אשדר, דוניץ ושבירו מחתימות רוכשי דירות על חוזים מקפחים

שלוש חברות בנייה מחתימות את רוכשי הדירות על שורת סעיפים מקפחים ובלתי חוקיים ‑ כך עולה מפנייתו של היועץ המשפטי לממשלה, עו"ד יהודה וינשטיין, לבית הדין לחוזים אחידים. וינשטיין הגיש לבית הדין בקשות לשינוי הסעיפים המקפחים של אשדר, האחים דוניץ ורמי שבירו. אצל דוניץ מדובר בסעיפים הנוגעים לפרויקטים "דוניץ בשדרה" בחולון, "רחובות המדע" ברחובות וכן פרויקט בגני תקווה. אצל אשדר מדובר בפרויקט תמ"א ברמת גן, פרויקט טריו בחיפה, פרויקט לאה גולדברג בהרצליה ואשדר היובל באור עקיבא.

יהודה וינשטיין, היועץ המשפטי לממשלה. עבר סעיף סעיף צילום: אלכס קולומויסקי

בבקשות ציין וינשטיין כי רק לפני שנים אחדות ניתנו בבית הדין לחוזים אחידים שני פסקי דין מפורטים בתחום חוזי מכר דירות, ובהליכים אלו נבחנו חוזי המכר של חברות קבלניות המציעות דירות למכירה ברחבי הארץ וכן את המסמכים המקדמיים המכונים "זכרון דברים" שעליהם חותמים רוכשי הדירות קודם לחתימה על חוזי המכר. לדבריו, בית הדין דן בטענות הצדדים להליכים אלו בשורה של סוגיות עקרוניות והכריע בהן בפסקי דין מנומקים, אך עיון בחוזים האחידים של שלוש החברות מעלה שהם כוללים סעיפים שסותרים הכרעות של בית הדין.

כך למשל אשדר מחתימה רוכשים פוטנציאליים על טופס זכרון דברים שבו נקבע כי המסמך אינו מחייב את החברה, אלא הוא כפוף לאישור ההנהלה שלה, וזכרון הדברים יבוטל אם מכל סיבה שהיא תחליט הנהלת החברה לבטלו. לטענת וינשטיין, סעיף כזה עולה כדי קיפוח והוא עומד בסתירה עם הכרעות שנתן בית הדין לחוזים אחידים רק לפני שנים אחדות.

סעיף דומה מצא היועמ"ש גם בזכרון הדברים של האחים דוניץ. לטענתו, כשהלקוח חותם על המסמך ומשלם לחברה סכום כסף לא מבוטל נוצרת הסתמכות מצד הקונה כבר בשלב החתימה על המסמך המקדמי, ולכן סעיף שמכפיף את תוקף המסמך המקדמי לאישור החברות לפי שיקול דעתן הבלעדי עולה כדי קיפוח.

פרויקט רחובות המדע של אחים דוניץ צילום: עמית שעל

סנקציה של 5,000 שקל על ביטול התקשרות

עוד מצא היועמ"ש כי אשדר קובעת בהסכם ההתקשרות הראשוני שהלקוח ישלם לה 15,000 שקל כ"דמי רישום", ובמקרה שהוא יסרב לחתום על הסכם המכר בתאריך הנקוב במסמך, ינוכה לו מההחזר הכספי סכום של עד 5,000 שקל, "בלי שלמבקש תהיה כל טענה או דרישה או תביעה כלפי החברה בקשר לניכוי הנ"ל".

היועמ"ש קובע כי אי השבת מלוא התשלום ללקוח בזמן שהחברות מצדן אינן נושאות בהתחייבות כלשהי מכוח המסמך המקדמי יוצרת יתרון בלתי הוגן לטובת החברה ועולה כדי קיפוח לפי החוק.

בעניינה של רמי שבירו נמצא למשל כי מסמך ההתקשרות המקדמי מטיל על הלקוח חובה לאשר שראה ובחן את תוכניות המכירה ואת כל יתר הנתונים ומצא כי הדירה מתאימה למטרותיו ולדרישותיו. לדעת היועמ"ש, לא ברור מהם "כל יתר הנתונים" שהלקוח נדרש לבדוק, ובפרט לא ברור אם החברה מראה ללקוח את התשריט קודם להחתמתו על המסמך המקדמי. לפי החוק, עמימות זו עולה כדי קיפוח.

החברות מחייבות קודם לחתום ורק אח"כ לקרוא

במסמך המקדמי של רמי שבירו הלקוח נדרש להסכים לתנאים בחוזה המכר שכלל אינו מצורף למסמך המקדמי ולא ברור מה נוסחו. במסמך המקדמי הזה נדרש הלקוח להתחייב לחתום על חוזה המכר בהתאם לנוסח שיוצג לו "כלומר", כותב היועמ"ש, "הלקוח נדרש להסכים לתנאים שכלל לא ראה ושאין לו אפשרות לשנותם".

לדברי עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד במשרד דורון טיקוצקי קנטור, יש להבדיל בין עבירה על הוראות חוק המכר לבין סעיפים מקפחים בחוזי המכר: "חוק המכר דירות וחוק החוזים האחידים הינם שני חוקים שהחברות היזמיות נדרשות לפעול לפיהן". לדבריו, נושאים רבים לא מוסדרים בחוק המכר ונתונים לפרשנות להיותן התניות מקפחות. "החברות המסודרות מקבלות הרבה פעמים אישור מבית הדין לחוזים אחידים בגין סעיף כזה או אחר, כלומר סעיף שאושר על ידי בית המשפט לא ניתן יהיה לטעון לגביו כי הוא מקפח.

את הגבול של הוראות חוק המכר החברות לרוב לא חוצות משום שהסנקציה על חציית הקו היא כבר פלילית ויש בצידה גם ענישה כספית".

שבירו: "מדובר במספר סעיפים זניחים בלבד"

היועמ"ש אינו מתמקד רק בסעיפים מקפחים שכבר הוכרו ככאלה על ידי בית הדין, אלא הוא מפנה למשל לסעיף בחוזה ההתקשרות של שבירו שלפיו כל הצהרה שתיעשה על ידי עובדיה או שליחיה של החברה לא תחייב אותה, אלא אם ניתנה בכתב. על כך כותב היועמש: "התנערות המשיבה מהצהרות של עובדיה או גורמים מטעמה מקימה את חזקת הקיפוח". סעיף נוסח שהרגיז את היועמ"ש קובע כי במחלוקת בין הצדדים בשאלות הקשורות לאי התאמה יכריע מהנדס החברה, והחלטתו "תהיה סופית ותחייב את הצדדים".

מאשדר נמסר כי הנושא נמצא בהתדיינות משפטית.

מדוניץ נמסר: "אחים דוניץ שמה לנגד עיניה את טובת הרוכשים. החברה תגיש את תגובתה לבקשה ותפעל בהתאם לחוק".

משבירו נמסר: "החברה דוחה מכל וכל כל טענה בדבר סעיפים מקפחים בחוזי המכר עם רוכשים. עם זאת, היועמ"ש פונה בימים אלה לכל החברות הקבלניות ובודק את החוזים שלהן, החברה מתנהלת מול היועמ"ש במספר סעיפים זניחים לשיפור והתאמת ההסכם להנחיות החדשות".