האוצר: שיא של כל הזמנים ברכישת דירות בחודש יוני

שיא של כל הזמנים בהיקף רכישת הדירות בחודש יוני, כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר. בסך הכל מדובר ברכישה של 16,100 דירות - זינוק של 42% בהשוואה לחודש מאי ו-15% מעל ההיקף שנרשם בשיא הקודם בחודש דצמבר 2013.

ההבדל בין השיא הנוכחי לשיא הקודם הוא שבדצמבר 2013 העלייה ברכישות הייתה דווקא לאור גל מכירות מצד משקיעים על רק ביטול הפטור ממס שבח למי שמחזיק בבעלותו דירה שנייה, ואילו רמת השיא הנוכחית עיקרה במשקיעים שביקשו להזדרז ולרכוש דירות בטרם מס הרכישה יעלה, העלאה אותה הקדים שר האוצר משה כחלון ונכנסה לתוקף בסוף חודש יוני.

לצד המשקיעים, רכישת הדירות על ידי הזוגות הצעירים (זוגות אשר עבורם מדובר ברכישת דירה ראשונה) רשמה עלייה מתונה של 4% ואילו היקף הרכישות על ידי משפרי הדיור זינק ב-30%.

בנוסף, הגידול המשמעותי יותר היה דווקא בפלח הדירות החדשות אשר עלה ב-54% לעומת 38% בדירות מיד שנייה. בסך הכל נמכרו ביוני 4,500 דירות חדשות, וגם כאן מדובר ברמת שיא חדשה. ממצאים אלה מתאימים לדיווחי הקבלנים ולפיהם "ניקו את מלאי הדירות" בגל הרכישות האחרון. לעומת זאת, ברכישות מיד שנייה אשר עדיין מהוות את הנתח הגדול יותר נרכשו 11 אלף דירות בדומה לרמה שנרשמה בדצמבר 2013.

יחד עם זאת, למרות השיאים הרבים שנרשמו בחודש יוני, נקודת האור של כחלון היא בכך שממצאים ראשונים של חודש יולי מצביעים על ירידה חדה בהיקף הרכישות הכולל ובפרט ברכישות המשקיעים.

כאמור, בשל העובדה שעיקר הרכישות בחודש יוני היה מצד המשקיעים, זהו שיא נוסף שנשבר מצד פלח זה הגבוה ב-90% מרמת השיא הקודמת שנרשמה. היקף רכישות המשקיעים בחודש יוני עמד על 6,400 דירות השוה לכמות שרוכשים המשקיעים בדרך כלל ברבעון. רכישות המשקיעים היוו 40% מסך העסקאות ושיקפו עליה של 11% בהשוואה לחודש מאי שגם הוא נחשב לגבוה במיוחד.

בסך הכל עמד משקל המשקיעים עד אמצע החודש על כ-31% ומאמצע החודש ועד סיומו על כ-50%, יותר מפי 2 ממשקל המשקיעים בחודש ממוצע.

בנייה ברעננה (ארכיון) צילום: אוראל כהן

בפילוח גיאוגרפי של היקף רכישות המשקיעים בלט אזור תל אביב עם גידול של יותר מ-120% בהשוואה לחודש הקודם ובמונחים כמותיים מדובר על כאלף דירות להשקעה שנרכשו המהווה כ-60% מסך העסקאות באזור זה בחודש יוני. אזור נוסף שבו נרשמו עליות משמעותיות של כ-100% ברכישות המשקיעים הוא אזור נתניה.

ניתוח של מאפייני המשקיעים בנתניה מגלה שגילם החציוני עלה ל-59 לעומת 55 שנים בחודש ינואר וכן משקל הפנסיונרים הוכפל, מה שמחזק את הערכות כי חלק לא מבוטל מהמשקיעים רואה בכך חלק עיקרי ממרכיב הפנסיה שלו. כמו כן, מהניתוח של אזור נתניה עלה כי רמות השכר למשק בית עלו וכך גם מחירי הדירות שנרכשו.

"'תג המחיר' של העלאת מס הרכישה החפוזה"

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס: "העלייה החדה ברכישת דירות היא 'תג המחיר' של העלאת מס הרכישה החפוזה. מדובר בכ-5,000 דירות, המשקפות הוצאה נוספת של כ-6.5 מיליארד שקל, מעבר להוצאה על דירות שהייתה לפני כן. הסכום הזה זרם בחודש יוני לשוק הדיור, בנוסף לפעילות השוטפת, כשלפחות 50% ממנו ממומן ממשכנתאות, ושבנק ישראל יעשה את חשבון הסיכונים שלו. מה שמעניין יותר היא לא העובדה שהמשקיעים (40 אחוז מסך הרכישות) הקדימו את רכישתם, אלא הבעת חוסר האמון המוחלטת שלהם ביכולתם של צעדי הממשלה להביא לירידת מחירים. שאם לא כן, והמחירים יירדו, מה הם דואגים ממס הרכישה שיעלה?! בינתיים הרכישות הפרועות של חודש יוני רק מתדלקות את השוק ואני מקווה שבאוצר לא יתבשמו מהנתונים העונתיים הפושרים שיתפרסמו לחודשים יולי ואוגוסט בהמשך. המצב בשוק הדיור הוא קשה, קשה מאוד".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס צילום: ארן דולב

ערן רולס יו"ר מרכז הבנייה ציין כי "למרות שהבהלה לדירות ביוני נוצרה בעיקר בגלל הקדמת העלאת מס הרכישה על ידי כחלון ראינו שזה לא השפיע רק על המשקיעים. גם זוגות צעירים ומשפרי דיור הסתערו על השוק מחשש לעליית מחירים.

הבהלה גם לא הסתיימה ביום העלאת מס הרכישה. ליריד הדירות הארצי שערכנו בסוף החודש המשיכו להגיע רוכשים רבים לרבות משקיעים שאמרו שימשיכו לחפש דירות להשקעה למרות תוספת המס. נראה כי עצם הפניית הזרקור של האוצר לכל נושא הדירות להשקעה יצר ביקושים יוצאי דופן שהמשיכו גם בחודש יולי. הפתרון לכך הוא היצע, היצע, היצע. רק הגדלת ההיצע בסדר גודל של 20,000 דירות בשנה יביא לשינוי".

לדברי היזם יוסי אברהמי, "חודש יוני התאפיין בפאניקה בשל מדיניות שגויה של שר האוצר. העלייה החדה ברכישת דירות בחודש יוני נבעה מלחץ של המשקיעים בשל הקדמת העלאת המיסוי. הדבר גרם לצמצום היצע הדירות בישראל ב-20%-30% תוך מספר ימים. הצעד החפוז של שר האוצר העמיק את משבר הדיור מכיוון שברוב אזורי הארץ ההיצע לא גדל. באילת למשל לא היו בשנים האחרונות מכרזים למרות הביקושים לדירות בעיר. הצצה בנתוני הלמ"ס מלמדים כי בשנת 2007 הוחל לבנות באילת כ-400 יח"ד וכיום התחלות הבנייה בעיר עומדות של 6 דירות בלבד. זה מה שיוצר עליית מחירים לא המשקיעים".