הכלכלן הראשי של בנק הפועלים: "רכישת דירות זו השקעה לגיטימית"

"השקעות בדיור הן השקעות לגיטימיות בישראל בתקופה שבה ריבית אפסית פוגעת באפשרות לחיסכון ולאוכלוסיה גדולה צפויה בעיה לחיות מהפנסיה בעתיד", כך אמר הבוקר (ב') ליאו ליידרמן הכלכלן הראשי של בנק הפועלים בכנס הנדל"ן השנתי של פירמת ראיית החשבון ארנס אנד יאנג ומשרד עוה"ד שטיינמץ הרינג גורמן שנערך בתל אביב.

ליידרמן אמר את הדברים על רקע כוונתו של שר האוצר משה כחלון להעלות את מס הרכישה ל-8%-10% במטרה לרסן את הביקוש להשקעה בדירות והפיכתה ללא כדאית. אתמול (א') הממשלה אישרה פה אחד את טיוטת הצעת החוק בנושא.

לדבריו, זו דרך להתמודד עם תקופה שהריבית היא אפסית. "זו לא תופעה בלעדית לתל אביב, זה קורה בכל מקום בארץ וזה אלמנט שצריך לקחת אותו בחשבון כאשר מעלים את מס הרכישה. הצרכים הדמוגרפים של אוכלוסיית ישראל בדירות יעלו עם השנים. הנדל"ן המניב נהפך גם הוא לנכס אטרקטיבי, תל אביב מצליחה לייצר למשקיעים תשואה של כ-7% בממוצע וזה יפה בהשוואה לערים מרכזיות אחרות בעולם".

ליאו ליידרמן. "הדרך היא תוכנית כוללת, שמתייחסת להקלה בעודפי הביקוש עם טיפול בצד ההיצע" צילום: עמית שעל

בהתייחסו לעתיד שוק הדיור בישראל אמר ליידרמן כי יש שני גורמים שיכולים להשפיע: רמת הריבית לטווחים הארוכים והקצרים והיצע הדירות. "אנחנו חיים בעולם של ריבית אפס. בחלק מהמקרים זה עולם של ריבית ריאלית שלילית. ריביות כאלה לפני המשבר של 2008 היו בשיעור של 4% לשנה. רמת הריבית הריאלית בישראל הפסיקה להיות בעיה לוקאלית והתחילה להיות בעיה גלובאלית. כבר אין שוק אג"ח מקומי, זו תופעה שמאפיינת את השווקים הגדולים ולכן צריך לשאול ולעקוב אחר מה שקורה שם.

לגבי בעיית ההיצע בדיור, יש מחסור בהיצע, זה שוק שמאד מושפע מהיבטים פסיכולוגיים, גם המשקיעים וגם הזוגות הצעירים מסתכלים על זה. לכן, הדרך היא תוכנית כוללת, שמתייחסת להקלה בעודפי הביקוש עם טיפול בצד ההיצע. צעדים בצד הביקוש יכולים להשפיע אבל בלי טיפול בהיצע לא נראה שינוי".

לידרמן ציין כי יש הערכות לגבי העלאת הריבית בארה"ב, אבל הדיון על תזמון העלאת הריבית לא קולע בנקודה העיקרית. "גם אם הוא יעלה את הריבית שלוש פעמים היא עדיין תישאר נמוכה בהשוואה לריביות שהורגלנו אליהן בעבר. זה לא ייצור דרמה וזעזוע מעבר לזמן הקצר".

"שינוי במס רכישה לא יעצור את המשקיעים"

ארנון פרידמן מנכ"ל חברת אשדר אמר בהמשך הכנס כי "ההסטוריה של השנים האחרונות מראה כי מי שנמנע מלרכוש דירה בגלל הצהרות הממשלה כי המחירים ירדו, הפסיד. אסור לצפות כרגע שהמחירים ירדו. ניסו לרסן את הביקוש וראינו שזה דבר מסוכן. התוצאה הייתה התפרצות מחודשת של עליית מחירים, שהובילה לכך שאלה שהמתינו הצטרפו לרוכשים. מי שצריך דירה בתקופה הקרובה שילך וירכוש, כל השאר שיחכו ואולי עוד 5-10 שנים, אולי משהו ישתנה".

ורד אולפינר-סקל, ראש תחום מיסוי נדל"ן ב-EY ישראל: "השינויים במס לא יכולים לפתור את הבעיה, חמש שנים אחורה נעשו תיקונים, מה לא נעשה כדי להוריד את מחירי הדיור וזה לא עזר, אולי הגיע הזמן להבין את זה. אנחנו עומדים בפני שינוי במס הרכישה, לחשוב שזה מה שיעצור את המשקיעים ויוביל לפיתרון אני לא חושבת שזה יעשה את העבודה. ללכת על פיתרון שבו מנסים דרך המיסוי לקלוע ולהביא לפיתרון זה לא יכול לעבוד.

פרדימן התייחס גם הוא לשינוי הצפוי במדרגות מס הרכישה: "רוב המשקיעים מחזירים את הדירות לשוק, כרגע אני חושב שההשפעה תהיה מינורית, אבל אם יעלו הילוך במאבק במשקיעים יהיה מחסור של דירות. אף גוף מוסדי לא יסכים להשכיר דירה בתשואה הנמוכה שכרגע המשקיעים זוכים לה ולכן אסור להגביל אותם".

עו"ד מני גורמן, שותף בכיר במשרד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות' אמר בכנס: "נראה כי בשלב זה, ההיצע אינו מדביק את הביקוש". בחמש השנים האחרונות 37% ממכרזי המדינה לשיווק קרקעות נכשלו ואורך הזמן הממוצע לאשר תוכנית בנייה בוועדה מחוזית נאמד בכשלוש שנים וחודש אחד, זאת ללא הוועדה המקומית. מנסים לדכא את הביקושים בעזרת מקלות ושוטים, שיקטינו את שיעורי המימון, שיצמצמו את מלכודת הריבית המשתנה, מטילים מיסים חדשים וגבוהים על משקיעי הנדל"ן. מנסים לעשות שימוש בתוכנית לחיזוק מבנים ודרכה מגיעים להתחדשות עירונית במרכזי הערים. אתמול אישרה הממשלה את י"ג העיקרים, שתשעה מהם נועדו להגדיל את ההיצע וארבעה נועדו להתמודד עם הביקוש, בעיקר באמצעות מקל המס".

עו"ד דני הרינג, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד אמר, "משבר הדיור חושף תופעות חברתיות קשות ביותר. מחירי דיור גבוהים לא רק מקשים על היכולת לרכוש דירה, אלא גם גורמים לעליית יוקר המחייה ופוגעים ביכולת החיסכון. הדבר המוביל לפערים חברתיים קשים ובלתי נסבלים לטווח הארוך והקצר, העלולים לכרסם בחוסנה הלאומי של המדינה. חודשי ההכנסה הנחוצים למשקי בית מהחמישון התחתון לצורך רכישת דירה במימון משכנתא, עומד על כ-130 חודשים בממוצע, ואילו לחמישון העליון, נדרש רק כמחצית מזמן זה. ארבעת העשירונים התחתונים, כמעט ולא מסוגלים ליטול משכנתא בעוד ששלושת העשירונים העליונים נטלו כ- 50% מכלל היקף האשראי לדיור. בחמישון העליון שיעור החזר המשכנתא עומד על כ-30% בממוצע מההכנסה ואילו בחמישון התחתון הוא עומד על כ-50% מההכנסה".

הרינג סיכם כי "מרוב התעסקות אובססיבית ופופוליסטית בגורמי היצע וביקוש בשוק הדיור, אנו עלולים להתעורר לבוקר רע של פערים העלולים לסכן את עצם קיומנו כחברה אחת, בריאה, בעלת יכולת להתמודד עם אתגרים בטחונים ואתגרים אזרחים- לאומיים".