בור הפטור השחור של מכרזי רמ"י נחשף

24.6 אלף יחידות דיור על פני 2 מיליון וחצי מ"ר - זהו נפח העסקאות בעשור האחרון בקרקע מדינה לבנייה למגורים שנעלמות מעיני הציבור. כך עולה ממידע שהגיע לידי "כלכליסט" בעקבות פנייה לממונה על חופש המידע ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י). לפי חוק שעבר ב־2012, רמ"י מחויבת לפרסם את החלטות המכרזים שלה, ובכללן את ההחלטות של ועדת הפטור ממכרזים. אך למרות זאת, 662 הפטורים שמפורטים בטבלה משמאל לא נמצאים באתר האינטרנט של רמ"י.

משרד האוצר ורמ"י מרבים לדווח על מכרזים של רמ"י, ולכן מתקבל הרושם שזהו עיקר עיסוקה של הרשות. אלא שעל פי גורמים ברמ"י שאיתם שוחח "כלכליסט", יותר ממחצית מעבודתה של הרשות היא ניהול עסקאות מקרקעין שפטורות ממכרז. במקרים רבים מדובר בעסקאות בשטחים קטנים שבהם אפשר לבנות מעט יחידות דיור. לכן, באופן יחסי, כמות העבודה מנפקת מספר מועט של דירות.

צילום: נמרוד גליקמן

פטורים: מכל מיני סיבות

לפי החוק, ישנם כמה מקרים שמאפשרים לקבל קרקע ללא מכרז. למשל, בנייה לצורכי ציבור, בניית מפעלים באזורי עדיפות לאומית, בניית מיזמי תיירות או בנייה לצורך עבודה חקלאית. לפי הנתונים, ישנם מקרים רבים שבהם ניתן פטור לעסקאות על שטחים שמיועדים לבנייה למגורים.

החוק מתיר לרמ"י לתת פטור ממכרז כאשר היא מקצה קרקעות להרחבות בקיבוצים או במושבים. כמו כן, ניתן לתת פטור ממכרז גם לאחר ששני מכרזים לחכירת הקרקע נכשלו, וזאת בתנאי שלא חלפה שנה בין מכרז למכרז ושלא הוגשו הצעות העומדות בתנאי המכרז. גם משרתי כוחות הביטחון יכולים לקבל קרקעות בפטור ממכרז, אך רק בשכונות המיועדות לכך.

רמ"י מספקת גם פטורים ממכרזים במקרים שבהם הקרקע מהווה פיצוי על הפקעה של קרקע אחרת. כך למשל, קבלן מוביל סיפר על מקרה שבו הופקעה ממנו קרקע לצורך סלילת כביש, ולאחר מו"מ ארוך הוא קיבל מרמ"י קרקע חלופית בפטור ממכרז. היזם הדגיש כי במקרה זה הוא הפסיד מהפטור, משום שלהערכתו מחירה של הקרקע היה גבוה מזה שהיה משיג במכרז.

גם יזם שפועל לשינוי ייעוד הקרקע יכול לקבל פטור ממכרז על 20%–25% מהשטח. כך חברת CPM, שפעלה מ־1995 לתכנון קרקע שעליה נבנתה שכונת אפק במערב ראש העין, נהנתה בסופו של תהליך ארוך משטח לבניית כאלף יחידות דיור בפטור ממכרז.

כאשר לא נערך מכרז, החוק קובע כי מחיר הקרקע ייקבע לפי הערכת השמאי הממשלתי. סייג בחוק מתיר לרמ"י לדרוש מחיר נמוך מההערכה הזאת. הנתונים ש"כלכליסט" קיבל לא כוללים את מחירי העסקאות, והממונה על חופש המידע ברמ"י סירב לבקשה למסור את המידע הזה בטענה כי הוא "סודי, מסחרי ויהווה פגיעה בצד שלישי. מאחר שמדובר בכמות גדולה מאוד של פניות, אנו מעריכים את עלות הפקת המידע ב־4,500 שקל".

אבל לא בונים על הקרקע

רמ"י נתקלת בבעיות הקשורות לקרקעות שהוקצו ללא מכרז. ישנם מקרים שבהם בעלי הזכויות בקרקע לא פועלים לממש את זכותם ואינם בונים עליה. על רקע משבר הדיור והרצון להגדיל את היצע הדירות, קיבלה ב־2015 מועצת מקרקעי ישראל החלטה שמאפשרת לבטל הסכם עם בעל זכות על קרקע אם חלפו 48 חודשים ממועד החתימה על ההסכם והוא עדיין לא בנה עליה.

בקשת "כלכליסט" לקבל מידע על כמות הקרקעות שהוקצו ללא מכרז וטרם החלה בנייה עליהן נדחתה גם היא, משום ש"המידע טרם אותר".