מס הרכישה שעלה בלם את משקיעי הדיור. בינתיים

לעומתם, המשקיעים הכבדים שמחזיקים בשש דירות ומעלה הזדרזו גם הם לקנות עוד דירות בטרם יעלה מס הרכישה, אבל פחות: הגידול במספר המשקיעים האלו בחצי השנה שבין דצמבר 2014 ליוני 2015 עמד על 6.4%, המשקף קצב גידול שנתי של 12.8% — לא גבוה בהרבה מהגידול של 2013–2014, שעמד על 10.6%.

המשקיעים הגדולים פחות מתרגשים

ביומיים שקדמו להעלאת מס הרכישה רכש ציבור המשקיעים כ־6,500 דירות — היקף רכישות דומה לזה של חודש ממוצע. אך השיח סביב העלאת מס הרכישה היה נוכח באוויר עוד לפני כן, במיוחד בתקופת הבחירות שבה כל הפוליטיקאים הבטיחו שהם יטפלו במשבר הדיור ובאי־השוויון, והוא השפיע על הרכישות של המשקיעים בדצמבר 2014–יוני 2015. בתקופה זו מספר המשקיעים גדל ב־5.2%.

הסיבות לכך שהעלאת מס הרכישה השפיעה בעיקר על המשקיעים הקטנים הן רבות. ראשית, עלייה של 3% היא כנראה לא משהו שמפריע במיוחד לבעלי הון בעלי כיסים עמוקים שרוכשים דירות רבות במיליונים.

לעומת זאת, למי שרוכש דירה שנייה או שלישית, ובסכומים צנועים יותר, הפער עלול להיות משמעותי הרבה יותר.

הסבר אחר, ומעט ציני, הנוגע לבעלי ההון הוא שייתכן כי הם לא התרגשו במיוחד מההעלאה הצפויה, שכן הם יכולים להפחית את שיעור המס שהם משלמים באמצעות תכנוני מס מתוחכמים ורישום נכסים, בדרכים שלא מאפשרות לרשות המסים לקבל את התמונה המלאה על נכסיהם.

כלומר, באמצעות תכנון מס מתוחכם מספיק יכול בעל הון שמעסיק רואי חשבון שמכירים היטב את תחום המס להימנע מתשלום נוסף של 3%.

הסבר פוטנציאלי נוסף הוא ששיעור המשקיעים הזרים בקרב המשקיעים הכבדים גדול יותר בשיעורם בקרב המשקיעים הקטנים. תושב פריז ממעמד הביניים יחשוב פעמיים אם לשים חלק נכבד מהונו על דירה להשקעה בנתניה. אך תושב פריז הנמנה עם העשירון העליון יהסס פחות.

ואכן, קבלנים רבים נתקלים בתושבי חוץ שרוכשים באופן מסיבי אפילו עשרות דירות. עבור משקיעים כאלו, לבצע עסקאות רכישה מורכבות בפרק זמן של היומיים שקדמו להעלאת מס הרכישה זה לא ריאלי, בניגוד למשקיעים הקטנים.

אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור צילום: עמית שעל

עוד מוקדם לומר שמדובר במגמה

הנתונים של משרד האוצר על הרכישות שביצעו משקיעים בחודשים שמאז עליית מס הרכישה מצביעים על כך שהמהלך של שר האוצר משה כחלון הצליח. הגידול בארבעת החודשים האלו קרוב לאפסי.

נכון, חלק מהירידה במספר הדירות שבבעלות משקיעים מקורה בהקדמתן של הרכישות כדי להימנע מתשלום המס שעלה, והיא זו שמסבירה את הגידול במחצית הראשונה של 2015.

אך גם כשמביאים זאת בחשבון רואים ששוק הדיור להשקעה נמצא בסטגנציה: שיעור הגידול במספרם של המשקיעים הקטנים עמד על 0.4% באוקטובר 2015–יוני 2015, ואילו בקרב המשקיעים הכבדים ניתן לראות שיעור שלילי של 0.2%.

עם זאת, עדיין מוקדם לדבר על מגמה או על שינוי ברמת מחירי הדירות לרכישה או השכרה, אך ייתכן שזו הסנונית הראשונה שמבשרת על ההשלכות המשמעותיות של העלאת מס הרכישה למשקיעים.

בשבוע שעבר הודיע משרד הבינוי והשיכון על ירידת מחירי הדיור בכ־4.5% ברבעון השלישי של השנה (יולי 2015–ספטמבר 2015) בהשוואה לרבעון השני (אפריל 2015–יוני 2015).

רבים בענף הנדל"ן, כולל לשכת השמאים, תיארו את ההודעה הזאת כהטעיה מכוונת וכעלבון לאינטליגנציה, שכן כשבוחנים את הנתונים לעומק מגלים שבמרבית היישובים בארץ נרשמה דווקא עליית מחירים.

אחד ההסברים שניתן לתופעה הזאת קשור גם הוא למשקיעים, ולפיו הם הסיטו את השקעותיהם לפריפריה — בין היתר בגלל העלאת מס הרכישה — שם מחירי הדירות נמוכים יותר בהשוואה למרכז הארץ.

וכך נוצר המצב שבו המחירים ירדו, כשמשקללים את הנתונים, אך באזורים נרחבים בארץ הם עלו בשל ביקושי המשקיעים. כלומר, המחירים ירדו בשל שינוי בתמהיל הרכישות ולא בשל שינוי משמעותי במחירי השוק.

הנתונים של משרד הבינוי אולי מעודדים ונוסכים אופטימיות, אך לא בטוח שכדאי לבנות על כך שמדובר במגמה, כפי שאפשר ללמוד מהעלאת מס הרכישה בסוף בסוף 2011, אז שונו מדרגות המס מ־3.5%–5% ל־5%–7%.

כפי שהנתונים מראים, מאז 2012 רוכשים המשקיעים עוד ועוד דירות, ולכן לא בטוח שהעלאת מס הרכישה אפקטיבית בטווח הארוך.

שר השיכון יואב גלנט

היעד הנדל"ני הבא: שוק השכירות

מבחינת משרד האוצר ומטה הדיור בראשות אביגדור יצחקי, הצעד הבא שאמור להשפיע על שוק הדיור נוגע לשוק השכירות.

מדובר בהענקת הטבות מס באמצעות מס הכנסה ומס רכישה לקרנות ריט שישקיעו בנדל"ן להשכרה.

מטה הדיור מקדם את הרעיון כדי לפתח את שוק השכירות, להגדיל את ההיצע ולהוריד מחירים.

קרנות ריט הן אפיק השקעה נדל"ני שאמור לספק למשקיעים תשואה דומה לזו שמקבלים בעלי הדירות להשקעה. זאת במקביל לכך שההשקעה בקרן תוריד מהמשקיע את העול שכרוך ברכישת הדירה ובהון הראשוני שדרוש לכך.

כיום, כדי לרכוש דירה להשקעה דרוש הון ראשוני גבוה. משקיעים קטנים, שכספם בדרך כלל מושקע בשוק ההון וזוכה לתשואה נמוכה, לא יכולים להרשות לעצמם להשקיע בנדל"ן, ועל כן קרנות הריט הן פתרון גם עבורם.

כיום קיימות בארץ רק שתי קרנות ריט, אך הן משקיעות רק בנכסים מסחריים מניבים.

לפי התכנון של יצחקי ומטה הדיור, עד סוף דצמבר יופץ תזכיר חוק בנושא שיקדם את הטבות המס שיקבלו קרנות הריט העתידיות, וזאת במטרה שהחקיקה הרלבנטית בכנסת תאושר עוד במושב הנוכחי.

נכון להיום, על שולחן הכנסת כבר מונחת הצעת חוק נוספת הנוגעת לתחום השכירות — החוק לשכירות הוגנת. הצעת החוק הזאת אמורה להיות מקודמת על ידי חבר הכנסת רועי פולקמן מכולנו וחברת הכנסת סתיו שפיר מהמחנה הציוני, אך בפועל היא תקועה כבר זמן רב.