המשקיעים זורמים למשרדים, הסיכונים גם

זאת נראית כמו ההשקעה הנבונה בנדל”ן: פרסומות ברדיו ובעיתונים מזמינות את מי שיש לו כמה מאות אלפי שקלים פנויים להצטרף לקבוצת רכישה שמקימה מגדל משרדים. כשהמדינה ממילא מנסה לדחוק את המשקיעים הפרטיים משוק המגורים, נראה שעדיף להחזיק משרד שיכול להניב תשואה שנתית של 6%–7%, במקום דירה בגוש דן שתניב 3%. ולא חסר היצע: כיום משווקים לקבוצות רכישה עשרה פרויקטים בתל אביב, רמת גן ובני ברק, בהיקף של 438 אלף מ”ר.

אך בעוד רוב שוק המשרדים בגוש דן נמצא בבולמוס בנייה ושיווק, נשמע קול שמתריע מפני קריסת מחירים ומזהיר משקיעים פרטיים מכניסה לא מחושבת לקבוצות הרכישה. ג’קי מוקמל, מנכ”ל חברת הנדל”ן העסקי מאן נכסים, מצביע על כך שמאז הקפיצה במחירים ב־2010–2011 - אז, למשל, זינקו המחירים בהרצליה ב־25% - החלה תנופת בנייה שהובילה לירידת מחירים זוחלת. לדבריו, במגדלים ברחוב הארבעה שנבנו בעשור הקודם, משרדים הושכרו תחילה ב־140 שקל למ”ר, והיום המחיר עומד על 85־90 שקל בלבד - ירידה של כ־40%.

מגדלי הארבעה

ולטענתו, המחירים שהחברות השונות מציגות כיום, אינם משקפים את המציאות. "החברה מדווחת בדו”חות שהיא משכירה ב־120 שקל למ”ר, אך בעצם ללקוח אומרים בוא תשכור ב־90 שקל למ"ר, ובנוסף תקבל הלוואה לשיפוץ עבור עבודות הגמר. היזם בעצם משיג הלוואה יותר זולה ומוכר אותה לרוכש. כשהוא מציג מחיר גבוה, הוא מונע את ירידת ערך הנכסים בהערכות שלו מול הבנקים או משקיעים".

ירידת המחירים עדיין לא באה לידי ביטוי בכל השוק, מפני שחוזים ותיקים רבים עדיין לא פקעו ולא חודשו. אולם הסכנה אורבת במשרדים החדשים. אם בעבר השטחים הוחזקו בעיקר על ידי חברות גדולות ומבוססות שיכלו לספוג את הירידה בהכנסות, כיום בכל מגדל משרדים שנבנה במסגרת קבוצת רכישה יש עשרות ומאות משקיעים קטנים. אם הביקוש לא ידביק את ההיצע הנמוך, המשקיעים עלולים למצוא את עצמם מול שוקת שבורה: דמי השכירות יקרסו, או גרוע מכך, הם לא יצליחו להשכיר את הנכס.

בור חודשי עמוק

רשימת הנכסים הנבנים או שיחלו בבנייה בשנים הקרובות על ידי קבוצות רכישה כוללת את פרויקט מידטאון, מגדלי אלון, מגדל ספיר, מגדלי הארבעה, בסר 4 ומגדל סוזוקי - 438 אלף מ”ר בגוש דן, מהם 360 אלף מ”ר בתל אביב שבה הביקוש השנתי למשרדים חדשים הוא 70 אלף מ”ר בלבד.

"לא ראינו תנופת בנייה כזו הרבה זמן, במיוחד בציר מנחם בגין, איילון, רחוב הארבעה ויגאל אלון”, אומר מוקמל, ומדגיש שכ־60% מהפרויקטים נבנים בקבוצות רכישה. “במגדל אלון 1 יש יותר מ־120 בעלים, גם אצל חג’ג’ יש רוכשים רבים. שוק הנדל"ן למשרדים נמצא בעודפים גדולים ובאי ודאות גדולה. הסיכון של משקיע שרוכש נדל"ן להשקעה גדול מאוד - עד כדי אובדן כספו. נדל”ן מניב הוא לא השקעה שנותנת ביטחון לציבור. אם דייר עזב אותך אתה צריך להמשיך לשלם דמי ניהול וארנונה ואיש לא יוותר לך עליהם. הרוכשים מדחיקים את זה כמו שמשקיעים בבורסה מדחיקים את זה שמניות יתרסקו”.

כדי להקל על ניהול הבניין, קבוצות רכישה קובעות שטח מינימלי לרוכשים, בדרך כלל 200 מ”ר. הרכישות מגיעות בדרך כלל עד 1,000 מ”ר, ולפי צחי סופרין, מנכ”ל קבוצת סופרין המארגנת קבוצות רכישה למשרדים, השטח הממוצע שמשקיעים רוכשים הוא 500 מ”ר. אלא שכשמשרד נשאר ריק - העלות לבעלים גבוהה מאוד.

על משרד קטן בשטח 200 מ”ר יש לשלם דמי ניהול של 4,600 שקל בחודש, ארנונה של 6,000 שקל בחודש והחזר משכנתא, שבחישוב שמרני למשרד קטן וזול, מגיע לכ־9,400 שקל בחודש. כשהמשרד מושכר, דמי הניהול והארנונה עוברים לשוכר והמשכנתא מכוסה על ידי דמי השכירות. אולם כשהמשרד ריק - מדובר בבור רציני.

בנוסף, על שוק ההשכרה מתחרות גם החברות המספקות חללי עבודה ליזמים קטנים ולסטארט־אפים, כמו WeWork או רג’יס. "כבעל נכס אני צריך להתמודד איתן, להשקיע בהתאמת המשרד לצורכי הלקוח ולהמר שהוא ישרוד את כל התקופה. אם הוא עוזב ונכנס שוכר אחר, גם עבורו צריך להתאים את המשרד”.

אם בכל זאת מחליטים להשקיע במשרדים, מוקמל ממליץ לרכוש בסמיכות לתחנות הרכבת הקלה העתידיות או בבנייני משרדים ותעשייה ישנים, מתוך הערכה שהם יוסבו בעתיד למגורים.

עדיין עושים אקזיטים

אך נראה שקולו של מוקמל יחיד בשוק, והמשקיעים לא נרתעים גם מההיצע הגדל. רוב מנהלי החברות המחזיקות במשרדים ממשיכים לטעון שיש מחסור במשרדים, והמלאי נחטף במהירות. “את המספרים וההערכות לקריסת השוק אני שומע כבר מ־2009”, אומר סופרין ל”כלכליסט”, “ואני יכול להגיד שלכל הפרויקטים שסיימתי לשווק בשנים האחרונות יש רשימת המתנה של שוכרים".

סופרין מסכים שבהשקעה בנכס יש סיכון שאין במגורים, בגלל השפעות כלכליות עולמיות. “משקיע עם ראש על הכתפיים צריך להיות מוכן ליום סגריר ושתהיה לו אסטרטגיה, אולם נכס משרדים מניב תשואה גבוהה משמעותית לעומת נכס למגורים, שמפצה על הסיכון”. כאסטרטגיה הוא אומר ש”צריך להשקיע במחיר הנמוך משווי השוק, וכך לגדר את הסיכון. צריך לרכוש במחיר שייתן פרמיה מסוימת על השוק".

עידו חג'ג', מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת חג'ג' המארגנת את קבוצת הרכישה שבונה שני מגדלים ברחוב הארבעה בתל אביב, מדגיש שהיקף המשקיעים משתנה בין תחילת השיווק לסיומו. "בתחילת הדרך יש כ־50% משקיעים, אבל חלקם עושים אקזיט ומוכרים כבר במהלך הבנייה. 20% נשארים כמשקיעים". הוא מסכים כי צפויה ירידה בדמי השכירות שתפגע בבעלי משרדים, אך הוא מעריך שהדבר יקרה במגדלים ישנים בערים סביב תל אביב כמו בני ברק ופתח תקווה.

לדבריו, השטח הממוצע שנמכר למשקיע משתנה ממגדל למגדל. בפרויקט הארבעה נמכרו רק חצאי קומות וקומות (כ־1,200 מ”ר), כדי להביא משקיעים חזקים ובאמת בין הרוכשים נמנים אנשי עסקים בכירים כמו טדי שגיא שרכש מספר קומות ואייל ולדמן, שלמה דברת ושלמה מלצר המנוח שרכשו קומה כל אחד. במגדל רסיטל האסטרטגיה של חג’ג’ היתה שונה, ושם שווקו משרדים קטנים בעיקר למשתמשי קצה, וחלקם הקטן למשקיעים.

גם ערן כרמל, מנכ”ל EWM המתמחה בין היתר במימון רכישת משרדים, פחות מודאג מהתחזיות הקודרות. “בשוק המגורים, בגלל המחירים הגבוהים קשה להרוויח, אך במשרדים רואים שמשקיעים עדיין מצליחים לייצר רווחים נאים”. לדבריו רוב המשקיעים עושים את האקזיט כבר בתקופת הבנייה וכלל לא מגיעים למצב שבו יידרשו לשאת בהוצאות התחזוקה, ואילו אלה שנשארים נהנים מהקלות. “רכישות משרדים מתבצעות באמצעות חברות שנפתחות לשם כך, והן מתקזזות על המע”מ והחזרי הריבית”.