אז מה בעצם קרה השבוע לתמ"א 38?
מה היו התקנות לבנייה עד עכשיו ומה התקנות החדשות? מתי השינויים ייכנסו לתוקף? איך הם ישפיעו על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ומה יקרה למחירי הדירות החדשות? "כלכליסט" עושה סדר בנושא החם של ענף הנדל"ן
08:3605.11.15
בחודשים האחרונים תחום התמ"א 38 גועש עקב כפל פרשנויות משפטיות שהכניסו את הקבלנים והדיירים לסחרור. כדי להתרשם מכך, די היה לבקר לפני כחודש באולם ירושלים, מהגדולים בכנסת, שבו קיימה ועדת הרפורמות בראשות ח"כ אלי כהן דיון בנושא. האולם היה מלא עד אפס מקום, והיו מי שבקשתם להשתתף בדיון נדחתה. אתמול הפקידה המועצה הארצית לתכנון ובנייה הוראות חדשות שנועדו להרגיע את הרוחות ולספק פרשנות אחת ברורה. אם כן, מה משמעות ההוראות החדשות, מתי הן יהיו תקפות ומה עושים עד אז?
על מה כל המהומה?
בגרסתה הראשונה עודדה תמ"א 38 קבלנים לחזק בניינים שאינם עומדים בתקני רעידות אדמה באמצעות הענקת זכויות בנייה. הקבלן מעבה את עמודי הבניין, מרחיב את הדירות הקיימות, ובמקום תשלום מאפשרים לו לבנות על הגג עוד 2.5 קומות שהוא יכול למכור בשוק החופשי.
ב־2010 הוכנס התיקון השני לתמ"א 38 שאפשר, על פי אותם עקרונות, להרוס את הבניין ולבנותו מחדש בתוספת 2.5 הקומות המהוות תגמול לקבלן על עבודתו. הסיבה היא שמבחינה הנדסית טוב יותר להרוס בניין ולבנות חדש במקומו מלחזקו בטלאים. וכן, בנייה מחודשת מעניקה גמישות תכנונית שאינה קיימת כשבונים על הגג.
פרויקט תמ"א 38 צילום: עמית שעל בתמ"א 38־1 (חיזוק מבנה קיים) שטח הקומות החדשות קבוע, שכן הן נבנות על גג הבניין, ואילו בתמ"א 2־38 (הריסה ובנייה מחדש) אין זה כך, והקבלנים מעוניינים להרחיב את השטח הבנוי כדי לשפר את הרווחיות של הפרויקט. ב־2012 קבעה ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב לראשונה את מה שנקרא הפרשנות המרחיבה, ולפיה ממדיו של הבניין שנהרס אינם רלבנטיים, ואת ממדיו של הבניין החדש יש לחשב לפי התוכניות (תב"ע) החלות על השטח. לפי אותה פרשנות, גם אם הבניין החדש נבנה בפועל בשטח קטן מזה שהתב"ע מאפשר, יש לחשב את 2.5 הקומות שמגיעות ליזם על פי שטח הגג המרבי שהיה אפשר לבנות עליו.
לפני כחודשיים הגיע לבית המשפט המחוזי מרכז תיק שמעורבת בו עיריית גבעתיים, ובו התבקשה המדינה לחוות את דעתה בנוגע לאופן חישוב זכויות הבנייה. לתדהמת ענף הנדל"ן, ובניגוד למדיניות משרד האוצר ומינהל התכנון, סיפקה פרקליטות המדינה בניצוח המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ פרשנות מצמצמת, ולפיה את זכויות הבנייה לתמ"א 2־38 יש לחשב כמו בפרויקטים של תמ"א 1־38, כלומר לפי שטח הבניין הקיים. נוסף על כך, תמ"א 38 מעניקה ליזמים בונוס קטן בדמות 13 מ"ר שאפשר להוסיף לדירות. הפרשנות הרחבה קבעה כי כל אחת מהדירות בבניין תזכה לתוספת השטח הזאת, אך לפי הפרשנות המצמצמת החדשה של הפרקליטות, את 13 המ"ר אפשר להוסיף רק לדירות שנהרסו ונבנו מחדש.
מה בעצם השתנה?
מטה הדיור במשרד האוצר, בראשית אביגדור יצחקי, העביר את הנושא למועצה הארצית לתכנון. שלשום התקבלו בה שני סעיפים המאזנים זה את זה: מצד אחד קיבלה המועצה את הגישה המרחיבה שלפיה חישוב זכויות הבנייה יתבסס על התב"ע החלה על המגרש. גישה זו אמורה לעודד ביצוע של פרוייקטי תמ"א 2־38, משום שהיא מאפשרת לקבץ כמה שיותר זכויות בנייה. מצד שני הורתה המועצה למינהל התכנון להכין תיקון לחוק התכנון והבנייה שיאפשר לעיריות לגבות היטל השבחה מהדירות שהתווספו לבניין - לא בגלל התמ"א, אלא בגלל מימוש זכויות בנייה שלא נוצלו בעבר.
האם יפגע היטל ההשבחה בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים?
מאז 2011 יש פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38, ומכאן המרמור של הקבלנים. פטור זה לא ישתנה. למעשה, בפרויקט שיבנו בו מחדש בדיוק את אותה כמות דירות בתוספת 2.5 הקומות שמעניקה התמ"א, לא יהיה היטל השבחה. המס יוטל רק אם יוסיף הקבלן עוד דירות מתוקף התוכנית הקיימת על המגרש שלא נוצלה במלואה.
היטל השבחה הוא מס בשיעור 50% מערך ההשבחה של נכס שמשלם הקבלן. כלומר, אם דירה השווה מיליון שקל הושבחה ושווה כעת 1.1 מיליון שקל, יהיה המס 50 אלף שקל - מחצית התוספת לערכה של הדירה.
מתי ייכנסו ההוראות החדשות לתוקף?
שני הסעיפים בהחלטת המועצה עברו מסלולים שונים. ההוראות החדשות לחישוב זכויות הבנייה הן תיקון לתוכנית מתאר ארצית (תמ"א 38). המועצה הפקידה אותן, וכעת הציבור יכול להגיש התנגדויות. אם הן אכן יוגשו, ימונה חוקר שיבדוק את הטענות. רק לאחר שהוא יסיים את מלאכתו, ובתנאי שלא ישנה את ההוראות, הן יקבלו תוקף. הליך זה עשוי להימשך כמה חודשים.
היטל ההשבחה הוא תיקון לחוק. לדברי עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות נדל"ן באגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', כדי שיתקבל התיקון יש לאשרו בוועדות הכנסת ולאחר מכן במליאת הכנסת, כמו שנדרש בכל מקרה של תיקון חקיקה. לפיכך, אין ודאות מתי יאושר התיקון, אם יאושר. הליכים אלו מטבעם אורכים זמן, ואולם אין להוציא מכלל אפשרות כי ההליך לתיקון החוק יקודם במהירות.
בבניין שאני גר בו כבר התקבל היתר בנייה לפרויקט, האם יחויב הקבלן בהיטל השבחה?
"כל עוד לא נערך התיקון לחוק הוא אינו תקף. לפיכך, בכל מקרה שהוצא היתר בנייה לפני אישור התיקון על ידי המחוקק, לא יחול החיוב.
מהי שיטת חישוב הזכויות שיש לנהוג על פיה עד שיקבלו ההוראות החדשות תוקף?
למועצה הארצית אין סמכות להורות לוועדות המקומיות כיצד לנהוג, אך בהחלטתה היא הנחתה אותן לשקול מתן היתרים על פי ההוראות החדשות. אפשר להניח כי מוסדות התכנון יבינו לאן הרוח נושבת וינהגו בהתאם. ועם זה סירב היועמ"ש להודיע כי הוא תומך בהוראות החדשות בטרם יקבלו תוקף. לאור זאת, קיים סיכוי שתיק שיגיע לדיון משפטי לא יזכה לתמיכת המדינה, ועובדה זו עלולה להרתיע את הוועדות המקומיות או את היזמים, שיעדיפו לחכות עוד כמה חודשים עד שהכל יהיה ודאי.
