המיליארדרים שיקימו מגדל יוקרה בנמל ת"א

אילי הנדל"ן האחים דיוויד וסיימון ראובן, הנחשבים לעשירים ביותר כיום בבריטניה, יקימו בקרוב מגדל עם מלון ודירות יוקרה ושלושה בנייני מגורים בעורף נמל תל אביב, זאת 30 שנה לאחר שהחלו לקדם תוכניות בנייה במקום, כך נודע ל"כלכליסט". מדובר בשטח של 8 דונם ברחוב הושע בתל אביב, שלפי הערכת שמאי שוויו עומד על 336 מיליון שקל. לפי התוכנית, ברחוב הושע פינת שערי ציון יוקם בניין בן 21 קומות ובו מלון בשבע הקומות הראשונות עם 102 חדרים, ובשאר הקומות יהיו 117 דירות. ברחוב הושע יוקמו שלושה בניינים בני 7 קומות, בשניים מהם 14 דירות, בשלישי 21 דירות.

הפרויקט קיבל לפני כחודש את אישור הוועדה המחוזית להפקדה. משמעות הדבר היא כי תוך כחודשיים על היזמים להשלים תנאים שונים ואז התוכנית תופקד להתנגדויות הציבור, ולאחר דיון בהתנגדויות היא תאושר סופית.

באופן יוצא דופן הוועדה אישרה לאחים שתי חלופות לבנייה, וזאת בשל מחלוקת בינם לדיירי בניין ברחוב הושע 21, הממוקם על מגרש שבשטח התוכנית. חלופה אחת היא התוכנית המקורית הכוללת את המגרש בו שוכן הבניין, החלופה האחרת היא תוכנית מצומצמת יותר ללא אותו מגרש, בשטח של כ־500 מ"ר, למקרה שלא יגיעו להסדר עם דיירי הבניין.

האחים ראובן מקפידים להתרחק מכלי התקשורת ופעילותם בארץ היתה עד כה מתחת לרדאר. הם פועלים בארץ באמצעות החברה היזמית סירובין. האדריכל ד"ר קובי יסקי (יסקי, מור, סיוון אדריכלים), מלווה את הפרויקט של האחים כבר משנת 1988 והוא בין הבודדים המצויים בעסקיהם בארץ. לדבריו, הם הגיעו לישראל מטעמים ציוניים בעקבות מלחמת יום כיפור. בעת ביקורם נפגשו עם ראש העיר תל אביב אז, יהושע רבינוביץ' אשר המליץ להם להשקיע קרוב לחוף הים של תל אביב. "זה היה בתקופה שלפני פיתוח נמל תל אביב, כשבמקום עוד שכנו מחסנים ישנים, הוא אמר להם שהעתיד של תל אביב מול חוף הים".

השטח שבו ייבנה הפרויקט ברחוב הושע בתל אביב צילום: אוראל כהן

"השקיעו אז את כל הונם"

כיום הונם של האחים מוערך בכ־13 מיליארד ליש"ט אך לדברי יסקי כשהחלו לקנות את הקרקע היה הונם צנוע בהרבה. "הם טוענים שבזמנו אלה היו החסכונות שלהם, פחות או יותר את כל הכסף שעמד לרשותם הם שמו על הקרקע הזו", הוא אומר.

בשטח שהיום משמש לחניון, עמדו באותה תקופה בתים חד קומתיים ודו קומתיים, שפונו במהלך השנים על ידי האחים בתמורה לפיצוי כספי. בשנת 1992 כבר היו בידי האחים 5 דונם, והתוכנית עברה לראשונה אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, אלא שאז דובר על שלושה מגדלי מגורים. תוכנית זו גובשה בעקבות ישיבה עם צוות מומחים שכלל את מתכנן המחוז ויו"ר הועדה המקומית, אשר התוו כללים לתוכנית. ליזמים הם הציעו זכויות בנייה בתמורה לכסף ששילמו לדיירים שפונו משטח התוכנית. "זה היה תהליך מאוד לא מקובל, בדרך כלל העירייה היא זו שמגיבה לתוכניות של יזמים, במקרה הזה היא זו שהתוותה להם את התוכנית", אומר יסקי.

אלא שהתוכנית שונתה שוב ושוב לבקשת מוסדות התכנון. בשלב ראשון הורידו את אחד המגדלים, כדי לצמצם את השטח שמסתיר את הנוף. בראשית שנות האלפיים החלה מגמה של צמצום בתי המגורים לאורך קו החוף כדי להשאירו ברשות הכלל. כתוצאה מכך נולדה התוכנית לבניית מגדל המשלב מלון (בשבע הקומות הראשונות) ודירות יוקרה בקומות הגבוהות. מהנדס העיר אז ישראל גודוביץ' ביקש כי לאורך רחוב הושע ייבנו בניינים בני 7 קומות בלבד. בסופו של דבר גובשה ב־2004 התוכנית הנוכחית.

האחים דיוויד וסיימון ראובן. הון של 13 מיליארד ליש"ט צילום: גטי אימג'

"לא רצו את הדיירים"

המחלוקות עם הדיירים נמשכו לאורך שנים. בניין שמצוי במחלוקת הוכנס לתחומי התוכנית לבקשת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב ב־2008. באותה עת הוועדה המקומית אישרה לאחים תוכנית הכוללת מגדל בן 15 קומות שישמש למגורים ומלון, ו־3 בניינים בני 7 קומות לאורך רחוב הושע. אך המחוזית ביקשה כי היזמים ינהלו משא ומתן עם בעלי זכויות בשני מגרשים הצמודים לגבולות התוכנית. מדובר ב־8 דיירים ברחוב הושע 21, וכן בניין נטוש שנרכש על ידי יזם הנדל"ן יגאל אהובי.

המטרה היתה ליצור מתחם אחיד. בנוסף, הנימוק היה כי צירופם של המגרשים לתוכנית תאפשר את הרחקת המלון מקו החוף והקמת כיכר ציבורית. מכיוון שהכנסת המגרשים לתוכנית כרוכה בתשלומים לבעלי הזכויות בהם, המחוזית אישרה ליזמים הקמת בניין גבוה יותר – 21 קומות – ההכנסה מהקומות הנוספות תספק פיצוי להוצאה הלא צפויה.

ב־2014 לאחר פגישה בין סיימון ראובן לאהובי נרכש הבניין שבבעלות אהובי תמורת כ־19 מיליון שקל, כך לפי נתוני רשות המסים.

עם דיירי הבניין המשא ומתן היה מסובך יותר.

את דיירי הבניין מייצגת עו"ד ענת בירן, ולדבריה המודל שגובש היה מעין פינוי־בינוי "מאחר שהם לא רוצים את הדיירים בפרויקט היוקרה (המגדל עם המלון והדירות, א"ג) שמתוכנן על המגרש שלהם, דובר על כך שהדיירים יקבלו דירות בבניין סמוך – אחד מתוך 3 שסירובין יבנו ברחוב הושע". אך המשא ומתן לא צלח, לדעת מיטל להבי, סגנית ראש העיר שניסתה לגשר בין הצדדים, מכיוון ששני הצדדים ביקשו יותר מדי – היזמים דרשו עוד זכויות בנייה, בתמורה לדירות שיתנו למפונים, אך לדבריה גם הדיירים מתחו את החבל יותר מדי.

את היזמים מייצג עו"ד אורן פרסקי, שותף בכיר ב־א.ש שמרון, י. מלכו, פרסקי ושות'. האדריכל יסקי מסביר כי יש שלושה דיירים שמקשים על קידום המשא ומתן שכן הם דורשים שטח דירה גדול יותר, "בתמורה לשטחים שהם בכלל פלשו אליהם בבניין שייהרס". בירן מציינת כי לדעתה "המחלוקות בשוליים והן קשורות לתמורות שיינתנו לדיירים, ואני מקווה שייפתרו".