![גג עמוד ועידת הנדל"ן 2015](https://pic1.calcalist.co.il/PicServer2/20122005/512426/2015.gif "גג עמוד ועידת הנדל"ן 2015")
ועידת הנדל"ן
"ראשי הערים לא רוצים תמ"א 38"
ענבל אור בפאנל התחדשות עירונית: "ראשי הערים שוכחים שמדובר באינטרס של כולם". חיים כהן, מהנדס העיר ר"ג לשעבר: "תמ"א 38 היא המכשיר האולטימטיבי למאבק במחירי הדירות"
למרות תוכניות התחדשות עירונית שיזמה המדינה תחום ההתחדשות העירונית מצליח לייצר סביבו באזז אך לא באמת מספק את הסחורה כשמדובר בהיקף יחידות הדיור. פאנל התחדשות עירונית במסגרת וועידת הנדל"ן והתשתיות של כלכליסט המתקיימת היום ניסה לענות על השאלות העיקריות בנושא.
האם הבנקים יכולים לספק מענה להתחדשות עירונית?
מיכל בראון מנכ"לית אלטשולר שחם פתרונות מימון: "מימון זה לא רק הבנקים יש גם לא מעט קרנות וגופים שיודעים לספק מימון, זו התמחות בפני עצמה. הרבה יזמים מסתנוורים מהכסף הזול שמאפשר להגיע כיום ל-100% מהיקף הפרויקט אבל לא תמיד זה נכון, יזם צריך לדעת לתכנן את המשך מהלכיו. יזמים שהלכו להתחדשות עירונית עברו סאגה ארוכה שכללה המתנה לחתימות כל הדיירים ואישור הוועדות לפרויקט ולפעמים מתקשים לקבל החלטות לשנים הבאות. אם הם ילכו על מימון קצר מועד זה יקשה עליהם את המשך ההתנהלות, היו יזמים שגייסו כסף בבורסה וגילו שזה לא משרת את הצרכים שלהם כי לוחות הזמנים לא זהים לאלה של חיי פרויקט. תכנון נכון של המימון יאפשר מענה על הצרכים זה קורה בארה"ב ויגיע גם לארץ".
האם תמ"א 38 הם הפיתרון למשבר הדיור?
חיים כהן מהנדס העיר רמת גן לשעבר: "מהנדסת העיר רמת גן עליזה זיידלר כתבה לי מסרון, קראתי את הכתבה (ב"כלכליסט") וממש לא הקפאתי את מתן ההיתרים עד לתוכנית כוללת ותוכניות ממשיכות לקבל אישורים. אנחנו נמצאים במשבר גדול מאד, רעידת האדמה תקרה ולא בעוד הרבה שנים, ד"ר שפירא אמר שלא נהרגים מרעידות האדמה אלא מההרס של הבתים וכאן צריך לחזק ולתמרץ את החיזוק. צפיפות מודדים בכל העולם בכמות אנשים לקמ"ר ולא בכמות דירות לקמ"ר ולפי המדד הזה אנחנו לא צפופים כלל. הגדלת הצפיפות היא חובה מכל מיני בחינות כולל שמירה על שטחים פתוחים. מי שבוחר לגור במרכז צריך לוותר על המכונית. תמ"א 38 קבעה שפתרון חניה היא לא תנאי למתן היתרי בנייה".
כהן המשיך ואמר, "תמ"א 38 היא המכשיר האולטימטיבי למאבק במחירי הדירות עכשיו, אפשר להוציא ממנה היתר בנייה עכשיו צריך רק לדאוג שהזמן לאישור הבקשה יהיה קצר ולכן צריך לסלק חסם עיקרי של פרסום שמושך את היתר הבנייה לשנה וחצי או שנתיים אם זו תהיה זכות מוקנית אז היתר הבנייה יוכל להתקבל בתוך 3 חודשים. היום אפשר לוותר על הצורך בפרסום".
עוד אמר כהן, "לפני שנה כחלון התבטא בכך שצריך להפקיע את מונופול מתן היתרי הבנייה מראשי הערים ואני מקווה שלא שכח את זה, מי הדיירים האלה? הם בדיוק מעמד הביניים"
כהן נשאל על התפטרותו מהחברה של ענבל אור וסירב להגיב, במקומו אמרה ענבל אור יו"ר ומנכל"ית אור סיטי נדל"ן: "חיים לא סיפק אישורים חריגים, ההחלטה התקבלה בוועדת הערר, הוא איש מקצוע מעולה ומי שעשה את הרעש זו התקשורת, חבל לי שהוא לא יושב בדירקטוריון החברה שלי כי הוא יכל לתרום המון".
פאנל התחדשות עירונית. מימין חיים כהן, ענבל אור, מיכל בר און ורן צדיקריו צילום: נמרוד גליקמן
כיצד מקדמים את תמ"א 38 כך שהיקף יחידות הדיור יגדל?
אור: "צריך לעשות שני דברים, להקים רשות אחת שתטפל בכל הערים בארץ ותעבוד במדיניות אחידה וכן לתת תמריצים ליזמים באזור הפריפריה שיעודדו אותם לחזק מבנים. זה אומר שאם בר"ג אנחנו מקבלים על כל יח"ד שנהרסת 3 יח"ד חדשות אז שם צריך לאפשר יותר יח"ד. הבעיה הקשה היא שראשי הערים לא מעוניינים בתמ"א 38 בעיר שלהם לכן צריך לתת תמריצים לראשי הערים שיעודדו אותם לאשר תוכניות. יש ראשי ערים כמו בת"א שעוצרים את התהליך הזה ואותו הדבר בפתח תקווה. שוכחים שזה אינטרס של כולם"
אור הוסיפה והתייחסה לאינטרס הדיירים, "עשיתי קמפיין לתמ"א והופתעתי לקבל פנייה מ-1,000, מה הדיירים בבתים האלה רוצים בסך הכל? הם רוצים דירה ממוגנת ואני לא מבינה למה לא לאפשר את זה? ברמת גן כל שנה משנים את התוכניות וגם בערים אחרות ואני כיזמית סובלת מכך שכל שבוע משתנה מדיניות העירייה וזה מקשה על העבודה"
האם קבוצות רכישה יכולות לספק מענה למשבר הדיור?
רן צדיקריו מנכ"ל משותף, MSN נדל"ן: " כן הציבור נתן לקבוצות הרכישה פידבק והציבור הוכיח שהוא מעוניין ביתרון הזה שמהווה כיום 20% מהשוק, זה גם הכניס יזמים צעירים שתרמו ממרצם ומהידע שלהם, הציבור מראה אמון והיום יודע לבחון קבוצת רכישה ומה הצרכים והתנאים בכניסה ואין לי ספק שזה יכול להוות פיתרון. זה פיתרון שכבר קיים, ענבל אור כבר עושה זאת שנים. אבל יחד עם זאת, אני חושב שכמות הפרויקטים שיצאו אל הפועל היא לא מהגבוהים אבל בכל זאת כדי להדביק את פערי הביצוע של הפרויקט חייבים את עזרת הרגולטור ולא יכול להיות שהתמריץ הוא כל כך נמוך. למדינה יש אינטרס לתת תמריץ גבוה יותר למסגרת התמ"א זה יאפשר בניה של היקף גבוה של יח"ד".
האם ירידת מחירי הדיור במידה ותהיה לא תגרום נזק ליזמי התחדשות עירונית?
בראון: "כל הענף יפגע מירידת ערך במחירי הדירות, אני חושבת שמי שבנה פלטפורמה טובה בתחום התמ"א כמעט ולא יפגע. בתחום ההתחדשות העירונית העלויות שלך נמוכות יחסית המינוף נמוך יחסית ולכן הסיכון והחשיפה של היזמים הללו הוא קטן יותר משל יזמים שהשקיעו בקרקעות ומינפו אותם".
