מאחורי הקלעים של מימון עסקת הענק בדרום הקריה: מאיפה מגרדים מיליארד שקל?

קבוצת הרכישה של חברת מינהל המגורים של ישראל שזכתה השבוע בהתמחרות על מתחם רשות השידור בתל אביב מנסה כבר שנים לזכות בדריסת רגל באזור שרונה, שנחשב לאחד המבוקשים בארץ. הקבוצה שבהובלת מוטי פלד כבר הפסידה פעמיים בהתמחרויות על קרקע באזור: לראשונה ב־2009 במתחם שבו הוקמו מגדלי שרונה ושרונה מרקט ולפני שלושה חודשים במתחם כנרית בקריה.

ל"כלכליסט" נודע שקבוצת הרכישה כבר גובשה וכוללת 463 חברים שגייסו יחד 52% מגובה התשלום על הקרקע — 1.06 מיליארד שקל, הסכום הגבוה ביותר ששולם עד כה על קרקע בבעלות המדינה. עוד נודע כי מייסד ומנכ"ל קרן אקספו אבי דויטש קישר בין קבוצת הרכישה לבין בתי ההשקעות מיטב דש ואלטשולר שחם, שילוו לקבוצה כל אחד 125 מיליון שקל תמורת שעבוד חלק מהזכויות בקרקע. ההלוואה תבוצע מתוך כספי העמיתים של בתי ההשקעות בקופות הגמל והפנסיה. דויטש גייס עבור הקבוצה סכום נוסף בהיקף לא ידוע ממשקיעים פרטיים.

דויטש עזב את בית ההשקעות אקסלנס בסוף 2011 לאחר שרשם אקזיט ענק של 40 מיליון שקל כשמכר את חלקו בחברת הגמל לבית ההשקעות. קרן אקספו עוסקת במימון פיננסי ומעמידה אשראי לקבוצות רכישה, לקוחות פרטיים ולקוחות עסקיים כנגד בטוחות נדל"ן.  

מוביל קבוצת הרכישה מוטי פלד. ניסיון שלישי צילום: עמית שעל

אלא שבענף הנדל"ן עדיין ספקניים לגבי יכולתה של מינהל המגורים לעמוד בהתחייבויות לממש את הזכות על הקרקע בחצי השנה הקרובה לאור כישלונן בעבר של קבוצות רכישה גדולות. כך למשל לא הצליחה ענבל אור לגייס את ההון הנדרש בהיקף 210 מיליון שקל כדי לממש את הזכות שניתנה לה לרכוש מגרש בשכונת בבלי בתל אביב, ולבסוף הוא נמכר למשפחת כוזהינוף.

מינהל מגורים היא חברה צעירה יחסית ויש לה ניסיון מועט בפרויקטים דומים מסוג זה, הן בהיקף הבנייה ובוודאי שבהיקף המימון. הפרויקט הדומה ביותר של החברה הוא מגדל האחדות במתחם המשטרה ברמת גן, שבו צפויות להיבנות 200 יחידות דיור ב־34 קומות לאחר קבלת היתרי הבנייה.

אלא שלמינהל המגורים כבר יש היסטוריה בעייתית בתחום קבוצות הרכישה שאותה צברה בעיר חריש: החברה בונה בעיר המתוכננת 1,500 דירות, ש־600 מתוכן טרם התחילו להיבנות אף שחברי הקבוצה כבר נדרשו להוסיף יותר מ־100 אלף שקל לסכום הרכישה המקורי. לטענת מארגני הקבוצה, הדרישה לתוספת תשלום נבעה מתמחור לא נכון של אומדן העלויות ההתחלתי בהשוואה לעלויות הנכונות בפועל.

ל"כלכליסט" נודע כי מספר לא מבוטל מקרב הרוכשים של הקבוצה בחריש מנסים לצאת מהפרויקט אך ללא הצלחה, וכעת הם נאלצים להתמודד עם תוספת התשלום הכבדה, שעוד עשויה לגדול ככל שיהיו עיכובים נוספים במהלך הבנייה.

כדי לעמוד בהצלחה בדרישות המימון הכבדות של הפרויקט במתחם רשות השידור תצטרך מינהל המגורים לתמחר את הפרויקט בדקדקנות יתרה. זאת שכן בשונה מהסכומים יחסית שנדרשו להוסיף רוכשי הדירות בקבוצת הרכישה בחריש, ההשקעה הגדולה בפרויקט בתל אביב עלולה להביא לכך שכל סטייה או עיכוב בתהליך הבנייה ייקרו את מחירי הדירות בו במאות אלפי שקלים.