![מגזין נדל"ן אוגוסט 2015](https://pic1.calcalist.co.il/PicServer2/20122005/538593/nadlan2015.jpg "מגזין נדל"ן אוגוסט 2015")
בית המספרים
משכנתא שמחטטת בחיים, בתים שמנתחים את עצמם ורחובות שמזמינים דיירים בריאים. שפע המידע שאנו מפזרים והצמיחה ביכולת העיבוד הממוחשבת, הופכים ארכיונים מאובקים למכרה זהב. כעת הביג דאטה משנה גם את שוק הנדל"ן
הסוד השמור של הנדל"ן התל אביבי לא מתחבא בשום רחוב או סמטה. הוא שוכן באינטרנט, באתר העירייה עצמה. מערכת ה־GIS של עיריית תל אביב מורכבת ממפת העיר שעליה נפרסו שכבות־שכבות של מידע שנצבר עם השנים. כל המידע הזה, "ביג דאטה", כפי שהוא מכונה בענף ההייטק, יושב וממתין לקונים ולמשקיעים חכמים.
מי שמחפש שקט, למשל, ימצא אותו בשולי בית הקברות של טרומפלדור או באחוריים של גן מאיר על רחוב צבי ברוק, מקום שבו מפת הרעש מצביעה על פחות מ־55 דציבל. אלה שמחפשים ביטחון בעת אזעקה ימצאו שחניון מגדל האופרה, הפתוח 24 שעות ביממה, הוא מחסה להתנחם בו מפני טילים וחום יוקד. אחרים יגלו שקסמן של הסמטאות השקטות של כרם התימנים מועם משום שבמפה מסומנת השכונה כאזור בילויים שמתיר פעילות עד 1:00 בלילה.
תל אביב, מתברר, אינה היחידה: מאגרי מידע דומים, ואף מפותחים יותר, מוצעים גם בערים אחרות בעולם. בברלין, למשל, מציע האטלס של העירייה לבדוק כמה חשמל סולארי יכול לייצר גג של מבנה נתון בעיר בשנה ממוצעת - נתון בעל ערך למשקיעי נדל"ן ירוקים. האטלס הברלינאי מציע גם את מפת שבילי האופניים של העיר - מידע בעל משמעות בריאותית ניכרת, נוכח העובדה שדיירים הגרים בסמוך לשביל אופניים מגדילים את זמן ההליכה והרכיבה הממוצע שלהם ב־45 דקות לשבוע. לכך יש משמעות כלכלית ברורה: יזמי נדל"ן אמריקאים דיווחו לאחרונה לבלומברג ששבילי אופניים מושכים אוכלוסייה צעירה ועסקים דינמיים, ומעלים את מחירי הנדל"ן ברחובות הסמוכים אליהם.
וזה רק קצה ממזלג המידע שמצטבר הררים על גבי הררים ברחבי העולם ומתורגם לשימושים בקניית נדל"ן, נטילת משכנתא, ניהול נכסים ואפילו תכנון מבנים. הביג דאטה חודר לאחד הסקטורים האחרונים שעדיין מתנהלים באופן מסורתי ושמרני, ומבטיח להפוך את הערים והבניינים שלנו לסביבות שטוב יותר לחיות בהן.
והזדמנויות השקעה
הסביבה משפיעה על ערך הבית
זילו גם הצביעה על תופעה שסקרנה משקיעים: הרקע האתני משפיע על החסינות של נכסים מפני ירידת מחירים. בשיאו של המשבר הכלכלי ירדו מחירי הנכסים בשכונות ההיספניות ב־46% בממוצע, בקהילות השחורות עמדה הירידה על 32% בממוצע, בשכונות הלבנות על 24% בממוצע, ובריכוזים האסייתיים הירידה הסתכמה ב־19% בממוצע בלבד. החסינות שהציגו השכונות האסייתיות היא מידע רב־עוצמה בקבלת החלטות עבור משקיעי נדל"ן. עוד ניתוח שזילו מספקת הוא ניתוח של משכנתאות. ברבעון הראשון של 2015, למשל, היא דיווחה שנוטלי הלוואות קטנות יחסית בנדל"ן (עד 100 אלף דולר) משלמים בממוצע 10% יותר מאשר נוטלי משכנתאות על סכומים של 400 אלף דולר. הניתוח חשף נתח שוק שהתחרות בו מוגבלת, ומאז הפרסום כבר החלו שחקנים חדשים להיכנס לשוק ההלוואות הקטנות לנדל"ן באמריקה.
ודירוג משכנתאות
תן לנתח את הדואר האלקטרוני, קבל הנחה במשכנתא
"ביג דאטה מחלחל בעוצמה לשוק המשכנתאות בפרט ומתן אשראי בכלל", אומר יונתן מאירי, מנכ"ל חברת סופרפליי אינסייטס (Superfly Insights), שעוסקת בניתוח של ביג דאטה. "חברות ביג דאטה מסוגלות לחפור עמוק ולהבין את הפרופיל הדיגיטלי של הלקוח ולומר בוודאות גבוהה, ואף גבוהה מזו של הבנקים, אם הוא מספיק אמין ויעמוד בהחזרים".
יונתן מאירי, מנכ"ל סופרפליי: "ניתוח ביג דאטה שימושי גם במשכנתאות. אנחנו סורקים את האימייל של הלקוח ובונים פרופיל סיכון: מי שמחזיק בחשבון 'נוסע מתמיד', למשל, לרוב ידורג כסיכון אשראי נמוך" איור: נמרוד גליקמן
את התוצאה הזו משיגות חברות הביג דאטה באמצעות ניתוח האימייל של הלקוח, ברשותו כמובן. מה באימייל יכול ללמד על יכולת החזר? למשל, אימיילים שמעידים על עמידה בתשלומים: לפי מאירי, לפחות 65% מהלקוחות קיבלו אימייל אחד או יותר משירותי תשלומים כמו פייפאל או MyBills; 55% קיבלו לפחות אימייל אחד שמעיד על קשר לחברות התקשורת; 65% קיבלו אימייל אחד מאתרי מסחר כמו עליבאבא או אמזון; ו־39% קיבלו אימייל מחברות ביטוח; 67% קיבלו אימייל מחברות פנאי ונופש; ו־38% קיבלו אימייל מחברות שירותים כמו גט טקסי או פדקס.
"אם בניתוח החשבוניות אנחנו רואים, למשל, שהלקוח נוהג להמר ברשת, אנחנו יודעים משהו שרוב העולם סביבו אולי לא יודע", מסביר מאירי את שיטת העבודה של ניתוח המידע. "העובדה שהלקוח מהמר מדי פעם לא הופכת אותו לסיכון אשראי, אבל אם אנחנו רואים הימורים באופן תנודתי מאוד - הוצאה של סכומים משתנים באופן לא מחזורי, קפריזי כמעט - אנחנו יודעים לומר בסבירות גבוהה שהלקוח נושא סיכון אשראי גבוה מאוד".
ואיזה סימן יש לכם ללווה בסיכון נמוך מאוד?
"מישהו שמחזיק בחשבון נקודות נוסע מתמיד. אם אנחנו רואים מישהו שטס הרבה ומוציא לא מעט כסף על נסיעות לחו"ל, יש סבירות גבוהה שלאותו אדם יש הכנסה פנויה נרחבת. רמז עבה שאנחנו מקבלים מחשבון הנוסע המתמיד הוא האופן שבו האדם מנהל אותו: גילינו שלקוחות שגם טסים הרבה מאוד וגם מאוד יעילים ומסודרים בניהול נקודות הנוסע המתמיד שלהם, הם גם מסודרים ודייקניים פיננסית".
אם יכולתם להפעיל את הניתוח הזה על הלוואות הסאב־פריים בארצות הברית, טרום המשבר של 2008, זה היה מצמצם את המשבר?
"אני לא בטוח. הכלים שלנו מאפשרים לנו לתת ציון ברמת דיוק גבוהה, אבל בסוף השרשרת יושב מישהו שמאשר או דוחה את ההלוואה, ובמקרה של הלוואות סאב־פריים הבנקים ידעו שהלקוחות לא יעמדו בתשלומים, אבל בחרו להתעלם מכך. זה כבר מחוץ לתחום קבלת ההחלטות שלנו".
ניתוח אימייל, אגב, אינו השיטה היחידה לבניית פרופיל כלכלי: חברות שמסתמכות על ביג דאטה בונות פרופילים שנגזרים, בין היתר, מדף הפייסבוק של הלקוחות, ובאמצעותו הן מתמחרות את הסיכון שהם מגלמים. בארצות הברית חברות כמו ואוץ' (Vouch) מסתייעות במעגלים חברתיים כדי לדרג מבקשי הלוואות: הן מבקשות מהמעגל החברתי לערוב ללקוח הפוטנציאלי, וככל שהוא זוכה בערבות של יותר ממכריו, משתפרים גם תנאי ההלוואה וההחזר.
ותכנון ואדריכלות
המונים שרוצים לגור ליד אגם
במאי השנה הדגים אתר הנדל"ן הגדול בשבדיה שימוש מקורי בביג דאטה שבעתיד כנראה נראה ממנו יותר ‑ שימוש לתכנון בית. "זה התחיל כתרגיל של יחסי ציבור", משחזר מרטין וידגורד (Martin Videgård), אחד מהארכיטקטים העכשוויים המפורסמים בשבדיה ומי שהיה אמון על הפרויקט שקיבל את השם "בית הקליקים". "אבל הרעיון לנסות ולחלץ את הבית האופטימלי עבור השבדים מ־200 מיליון הקלקות של עכבר סחף אותנו להרפתקה ארכיטקטונית חדשה".
המידע זורם איור: ערן מנדל מאחורי הפרויקט הזה עומד מסד הנתונים העצום של אתר הנדל"ן השבדי המנט (Hemnet). בעזרתם של הארכיטקטים וצוות של מומחי ביג דאטה ניתח האתר יותר מ־200 מיליון קליקים על 86 אלף נכסים שנמכרו בו בשנה החולפת. כמו כן הפעילו מנתחי המידע אלגוריתם על התמונות שהופיעו באתר במשך שישה שבועות. בכל שבוע שכזה 50 התמונות הנצפות ביותר של נכסים באתר נאספו ונותחו לפרטי פרטים, כדי ליצור תמונה מצרפית של אלמנטים מרכזיים בעיצוב הפנים שהשבדים מבקשים. כך התברר צבע הקירות המועדף על השבדים (לבן), סוג חיפוי הרצפה (פרקט), משטח העבודה במטבח (שיש), צבע פינות הישיבה (אפור), אופי חדרי הרחצה (מוארים היטב, עם חיפויי חרסינה עד התקרה) ועוד.
לניתוח של עיצוב הפנים צורף הביג דאטה של הבית עצמו. בממוצע השבדים מחפשים בית בן 3.8 חדרים המשתרע על שטח של 120 מ"ר עם חזית בצבע אדום האופיינית לבתים המסורתיים של שבדיה. בית הקליקים, שנמצא בעיצומו של תהליך בנייה בימים אלה, יכיל גם קמין עץ (שאותו מבקשים 54% מהשבדים), חדר אמבטיה מרכזי ושירותי אורחים עם מקלחת (בנכס שבדי ממוצע יש 1.6 חדרי רחצה) ומרפסת אחת גדולה.
במקרה של המרפסות, לדוגמה, וידגורד גילה כי "מרפסת" היתה מילת החיפוש הפופולרית באתר ב־2014, עם 411 אלף חיפושים; מילת החיפוש במקום השני, "חלקה לצד אגם", רשמה רק 81 אלף חיפושים. "זו דוגמה מצוינת שמבהירה מה עולה מהמידע", אומר וידגורד. "נכון, ידענו שהנכס הממוצע באתר מכיל מרפסת אחת, אבל החשיבות שלה בעיני השבדים הובהרה לנו דרך הפופולריות של מילת החיפוש, שהיא גבוהה משמעותית מהמילה הפופולרית הבאה. זה הבהיר לנו שבתכנון הבית מרפסת היא אלמנט שחשוב שנספק. לכן כללנו בבית מרפסת רחבת ידיים, בגודל של חדר, ובתכנון גמיש, כך שניתן יהיה לסגור אותה בקלות ובזול, במקרה שהמשפחה גדלה או אם פשוט צריך עוד חדר.
"דבר דומה עשינו במטבח. המידע שנותח מהאתר העלה שרוב האנשים מחפשים מטבח בתוכנית פתוחה, אבל ביקשנו להעניק לרצון הזה למטבחים חברתיים פרשנות משלנו. אנחנו חושבים שרוב האנשים מבקשים סלון במטבח ולא מטבח בסלון, ולכן המטבח שלנו משתרע על שטח של חדר גדול בעל גובה תקרה כפול, חלונות ענק מציפים אותו באור, וזה הופך אותו ללב הבית. ושוב, על פי צורך ניתן להחזיר אותו לגובה של קומה אחת, ובקומה שמעל להוסיף עוד חדר.
"מה שיפה בזה זו לא רק הגמישות, אלא עצם העובדה שהיא נובעת מהרצון הארכיטקטוני של השבדים ומהנתונים שאספנו על הרצון הזה. זה בית שבעצם נבנה על ידי 2 מיליון אנשים. יש עוד דברים רבים שנלמד בתהליך הזה, אבל העובדה שבעזרת חוכמת המונים וביג דאטה הצלחנו לבנות מודל של בית שכבר 3,000 אנשים פנו לקבל עליו מידע לשם רכישה מדברת בעד עצמה".
מה לגבי המחיר?
"ממוצע לבית בשבדיה. זו היתה מסגרת האילוץ שלנו, והיינו חייבים לעמוד בה בעת התכנון. המחיר יעמוד על 2.7 מיליון קרונות שבדיות (כ־1.23 מיליון שקל)".
וניהול מבנים
סגור חלון, הקירור בורח
הרעיון לחלץ מתוך ביג דאטה תבנית ארכיטקטונית שעונה לטעמו של רוב הקהל קוסם לסקטור הבנייה. אבל גם מהרגע שבו מבנים מוקמים הם עדיין מכרה זהב של מידע, ולא מעט חברות שצצו בשנים האחרונות עושות ממכרה הזהב הזה לא מעט כסף. אחת מהן היא KGS Buildings, חברת סטארט־אפ אמריקאית שמספקת ניטור וניתוח של בניינים ושל המידע שהם מייצרים. כמו חברות אחרות בתחום, כוחה של KGS נמצא ביכולתה לנתח את האופן שבו בניינים משתמשים במשאבים, ולגלות היכן ניתן לחתוך הוצאות עודפות. "לא אחת מדובר ב־50% מהוצאות האנרגיה של בניין", אומר ניק גייסקי (Gayeski), מנכ"ל ומייסד החברה.
קמפוס MIT. החיישנים של KGS אוספים מהמבנה כמות אדירה של מידע, וזה מנותח לצורכי איור: רויטרס המערכת של KGS מנצלת את העובדה שמבני ציבור גדולים - בתי חולים, מעבדות, אוניברסיטאות, בנייני משרדים - מצוידים באינספור חיישנים: בגלאי התנועה, במערכת החשמל, בתאורה, בצנרת, ובעיקר במערכות המורכבות של בניינים כאלה שמנטרות גם את עצמן. במשך עשורים המידע הזה עמד ללא שימוש, אבל כשגייסקי מחבר את כל החיישנים הללו (ועוד כמה משלו) למקשה אחת, הוא מקבל את הסיפור האמיתי של הבניין: הוא יודע מתי חדרי הישיבות והמחסנים מקוררים ומחוממים ללא צורך, או מתי הם מוארים ללא צורך. הוא יודע שצדו הצפוני של הבניין, שאינו נחשף לשמש, מקורר בקיץ באותה מידה כמו הצד הדרומי, אף שאין צורך בכך. הוא יודע לחבר את נתוני מזג האוויר בזמן אמת לאופן שבו הבניין מחומם, ולאתר היכן נמצאות דליפות האנרגיה. הוא יודע מתי מאווררים עובדים ללא צורך.
כל המידע הזה מתורגם למאות אלפי דולרים שנחסכים מדי שנה. KGS טיפלה לאחרונה בגיגה־בייטים של מידע שנאספים מאלפי סנסורים המפוזרים ברחבי הקמפוס של MIT. יותר מ־300 אלף נקודות מידע מציוד המפוזר בקמפוס גילו לגייסקי ולאנשיו כי סדרת שסתומים פגומים במערכות החימום והקירור עלתה לאוניברסיטה כסף רב: החיסכון השנתי בעלויות, אחרי החלפה ותיקון של השסתומים, עמד על 286 אלף דולר. וזה עוד לפני ש־KGS החלה לדלות מהביג דאטה שאספה תובנות רציניות יותר. "בעזרת המידע שאנחנו אוספים אפשר להגיע לחיסכון של יותר ממיליון דולר לשנה", אומר גייסקי, "ואנחנו רואים חיסכון דומה בהוצאות גם ב־350 הבניינים הנוספים שאנחנו עובדים איתם ברחבי העולם. אנחנו אמנם מתעסקים עם מבנים בקנה מידה עצום, אבל בהדרגה אנחנו חודרים גם לנדל"ן מגורים ומסחרי.
"אחד הדברים המרתקים שעולים מהביג דאטה שלנו הוא האופן שבו אנחנו מסוגלים להשפיע לא רק על תכנון בניינים, אלא גם על תכנון של מערכות התפעול שלהם".
למה הכוונה?
"כשאנחנו רואים ששסתום במערכת חימום של חברה מסוימת מפגין בעייתיות בעקביות בכמה בניינים שבהם ממוקמת המערכת, אנחנו משתפים את החברה במידע. לא אחת זה הוליד ייצור משופר של מערכות כאלה. אנחנו גם לומדים בהדרגה אילו מערכות מתאימות ויעילות יותר באזור מסוים: למשל, מערכת חימום וקירור שעובדת מצוין באקלים קר יכולה להפגין כשלים באקלים לח, או באזורים שבהם נישא הרבה אבק באוויר.
"אנחנו גם משפיעים על התכנון האדריכלי עצמו כשאנחנו מחברים היבטים נוספים מהמידע, למשל יעילות ושביעות רצון בקרב עובדים בסביבה מוארת טבעית. אנחנו מחברים את המידע על תאורה עם המידע של המעסיק על תפוקה של העובדים, ומקבלים תמונה מורכבת שבעזרתה אפשר לתכנן את אופן השימוש האידיאלי בבניין. אם תאורה טבעית הופכת עובדים למאושרים יותר, כדאי לפתוח להם את התריסים. מנגד, אנחנו מאזנים את זה מול שיקולים אנרגטיים, כך שהמודל ההתנהגותי של הבניין הופך למסובך יותר".
לביג דאטה הזה יש השלכות עמוקות על היבטים נוספים של חיי הבניין - למשל עלויות הביטוח שלו, או האופן שבו הוא קורץ למשקיעים. "הדבר הכי גדול שאנחנו מביאים לחברת ביטוח הוא היסטוריה של הבניין: כמה פעמים היו קלקולים שמסוגלים להסתיים בדליקה, איזה בלאי סופגת החזית, מה ההיסטוריה של נזילות בצנרת המים. לזה אנחנו מחברים את מערכת הניטור וניתוח המידע בזמן אמת, ואז הפרמיות שחברת הביטוח דורשת הן זולות יותר.
"אם אנחנו מודדים בכל חמש דקות את לחץ המים בצנרת ומגלים נפילה, אנחנו יודעים שמדובר בנזילה. אבחון מוקדם משמעו תיקון מהיר וזול, לפני שהנזק מתפשט. כל האקו־סיסטם הזה של שקיפות, היסטוריה, זמן אמת וביג דאטה הופך את הבניינים לאיכותיים יותר, מעלה את ערך הנכס ומושך משקיעים".
