הסיטי של המדינה ישמור על ת"א חזקה

קשה לפספס אותם: מיליוני הנוסעים בנתיבי איילון רואים את המנופים ואת המגדלים הצומחים המשנים את קו הרקיע בצד המזרחי של מרכז תל אביב. עיר חדשה נבנית היום בין רחוב ארלוזורוב, לאורך ציר מנחם בגין דרך שרונה, ועד השוק הסיטונאי: מתחם באורך של פחות מקילומטר וחצי וברוחב של 600 מטר, שנבנים או מתוכננים בו כיום 30 מגדלים, נוסף לעשרה שכבר נבנו בו.

לצפייה בקו הרקיע החדש לחצו כאן

בתום הבנייה יהיו במתחם המרוכז הזה — השטח נטו של הפרויקטים הוא 500 דונם בלבד — יותר ממיליון מ"ר של משרדים, 200 אלף מ"ר של מסחר (כולל קניון עזריאלי הקיים), 6,000 דירות ו־1,300 חדרי מלון, כשבלב האזור פארק הפנאי והבילוי של שרונה. רק לשם השוואה, במרכזי המסחר של רוטשילד ורמת החייל בתל אביב יש בממוצע כ־350 אלף מ"ר של משרדים. עיר המגדלים החדשה תשנה את שיווי המשקל העסקי, התעסוקתי והתחבורתי במדינה כולה.

מאות אלפי עובדים

הבחירה באזור אינה מקרית. את תוכנית המתאר גיבשה העירייה במטרה לייצר אזור עסקים נגיש לתחבורה ציבורית — רכבת, רכבת קלה, מסוף אוטובוסים ונתיבי איילון — שיאפשר כניסה של מאות אלפי עובדים מדי בוקר בלי לסתום את הכניסות לעיר. מגדלי המשרדים נבנים בשולי העיר, ויוצרים עיר חדשה בסמוך לעיר הוותיקה. "זה חלק מאזור המע"ר (מרכז עסקים ראשי) של תל אביב מאז התוכנית האסטרטגית של 2004, ואנחנו מעצימים את זכויות הבנייה בו בצורה מקסימלית", אומרת סגנית מהנדס העיר אורלי אראל.

הדמיה של אזור שרונה העתידי הדמייה: רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי

את המתחם הזה מקיפים אזורים שלגביהם יש תוכניות לבנות 4.5 מיליון מ"ר. מצפון, בסמוך לתחנת רכבת ארלוזורוב, צפויים להיבנות 1.25 מיליון מ"ר — 750 אלף מ"ר משרדים, 1,000 דירות, מרכז תרבות ומסוף תחבורה. ממזרח וממערב, ביגאל אלון, נחלת יצחק ושטחי הקריה ייבנו 3 מיליון מ"ר. האזור הדרומי, אזור חסן ערפה בין רחוב המסגר ליצחק שדה, יכלול כ־250 אלף מ"ר. "זה המרכז הכלכלי של ישראל, וכך נקבע גם בתוכנית המתאר המחוזית. הוא יכלול מגדלי משרדים אך גם מבני ציבור, מסחר וכמובן מגורים", אומרת אראל.

הבנייה של המע"ר אמורה לבצר את מעמדה העסקי של תל אביב. לפני נתוני העירייה, ב־2014 פעלו בעיר 13% מהעסקים בישראל ועבדו בה 12% מהמועסקים בישראל, לעומת כ־9% בירושלים וכ־5% בחיפה. רבע מהתחלות הבנייה לצורכי משרדים, מסחר ותעסוקה בכל הארץ היו בתל אביב.

שוק המשרדים עומד בפני הצפה: שנת 2017 תיפתח עם היצע חדש של 150 אלף מ"ר משרדים, ומלבד זאת יבשילו פרויקטים בהיקף חסר תקדים של יותר מ־400 אלף מ"ר בתל אביב, בבני ברק וברמת גן. אולם נראה שההצפה אינה מרתיעה את היזמים וקבוצות הבנייה. ב־2015 זה עבד להם: לשוק המשרדים נוספו כ־30 אלף מ"ר יותר מבשנים קודמות, כ־60% מהם בתל אביב, והם שווקו בהצלחה בלי ירידת מחירים.

אתגר תחבורתי

החשש הוא שהמרכז החדש ייבש אזורים אחרים בארץ. עודף ההיצע עלול להוביל לירידת המחירים של שכירות משרדים ולגרום לחברות לעזוב ערים אחרות ולעבור לתל אביב. חשש אחר הוא שהמרכז החדש יפגע בעסקים בתוך תל אביב. גילי טסלר, מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, אומרת שהנושא נבחן בתוכנית המתאר: "יש מקום למסחר ומשרדים סביב שרונה כדי לאפשר לרחובות להתפתח. הם לא מחליפים את רחובות העיר, זה אופי אחר של מסחר וחוויה צרכנית. נראה רצף של מסחר ופעילות".

הפרויקט מתבסס על הנחה שהשימוש ברכב הפרטי יירד בחדות לטובת תחבורה ציבורית — בין השאר בשל התקן החדש שלפיו ייבנו הרבה פחות מקומות חניה במגדלים. הישראלים יצטרכו לשנות את הרגלי חייהם, והמדינה תידרש לעמוד באתגר תשתיות: שטח תחנות הרכבת בארלוזורוב ובמחלף השלום יגדל, הקו האדום של הרכבת הקלה אמור להתחיל לפעול, ומתוכננים עוד קווי אוטובוסים.

כיום נכנסים לעיר כחצי מיליון כלי רכב וכמיליון מבקרים ביום, ומספר זה צפוי להכפיל את עצמו בתוך שנים ספורות. גם אוכלוסיית העיר אמורה לגדול מ־426 אלף ל־700 אלף תושבים בתוך שני עשורים. כך שאפילו אם תוכניות התחבורה יעמדו בלוח הזמנים, במשך שלוש־ארבע שנים לא יינתן מענה תחבורתי למשרדים שייבנו. "זו בעיה ארצית, ואני מקווה שבתוכנית החומש הקרובה הנושא יתוקצב וייכנס ללוחות זמנים שונים מבעבר", אומרת טסלר.

מאפיין נוסף של האזור הוא עירוב שימושים: לצד משרדים ומסחר ייבנו גם מגורים, מלונאות ודיור מוגן, לעתים באותו מגדל.

המטרה היא שאזור תעסוקה שפעיל ביום לא יינטש בלילה וימשיך לחיות. "כשיש מבנה משרדים באזור מגורים זה מצוין מבחינתנו", אומרת אראל. אולם גם למתכונת זו יצטרכו הישראלים להתרגל: מגדלי שרונה מלמדים על החיכוך בין הדיירים ליזמים המסחריים.