האם מעונות הסטודנטים יתגלו כאפיק נדל"ן מניב

המרכז המסחרי הישן בשכונת גבעת המורה במזרח עפולה צפוי להשתנות ללא היכר בשנים הקרובות, ויש שמקווים שאיתו ישתנה גם אופייה של השכונה המזדקנת. על גג המרכז ייבנה בניין בן שלוש קומות, והוא ישמש מעונות לכ־180 סטודנטים שיתגוררו ב־87 דירות סטודיו בנות כ־20 מ"ר. שלא כמו רוב מעונות הסטודנטים ברחבי הארץ, את הבניין הזה תבנה קבוצת רכישה שהקימה חברת MSN נדל"ן. יחידת דיור במתחם תעלה כ־270 אלף שקל. להערכת רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב־MSN, יעמוד שכר הדירה על כ־1,700 שקל בחודש, ויניב לרוכשים כ־6% תשואה.

מחכים להוכחת הצלחה

פרויקט דומה מקודם על ידי קבוצת היזמות ewave בבאר שבע. מדובר בפרויקט שיכלול 180 דירות ו־360 מיטות במעונות בקרקע שמיועדת למטרה זו בלבד, כלומר אי אפשר לאכלס בה דיירים אשר אינם סטודנטים. עלות כל יחידה ששטחה 45–48 מ"ר ומיועדת לשני סטודנטים תעמוד על מחיר התחלתי של 690 אלף שקל, ולפי הערכות תעמוד השכירות על כ־3,500 ליחידה לחודש, ללא דמי ניהול. כאשר כוללים את דמי הניהול מדובר בעלות חודשית של כ־1,900 שקל לסטודנט, לא מעט במונחים של העיר באר שבע, אך עם זאת גיל עובדיה, מנכ"ל שותף בחברה, מעריך כי למשקיעים יהיה הפרויקט רווחי מאוד, והתשואה תעמוד על כ־7.5% על ההון העצמי.

הדמיה של הפרויקט בעפולה

בזמן שהמדינה עדיין לא מצאה פתרון למצוקת המקום במעונות הסטודנטים בארץ, החברות הללו מציירות תמונה אופטימית שמרמזת על כך שהבשורה תגיע מהמגזר הפרטי - מה שמעלה את השאלה, אם כך, מדוע לא מדובר בתופעה רחבה יותר? צדיקריו מסביר כי הסיבה לכך היא מחסור בקרקעות מתאימות: "האוניברסיטאות שומרות בקנאות על קרקעות בסביבתן, משום שזאת יחידת רווח לאוניברסיטה, ממילא יש לה הקהל שלה למלא את יחידות הדיור, וזה גם סוג של שירות עודף שמאפשר להציע לסטודנטים ערך מוסף. קשה מאוד לקחת קרקע למגורים ולשנות את ייעודה למעונות. זה הליך שלוקח הרבה זמן במוסדות התכנון, ובגינו פרויקט שהיה עשוי להיות כלכלי מאבד אטרקטיביות".

סבסטיאן ולרשטיין, מנהל תחום מחקר בהגר, מחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן באוניברסיטת תל אביב, סבור כי קבוצות הרכישה אינן הפתרון שהמדינה צריכה לכוון אליו. "יש ואקום של מדיניות בתחום הדיור להשכרה בת־השגה. הסטודנטים הם פלח מסוים שמבטא את הבעיה שיש לחלקים גדולים באוכלוסייה". לדבריו עדיין אין גופים מוסדיים שמוכנים להכניס את הראש למיזמים כאלה, שכן לטענתו התשואה עליהם תתברר כנמוכה יחסית.

על פי נייר עמדה שפרסמה הגר בשנה שעברה, גופים מוסדיים מתרחקים מדיור להשכרה, משום שהתשואה הצפויה נמוכה מזו שמניבים נכסים מסחריים, והמיזמים הללו נתפסים כמסוכנים יותר משום שאין עדיין הוכחת הצלחה, אין מסגרת משפטית ראויה המסדירה את יחסי השוכר והמשכיר, ואין חברות המתמחות בניהול נכסים.

יש מי שינהל את הנכס

כדי להתגבר על המכשולים איתרה קבוצת הרכישה בעפולה את המרכז המסחרי, קנתה אותו מבעל הקרקע ותנצל את הוראות תמ"א 38 כדי לבנות עליו מעונות. על פי תוכנית בניין עיר (תב"ע) התקפה על הקרקע, אי אפשר לבנות עליה דירות למגורים אלא שטחי מסחר - קטגוריה שנכללים בה גם מעונות לסטודנטים. תמ"א 38 מאפשרת לקבל זכויות בנייה נוספות על גג המבנה, וכך הקבוצה שהתחייבה לשיפוץ וחיזוק המרכז המסחרי הישן קיבלה היתר גם לבניית הקומפלקס החדש. רצונה של עיריית עפולה לרענן את השכונה באמצעות הסטודנטים היו כר לשיתוף פעולה. העירייה זירזה את הליכי הרישוי, וכעת הקבוצה מצויה במרחק חודשים אחדים מקבלת היתר בנייה.

קהל היעד של הפרויקט הוא כ־6,000 סטודנטים הלומדים באזור, בעיקר במכללה האקדמית עמק יזרעאל ובמרכז הרפואי העמק. הקומפלקס העתידי יתוחזק על ידי חברת ניהול שתדאג גם להשכרת המעונות לסטודנטים. אלה יהנו מיחידה מרוהטת ומצוידת המיועדת לשני אנשים, ובעלי הדירות ישלמו לחברת הניהול 8% מהפדיון השנתי.