מחקר: שוק הדיור מקרב לרוויה, תיתכן ירידת מחירים
ד"ר נעם גרובר ממכון שוֹרש: "משנת 2013 קצב הבנייה גבוה משמעותית מהגידול בביקוש הטבעי. במידה שמצב זה יימשך, המשקיעים יתקשו למצוא שוכרים"
14:5207.11.16
למרות המשך העלייה במחירי הדיור ישנם סימנים לכך ששוק הדיור מתקרב לרוויה – כך עולה ממחקר של ד"ר נעם גרובר, חוקר מכון שוֹרש למחקר כלכלי חברתי.
גרובר מציין במחקרו מגמות הצפויות לגרום לכך שהמשקיעים בדירות יחלו להתקשות למצוא שוכרים, דבר שיביא לירידה בשכר הדירה ולכדאיות בהשקעה בדירות, דבר שיביא לירידה במחיריהן. הסיבות לכך, לטענתו, הן קצב התחלות הבנייה, כאשר משנת 2013 הדביק ואף עבר את הגידול במספר המשפחות, והביקוש של מי שאינם שוכרים דירה או מתגוררים בדירה בבעלותם נמצא ברמה נמוכה ביחס לשנים האחרונות.
על פי המחקר נמצא כי משקי בית המתגוררים בשכירות מחזיקים דירה להשקעה בשיעור ניכר יותר ממשקי בית ברמות הכנסה דומות המתגוררים בבעלות. פערים אלו מצביעים על כך שמשקי בית מעדיפים להיכנס לשוק הדיור באמצעות דירה להשקעה. הללו מאופיינים בסיוע משמעותי במימון אליו זוכים, כנראה מצד משפחתם. עם זאת מציין גרובר כי ייתכן ובמקרים מסוימים סיוע זה מהווה השקעה מוסווית של בני משפחה שיש בבעלותם דירה ומנצלים את תנאי המימון הנוחים אליו זוכים רוכשי דירה ראשונה.
ארכיון צילום: עמית שאבי "התוכניות הממשלתיות המיועדות לסייע לרוכשי דירה ראשונה, כגון מע"מ אפס ומחיר מטרה בעבר ומחיר למשתכן כיום, משמשות במקרים רבים למימון רכישת דירה להשקעה", קובע גרובר. "תמוהה המוכנות של דרגי השלטון המקצועיים והפוליטיים לוותר על הכנסה של מיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה כדי לממן פעילות השקעה כאשר ניתן להשקיע כסף זה בפתרון הבעיות המערכתיות הקשות בתהליך אישור הבנייה, ועל כך להגדיל את היצע הקרקעות המאושרות לבנייה ולהוריד את מחירן".
גרובר אף מתייחס לניסיון הממשלתי להדרת המשקיעים בשוק הדיור על ידי העלאת מס הרכישה שבוצעה בשנה שעבר: "צמצום רכישות משקיעים על ידי העלאת מס הרכישה מוגבל מאוד ביעילותו, עקב חוסר היכולת של גופי ממשלה לזהות רכישות של דירות להשקעה על ידי או באמצעות משקי בית הגרים בשכירות".
המחקר של גרובר מראה כאמור כי החל משנת 2013 קצב הבנייה גבוה משמעותית מהגידול בביקוש הטבעי. במידה ומצב זה יתמשך גרובר חושב כי יגיע הזמן שבו יתקשו המשקיעים למצוא שוכרים, זאת לאחר תקופה ארוכה שבה הצליחו למצוא שוכרים בקלות, מה שהפך את ההשקעה בדירות למשלמת עוד יותר. החשש המרכזי ממצב שבו המשכירים לא יצליחו להשכיר את הדירות עשוי ליצור עודף היצע בדירות להשכרה, מה שיוריד את מחירי השכירות ואת התשואה בהשקעה על דירות. תרחיש זה עשוי להוביל לעצירת העלייה במחירי הדיור ואף לעצירת גל הרכישות של דירות להשקעה.
לאחר כ-9 שנים של עליות מחירים, ייתכן שנוצרה אשליה בקרב הציבור הישראלי שמדובר במגמה קבועה. "כפי שניתן ללמוד מהניסיון הישראלי והעולמי, אשליה זו אינה מציאות כלל ועיקר. ירידה במחירי השכירות והן במחירי הדירות עלול להביא למשבר קשה בענף הבנייה ולפגיעה בערך נכסיהם של משקיעים רבים", אומר גרובר.
על פי ממצאי המחקר עודף ההיצע עשוי להתבטא בצורה שונה ברחבי הארץ וייתכן כי באזורים מסוימים יורגש עודף היצע מוקדם יותר מאשר באזורים אחרים. כמו כן הושם דגש במחקר על מעורבות ממשלתית, דוגמת הסכמי גג עם הרשויות המקומיות שעשויה לעוות את מנגנון השוק וליצור היצע רב באזורים מעוטי ביקוש. עם זאת עולה מהמחקר שירידות מחירים באזור אחד תשפענה על רמות המחירים באזורים סמוכים.
כמו כן מציין גרובר כי גם לריבית קצרת הטווח תפקיד חשוב – מגמה ברורה של עליית ריבית עלולה לגורם לקריסת שוק הדיור. "אם הריבית תישאר יציבה ברמתה הנמוכה, ייתכן והדבר יעכב ויאט את הירידה במחירי הדירות ויאפשר לענף הבנייה להתאים את עצמו בהדרגה ללא משבר.
מוסד שורש למחקר כלכלי חברתי, בראשות פרופ' דן בן דוד, הוא מכון עצמאי ובלתי תלוי לחקר מדיניות העורך מחקרים מבוססי עובדות על המשק ועל החברה האזרחית בישראל.
