכזי שיאפשר יישום רחב היקף של התמ"א גם בפריפריה וגם בשאר הארץ, חייב להיות ודאות ופשטות". אלדור מדגישה כי "העובדה שאין כיום אחידות בין הרשויות המקומיות, אין ודאות תכנונית ואין ודאות גם מבחינת היבטי מיסוי גורמת ליזמים ללכת על בטוח – כלומר להעדיף פרויקטים שבהם הרווח הפוטנציאלי הוא גבוה ומובטח, בעיקר באזור המרכז. היעדר הוודאות גורם ליזמים לבזבז משאבים רבים על יועצים, ובמובן הזה שר הפנים הבא בהחלט יכול לייצר אופק תכנוני פשוט וודאי שיקל עליהם".
פז ארז התייחסה גם היא לשאלה כיצד מוגדרת פריפריה בהקשר של תמ"א 38 וציינה כי "מבחינת תמ"א 38, כדאיות כלכלית מתקבלת בשווי של עד 14 אלף שקל למ"ר בנייה חדשה (כלומר דירות 100 מ"ר בשווי 1.4 מיליון שקל ומעלה בממוצע). מדובר בטווח מנתניה עד רחובות, בו ניתן לייצר כלכליות. מרבית האזורים מעבר לטווח זה לא יכולים לייצר כלכליות למגזר עסקי או יזמים". פז ארז ציינה כי אמנם חברות כלכליות יכולות להסתפק ברווח יזמי מועט יותר, ולייצר כלכליות גם באזורים בהם שווי דירות חדשות עד 12 אלף שקל למ"ר, אך באזורים מרוחקים יותר אין הצדקה כלכלית ליזמים לפעול. "בערים כמו טבריה - בהן שווי דירה חדשה לא עולה על 10,000 שקל למ"ר, יש לייצר מקור מימוני כמו מענק שיקום שכונות".
להקטין את כוח הסירוב של המשכירים
כיוונים נוספים שהועלו בדיון נוגעים להסרת חסמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובהם חסמים הנוגעים לסרבנות דיירים. עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במשרד מילר ושות' שנכח אף הוא בדיון, טען כי אחת הדרכים להגביר את תפוצת הפרויקטים בפריפריה היא להפחית את כוח ההתנגדות לבעלי דירות בפרויקט שאינם מתגוררים בפועל בדירותיהם אלא משכירים אותן. "הרעיון הוא לא לפגוע בבעלי הדירות המושכרות מבחינת זכויות, אלא רק להקטין את יכולתם לעכב או למנוע פרויקטים", הוא מסביר בשיחה עם "כלכליסט". "לצד זה, ביישובים שבהם אנשים חשופים יותר לרעידות אדמה – כמו טבריה או בית שאן – חובה להגדיל את התמריצים שהמדינה נותנת בהיבטים של מיסוי".
