ועדת הרפורמה אישרה את מתן ההקלות לקרנות הריט

חברי ועדת הרפורמות של הכנסת בראשות ח"כ אלי כהן אישרו אתמול את הצעת החוק המעניקה הטבות מס לקרנות הריט, שדרכן הציבור שאינו בעל הון יכול להחזיק בנדל"ן מניב - לעסקים ולמגורים - ולנהל אותו מבלי להשתתף ולהשקיע באופן אקטיבי בפרויקטי נדל"ן.

מטרת החוק היא לעודד הקמה של קרנות ריט במטרה להגדיל את היצע הדירות לשכירות ארוכת טווח מחד, ומאידך לאפשר גם למי שאין לו הון מספיק לרכישת דירה להנות מהתשואות הגבוהות של שוק הנדל"ן דרך רכישת מניות של קרן ריט.

הצעת החוק אמנם אושרה, אך לא בלי חששות. הוויכוח המרכזי שהתרחש אתמול, דקות לפני שהוועדה הצביעה על הצעת החוק ואישרה אותה, היה על גובה האחזקות המקסימלי בקרן - על ידי חברה או אדם. בעוד שהצעת החוק המקורית קבעה כי האחזקה המקסימלית תעמוד על 30% ממניות הקרן, ח"כים מהאופוזיציה, בעידודן של קרנות הריט, לחצו בהצלחה להוריד את שיעור האחזקה המקסימלי ל־20%.

הח"כים מהאופוזיציה דחפו לכך משום שלטענתם שיעור אחזקה מקסימלי גבוה מזמין יותר בעלי הון להשקיע בקרנות ואילו שיעור אחזקה מקסימלי נמוך יותר יאפשר השקעה גדולה יותר של הציבור בקרנות.

אך עם זאת, מספר משרדי ממשלה העלו במהלך הדיון את החשש כי שיעור אחזקה מקסימלי של 20% יביא לכך שחברות נדל"ן - שיכולות להיות הגורם שיקים את קרנות הריט - לא יהיו מעוניינות להשקיע כל זמן ששיעור האחזקה המקסימלי שלהן יעמוד על 20%, שכן הדבר לא ישתלם להן. כמו כן, נציגי הממשלה העלו את החשש כי הבעת התמיכה של קרנות הריט בעמדת חברי הכנסת שהתנגדו לשיעור אחזקה מקסימלי של 30% - ביניהם אורלי לוי־אבקסיס מישראל ביתנו ויואב קיש מהליכוד - נועדה למעשה למנוע תחרות בענף קרנות הריט.

למרות שהחוק מסדיר את הקמת קרנות הריט חוקק כבר לפני יותר מעשור, עד היום קמו רק שתי קרנות ריט שלא מחזיקות באף נכס למגורים. לפי הצעת החוק, היקפה המינימלי של קרן ריט יעמוד על 200 מיליון שקל - זאת כדי להבטיח שהקרן באמת תהיה נזילה ותוכל לחלק דיבידנדים למשקיעים. סכום זה מקשה על הקמת קרנות שלא עומד מאחוריהן משקיע מבוסס.

אילוסטרציה צילום: אוראל כהן

עוד קובעת הצעת החוק שמס הרכישה שישלמו הקרנות יעמוד על 0.5% בלבד, וזאת בהשוואה למס רכישה המוטל על משקיעים יחידים שעומד על 8%-10%. זאת משום שבניגוד למשקיעים הבודדים - תופעה שמשרד האוצר והעומד בראשו משה כחלון מנסים לצנן - דירות שיושכרו לטווח ארוך, שבהן אמורות להשקיע קרנות הריט, הן תופעה שהאוצר מעוניין לעודד ולקדם כפתרון למשבר הדיור בישראל.

ההטבה הזאת נועדה גם להוות תמריץ נוסף לקרנות להשקעה בנדל"ן למגורים - תחום שבו התשואה עומדת על כ־4.5% - נמוך משמעותית מנדל"ן למסחר או לתעשייה, שם התשואה נעה סביב 7%-8%.

כדי למנוע מצב שבו קרנות הריט הן פשוט עוד משקיע בשוק, קבעו רשות המסים ומשרד האוצר הגבלות שלפיהן קרנות הריט יוכלו להשקיע בנדל"ן או דרך רכישה של 20 דירות באותו מתחם או ישירות במכרזים של חברת דירה להשכיר הממשלתית.

הטבה נוספת לקרנות הריט היא שהן יוכלו להגדיל את המינוף שלהן מ־60% כיום ל־80% עבור נכסי מגורים. כמו כן, קרנות שלפחות שליש מנכסיהן הוא נדל"ן למגורים יוכלו להנפיק את הקרן בתוך 3 שנים, בעוד שקרנות שלא עומדות בתנאי זה יחוייבו לצאת להנפקה תוך שנה וחצי. כיום החוק מחייב יציאה להנפקה בתוך שנה.

אלי כהן מסר בתגובה כי "הרעיון בבסיס השינויים בחוק הוא שקרן הריט תאפשר לציבור להיחשף לנדל"ן מניב למגורים, ליהנות מיתרונות המס ולהוריד את נטל הטיפול השוטף בהשכרת הדירות".

המשמר החברתי מסר כי "ברוח חג הפורים, הצעת חוק שעיקרה הטבות מס נרחבות לחברות נדל"ן שיעבירו את נכסיהן לקרן, התחפשה להצעת חוק שמתיימרת לייצר שכירות ארוכת טווח. במציאות, אין כל קשר בין רוב ההטבות המוצעות לבין דיור להשכרה".

הח"כים מהאופוזיציה דחפו לכך משום שלטענתם שיעור אחזקה מקסימלי גבוה מזמין יותר בעלי הון להשקיע בקרנות ואילו שיעור אחזקה מקסימלי נמוך יותר יאפשר השקעה גדולה יותר של הציבור בקרנות.

אך עם זאת, מספר משרדי ממשלה העלו במהלך הדיון את החשש כי שיעור אחזקה מקסימלי של 20% יביא לכך שחברות נדל"ן - שיכולות להיות הגורם שיקים את קרנות הריט - לא יהיו מעוניינות להשקיע כל זמן ששיעור האחזקה המקסימלי שלהן יעמוד על 20%, שכן הדבר לא ישתלם להן. כמו כן, נציגי הממשלה העלו את החשש כי הבעת התמיכה של קרנות הריט בעמדת חברי הכנסת שהתנגדו לשיעור אחזקה מקסימלי של 30% - ביניהם אורלי לוי־אבקסיס מישראל ביתנו ויואב קיש מהליכוד - נועדה למעשה למנוע תחרות בענף קרנות הריט.

למרות שהחוק מסדיר את הקמת קרנות הריט חוקק כבר לפני יותר מעשור, עד היום קמו רק שתי קרנות ריט שלא מחזיקות באף נכס למגורים. לפי הצעת החוק, היקפה המינימלי של קרן ריט יעמוד על 200 מיליון שקל - זאת כדי להבטיח שהקרן באמת תהיה נזילה ותוכל לחלק דיבידנדים למשקיעים. סכום זה מקשה על הקמת קרנות שלא עומד מאחוריהן משקיע מבוסס.

עוד קובעת הצעת החוק שמס הרכישה שישלמו הקרנות יעמוד על 0.5% בלבד, וזאת בהשוואה למס רכישה המוטל על משקיעים יחידים שעומד על 8%-10%. זאת משום שבניגוד למשקיעים הבודדים - תופעה שמשרד האוצר והעומד בראשו משה כחלון מנסים לצנן - דירות שיושכרו לטווח ארוך, שבהן אמורות להשקיע קרנות הריט, הן תופעה שהאוצר מעוניין לעודד ולקדם כפתרון למשבר הדיור בישראל.

ההטבה הזאת נועדה גם להוות תמריץ נוסף לקרנות להשקעה בנדל"ן למגורים - תחום שבו התשואה עומדת על כ־4.5% - נמוך משמעותית מנדל"ן למסחר או לתעשייה, שם התשואה נעה סביב 7%-8%.

כדי למנוע מצב שבו קרנות הריט הן פשוט עוד משקיע בשוק, קבעו רשות המסים ומשרד האוצר הגבלות שלפיהן קרנות הריט יוכלו להשקיע בנדל"ן או דרך רכישה של 20 דירות באותו מתחם או ישירות במכרזים של חברת דירה להשכיר הממשלתית.

הטבה נוספת לקרנות הריט היא שהן יוכלו להגדיל את המינוף שלהן מ־60% כיום ל־80% עבור נכסי מגורים. כמו כן, קרנות שלפחות שליש מנכסיהן הוא נדל"ן למגורים יוכלו להנפיק את הקרן בתוך 3 שנים, בעוד שקרנות שלא עומדות בתנאי זה יחוייבו לצאת להנפקה תוך שנה וחצי. כיום החוק מחייב יציאה להנפקה בתוך שנה.

אלי כהן מסר בתגובה כי "הרעיון בבסיס השינויים בחוק הוא שקרן הריט תאפשר לציבור להיחשף לנדל"ן מניב למגורים, ליהנות מיתרונות המס ולהוריד את נטל הטיפול השוטף בהשכרת הדירות".

המשמר החברתי מסר כי "ברוח חג הפורים, הצעת חוק שעיקרה הטבות מס נרחבות לחברות נדל"ן שיעבירו את נכסיהן לקרן, התחפשה להצעת חוק שמתיימרת לייצר שכירות ארוכת טווח. במציאות, אין כל קשר בין רוב ההטבות המוצעות לבין דיור להשכרה".