כשהיכולת לקנות דירה בזול תלויה במקומך בתור

אחרי שהושלמו מרבית הצעדים לריכוז סמכויות תכנון ושיווק הקרקעות בידי האוצר, יעלה לדיון בעוד שבוע בדיוק - יום שני הבא - השלב ראשון, כנראה מתוך כמה, בתוכנית להורדת מחירי הדיור. עד עתה נחשף הציבור לרשימת כותרות ללא תוכן ובלי הסבר כיצד יבוצע כל סעיף. הסיבה לכך פשוטה, והיא שיש עוד הרבה פרטים פתוחים שאותם יצטרכו לסגור בשבוע שנותר. עד שתתבהר התמונה המלאה "כלכליסט" מנתח את אותן שאלות פתוחות, שלתשובות עליהן השפעה על סיכויי ההצלחה של התוכנית.

היתר לפיצול דירות

מתנגש עם חוק שכירות הוגנת

התוכנית שיגיש כחלון לאישור קבינט הדיור בשבוע הבא כוללת הצעה לאפשר מסלול מקוצר לקבלת היתר לפיצול דירות, וזאת באמצעות הענקת סמכויות למהנדסי הערים לאשר את פיצול הדירות. בתוכנית אין התייחסות להצעת החוק לשכירות הוגנת שמקדמת ח"כ סתיו שפיר עם ח"כ רועי פולקמן, יו"ר סיעת כולנו, ושעליה חתומים כל חברי סיעת כולנו.

היום תדון ועדת השרים בהצעת החוק. לו תהפוך ההצעה לחוק, גודלה המינימלי של דירה להשכרה יהיה 26 מ"ר. החוק מגדיר גם כי יש להקצות כניסה מסודרת לבית ומערכות תקניות לאספקת חשמל ומים. אנשי משרד המשפטים יזיעו לא מעט עד שיימצא נתיב המאפשר לשני החוקים לשכון זה לצד זה, כך שדירה מפוצלת תעמוד בקריטריונים של שכירות הוגנת.

כמו כן, סעיף עיקרי בחוק שכירות הוגנת מגביל את יכולת בעל הדירה להעלות את שכר הדירה, ושרת המשפטים איילת שקד - ראש הוועדה לענייני חקיקה - מעדיפה שהממשלה לא תתערב בשוק ובידיה יכולת לעכב את החוק. כך עלול להיווצר מצב שיתקבלו הקלות לפיצול דירות, אך לא יהיה חוק שיגן על השוכרים.

שר האוצר משה כחלון צילום: אלעד גרשגורן

זכאות לרכישת דירה

הקריטריונים עוד לא נקבעו

במכרזים רגילים על קרקעות המדינה זוכה הקבלן שהצעתו היא היקרה ביותר. במכרז בשיטת מחיר למשתכן מחיר הקרקע נקבע מראש על ידי המדינה, והזוכה הוא הקבלן שמתחייב למחיר הדירה הנמוך ביותר.

התוכנית היתה בעבר כר למאבקים פוליטיים. היא הושקה על ידי משרד השיכון לפני כ־20 שנה, וחזרה לבמה כששר השיכון לשעבר אריאל אטיאס הוסיף את משך הנישואים כקריטריון לזכאות אך זכה לביקורת משום שקריטריון זה מיטיב עם הציבור החרדי. בעקבות מחאה ועתירה לבג"ץ, ב־2013 ביטל קבינט הדיור בראשות שר האוצר לשעבר יאיר לפיד את הקריטריון. בפועל קבר לפיד כמעט לחלוטין את התוכנית. סוגיית הקריטריונים לזכאות עדיין פתוחה ובימים אלה מתנהלים דיונים לגיבושה. לדברי יו"ר כולנו ח"כ פולקמן, כדי למנוע את אותן מחלוקות במפלגה שואפים לבטל את מרבית הקריטריונים, כך שזוגות שאין בבעלותם דירה או רווקים בני פחות מ־35 יהיו זכאים לרכוש דירות כאלה ללא סייג. משום שהביקוש צפוי להיות גדול מההיצע, ייערכו הגרלות בין הנרשמים. עדיין לא הושגה הסכמה בנושא בין כל הסיעות, ורק בדיון בקבינט יתברר אם תוכנית זו אכן תיושם. כמו כן פולקמן מסביר כי נשקלת האפשרות לשלב שיטות מכרז נוספות, בהתאם לצרכים של הרשות המקומית שבה נערך המכרז. בין היתר ייתכן שיקצו שיעור מסוים מהדירות לבנים ממשיכים.

ח"כ איציק שמולי מהמחנה הציוני מקדם בימים אלה הצעת חוק שתמנע ממקבלי ההחלטות לעשות שינוי בקריטריונים ולהפלות קבוצות באוכלוסייה. לדבריו, בהסכמים הקואליציוניים שנחתמו בין הליכוד והמפלגות החרדיות (יהדות התורה וש"ס) קיים סעיף שמחזיר את קריטריון הוותק בנישואים ומספר הילדים, ו"מעלה חשש כי ההטבה תחולק באופן לא שוויוני".

במטרה למנוע התקפלות של סיעת כולנו נוכח הסיכום של הליכוד עם החרדים, מבקש שמולי לקדם חוק שיגדיר בשקיפות מהם הקריטריונים לבחירת זכאים לרכישת דירה בתוכנית. על פי הצעתו, תנאי הסף יהיה היעדר בעלות על דירה ומיצוי כושר השתכרות. כמו כן תיקבע מכסה של 20% מהדירות במכרז שאותן ניתן יהיה לשווק לאוכלוסייה שאינה עומדת בסף, ובמילים אחרות - תאפשר גם לחרדים לרכוש דירה במסגרת התוכנית.

סבסוד הבנייה

מי יממן את הדירות הזולות?

במכרזי מחיר למשתכן מחיר הקרקע נקבע מראש, והחברה הזוכה היא זו שמציעה למכור דירות במחיר הנמוך ביותר. עד עתה במכרזים כאלה היזם חויב למכור כך רק חלק מהדירות, ואת היתר מותר היה לו למכור במחיר השוק. כך יכלו יזמים לכסות את הרווח הנמוך בדירות הזולות באמצעות הדירות היקרות. אלא שבהסכם הקואליציוני נכתב במפורש כי סבסוד צולב שכזה לא יתאפשר, כלומר היזם יחויב למכור את כל הדירות במחיר הנמוך. כדי שהמכרזים יצליחו, שר האוצר יצטרך למצוא מקור תקציבי שיאפשר להוריד את מחיר הקרקע או עלויות הפיתוח, ולשמר את אטרקטיביות המכרז בעיני היזמים. הסוגיה הופכת מאתגרת במיוחד כשמדובר במכרזים בפריפריה, שבהם הרווחים של היזמים נמוכים יותר, וכדי להגשים תוכנית כמחיר למשתכן תצטרך המדינה להכניס יד עמוק יותר לכיס.

בנייה צפופה

הגינות והפארקים יצומצמו

סעיף נוסף בתוכניתו של כחלון מתיימר להציע לרשויות המקומיות תמריץ שידרבן אותן להסב שטחים ציבוריים לבנייה למגורים. הרצון לצופף בנייה בעיר הגיוני ונחשב ידידותי לסביבה, בעיקר משום שיש בו חיסכון בתשתיות. אלא שהפרזה בבנייה למגורים תוך הזנחה של בניית מבני הציבור ומקומות תעסוקה עלולה להסב דווקא נזק. שכונות מרובות בתי מגורים ונטולות מקומות עבודה ומוסדות אחרים הופכות לפרבר שינה שומם במהלך היום, אך בבוקר ובערב משתרך בכבישי הגישה אליהן פקק ארוך. לכן נשאלת השאלה אם המנגנון שמציע האוצר יידע לשמור על איזון ותמהיל נכון של שימושי קרקע.

עובדים זרים

הכל תלוי בממשל הסיני

לפי הערכות של התאחדות בוני הארץ, בהיקף בנייה של 60 אלף יחידות דיור בשנה יחסרו כ־20 אלף עובדים המתמחים בעבודות רטובות בענף הבנייה (שלד, טיח, ריצוף), וזאת בלי לשקלל את כמות העובדים שיידרשו בפרויקטי הענק הצפויים עם המשך העתקת בסיסי צה"ל לנגב.

על פי החלטה של ממשלת ישראל, עובדים זרים מגויסים לענף רק ממדינות שעמן ישראל חתומה על הסכם בילטרלי המסדיר את הסוגיה שלא דרך חברות כוח אדם. בפועל חתמה ישראל על הסכמים כאלה עם שלוש מדינות בלבד - מולדובה, בולגריה ורומניה, שמהן הצליחה לגייס רק מאות עובדים. הפתרון שמוצע על ידי כל הגורמים הפועלים בענף הבנייה ושאותו אימצו במפלגת כולנו הוא הבאתם של עובדים מסין, אולם עד עתה הדבר לא הבשיל להסכם בגלל חוסר שיתוף פעולה מצד הממשל הסיני. התוכנית, כפי שהוצגה עד עתה, אמנם כוללת הצהרה כי יפעלו להביא 20 אלף עובדים זרים, אך לא ברור איך יעשו זאת לאור הקשיים הדיפלומטיים המסתמנים.

הסכמי הגג

הרשויות דורשות עוד כסף

בתוכנית של שר האוצר כלולה הבטחה כי ייחתמו עם רשויות הסכמי גג שמבטיחים בנייה בהיקף של כ־95 אלף דירות. במסגרת ההסכמים האלה המדינה מתחייבת לממן פיתוח של תשתיות בשכונות החדשות בתמורה להתחייבות הרשות לקדם היתר בנייה בתוך 90 יום. אלא שמשא ומתן עם רשויות כמו יבנה, אשקלון, הרצליה ורמלה נתקע עד עתה בשל פערים שבין הדרישות התקציביות של העיריות לסכומים שמשרד האוצר מוכן לממן. התוכנית של שר האוצר לא מפרטת כיצד מתכוונים לפתור את אותן סוגיות ואם המדינה תסכים לדרישות של הרשויות.

הסערה הפוליטית הבאה

הרחבת סל הפתרונות לדיור לאוכלוסייה החרדית היא כותרת שהופיעה בשבוע שעבר בתוכנית של כחלון. לא ברור מה עומד מאחוריה, אך נראה כי מה שבעיקר טמון בה הוא חומר נפץ פוליטי. בניסיון לברר למה כחלון התכוון, פנינו בשאלת הבהרה לאוצר אך לא נענינו. נראה שמישהו שם מעדיף לשמור את הקלפים קרוב לחזה.

כל מה שצריך לדעת על מס הרכישה החדש

עוד עשרות אלפי שקלים לכל עסקה

הממשלה אישרה אתמול את ההצעה להעלות את שיעורי מס הרכישה על דירות להשקעה, כך שעד לעלות של 4.8 מיליון שקל יעמוד מס הרכישה על 8% ומעליו על 10%. כיום עומדים שיעורי מס הרכישה על דירות להשקעה בטווח שנע בין 5% ל־10%, אחרי ההעלאה האחרונה ב־2013.

מתי ייכנסו לתוקף שיעורי המס החדשים?

אם רשות המסים תעמוד בלוח הזמנים, שיעורי המס החדשים יעודכנו כבר בסוף חודש יוני, מיד כשתפוג הוראת השעה שקבעה את שיעורי המס הנוכחיים.

מה נחשב תאריך רכישה?

מס רכישה יחויב מהמועד שבו קיים הסכם רכישת דירה מחייב.

מהי בעצם דירה להשקעה לפי החוק?

החוק מדבר בלשון של "דירה שנייה", כלומר מדובר בכל דירה שהיא לא דירה ראשונה (אלא אם מדובר במשפרי דיור).

כמה זמן יש לי למכור את הדירה הישנה כמשפר דיור כדי שלא אחויב במס רכישה?

עד היום החוק נתן תקופת זמן של שנתיים. בחוק שאושר לא היתה התייחסות לנושא, אך בכוונת האוצר להגביל את תקופת ההמתנה שבמהלכה ניתן למכור את הדירה הישנה משנתיים לשנה.

אם קיבלתי דירה בירושה היא בעצם דירה להשקעה?

דירה שניתנת בירושה לאדם שמחזיק בדירה אחת נחשבת דירה להשקעה כאשר בבעלות היורש יותר משליש מהדירה.

כיצד משוקלל המס?

עד ל־4.8 מיליון שקל שיעור המס הוא 8%, שיעור מס של 10% חל רק על החלק היחסי שמעל סכום זה.

עמרי מילמן