הטירוף בשרונה לא עוצר: יזמי מתחם רשות השידור רוצים להכפיל את הפרויקט

תוכנית המתאר של תל אביב והחוק שקידם שר האוצר משה כחלון המאפשר להגדיל את הזכויות למגורים, טורפים את הקלפים של חישובי הכדאיות הכלכלית במתחם שרונה. ל"כלכליסט" נודע שעבור הפרויקט המשותף למליסרון ואפריקה ישראל שאמור לקום על קרקע רשות השידור הוגשה בקשה לתוספת של כ־60 אלף מ"ר — מגדל נוסף שיכלול 100 דירות. במקביל, מינהל מגורים ישראל של מוטי פלד שארגן את קבוצת הרכישה במתחם השכן, מתכוון לבקש תוספת כוללת של 50 אלף מ”ר, כשבשלב ראשון ידרוש עוד 8,000 מ”ר לבניית 50 דירות.

מתחם רשות השידור בשרונה צילום: סי טי בי אדריכלים

תוכנית המתאר החדשה של תל אביב שאושרה בספטמבר, קובעת שהשטח הבנוי בכל מגרש בשרונה יכול להיות גדול פי 12.8 משטח המגרש. מליסרון שבשליטת ליאורה עופר ואפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב רכשו בספטמבר מגרש של 13 דונם בפינת הרחובות דה־וינצ’י והארבעה, כך שניתן לבנות בו 166 אלף מ”ר.

התוכנית הנוכחית שאושרה כוללת מגדל בשטח 81 אלף מ”ר למשרדים ומסחר, כך שהיא מנצלת פחות ממחצית מכפי שאפשר. הבקשה החדשה מתקרבת לרף העליון, כשהיא מציעה לבנות מגדל נוסף של 60 אלף מ”ר שיכלול גם 100 דירות.

במרץ האחרון נמכר חלקו הצפוני של מתחם רשות השידור ברחוב דה־וינצ’י בעסקה שקבעה את מחיר השיא לקרקע מדינה, כשקבוצת הרכישה שארגנה חברת מינהל מגורים ישראל של פלד ושלמה ונטורה הסכימה לשלם 1.06 מיליארד שקל עבור תשעה דונם. בשטח זה ניתן לבנות 115 אלף מ”ר, אולם התוכנית הנוכחית כוללת שלושה מגדלים בשטח של כ־60 אלף מ”ר: 324 דירות, משרדים בשטח של 8,010 מ”ר ושטחי מסחר של 2,300 מ”ר.

50 דירות או עוד 10%

במינהל מגורים ישראל עוקבים בעניין רב אחר הבקשה של מליסרון ואפריקה ישראל. גם פלד וונטורה מתכוונים להגיש בקשה שתמקסם את הבנייה ותוסיף עוד 50 אלף מ”ר — מה שכמעט יכפיל את השטח הבנוי בפרויקט היקר והשנוי במחלוקת.

עוד לפני כן מתכוונת הקבוצה לנצל את “חוק שבס־כחלון” שאושר בכנסת בדצמבר 2015 ומאפשר להגדיל ב־20% את השטח הבנוי בפרויקט, באישור ועדת התכנון המקומית. בכוונת פלד לבקש במסגרת זו תוספת של 8,000 מ”ר לבניית 50 דירות. לפי החוק, 50% מהדירות יהיו בשטח של עד 75 מ”ר והיתר לא יעלו על 120 מ”ר. עם זאת, העירייה לא אוכפת איחוד שטחים של מספר דירות במגדלים, כך שהתוצאה הסופית עשויה להיות שונה. יש לציין שמליסרון ואפריקה לא יכלו לנצל את חוק כחלון, משום שהפרויקט המקורי שלהן לא כלל מגורים.

מתחם רשות השידור

לאחר הזכייה של מינהל מגורים ישראל טענו כמה מהמתחרים וכן גורמים אחרים, שהסכום ששולם מופרז — 3 מיליון שקל לקרקע בלבד לכל דירה. ל"כלכליסט" נודע, שבישיבות סגורות של חברי הקבוצה אמר פלד כי אם יאושרו 50 הדירות הנוספות לפי חוק כחלון, חברי הקבוצה לא יידרשו להוסיף כל תשלום, ואם הן לא יאושרו, הם יידרשו להוסיף עוד כ־10% למחיר הדירה. מכיוון שמחיר המכירה הראשוני היה כ־30־36 אלף שקל למ”ר, רוכשי דירה של 100 מ”ר יצטרכו להוסיף לפי אותן הערכות כ־300 אלף שקל.

העירייה לא מחויבת

עוד נודע ל"כלכליסט", שהתקציב הכולל של הפרויקט עומד על 2.2 מיליארד שקל. עד כה מכרה הקבוצה את כל הדירות מלבד 18 פנטהאוזים שפלד העריך בשיחות עם חברי הקבוצה שיימכרו בכ־90 אלף שקל למ"ר לפחות.

300 מקומות החנייה שאינם מיועדים לדיירים מוצעים כעת ב־250 אלף שקל, מה שצפוי להכניס לקבוצה כ־75 מיליון שקל. הקבוצה גם מכרה שלושה בתי טמפלרים המיועדים לשימור ב־45 מיליון שקל לחברת בנייני העיר הלבנה.

התוכניות מבטיחות, אולם ועדת התכנון והבנייה המקומית בתל אביב אינה מחויבת להגדיל את זכויות הבנייה. עם זאת, בעירייה ציינו לא פעם שבמתחם שרונה הם נוטים להרחיב את הזכויות בגלל היותו מרכז עסקים ראשי. סגנית מהנדס העיר, אורלי אראל, אמרה בעבר כי “אנחנו מעצימים את הזכויות באזור בצורה מקסימלית". הרחבת הזכויות תזכה את העירייה בהיטלי השבחה גדולים.

מהעירייה נמסר כי “יזמי מגרש 7 (מליסרון ואפריקה ישראל) מבקשים להגיע ליחס המקסימלי לבנייה. מתקיים דיאלוג תכנוני בין צוותי התכנון העירוניים לנציגי היזם לעניין התועלות הציבוריות שעל הפרויקט לספק. התוכנית נמצאת בשלבי תכנון ראשוניים וטרם הגיעה לדיון בוועדה המקומית. אם היזמים במגרש 5 (מינהל מגורים) יבקשו את ההקלות, הוועדה תבחן את בקשתם כמו כל תוכנית אחרת”.