חדרה: תוכנית המתאר המקומית הפחיתה את היטל ההשבחה לבעלי קרקעות

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז חיפה קבעה, כי אין לשנות את שווי הקרקע שנקבע לצורך היטל השבחה על ידי שמאי מכריע בעיר חדרה. המשמעות היא שבעלי קרקע המחזיקים בעשרות דונמים ישלמו 6 מיליון שקל היטל השבחה, כפי שקבע השמאי המכריע ולא 16 מיליון שקל כפי שדרש השמאי מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר.

מדובר בקרקע בשטח חקלאי הנקרא מתחם 17 הצמוד לשכונת כפר ברנדס וכביש 6. בעקבות אישורה של תוכנית תמ"מ 6 – תוכנית המתאר המחוזית התבקשו הבעלים לשלם היטל השבחה על הקרקע, והשמאי המכריע שדן בשומה קבע כי מדובר בתשלום של כ-6 מיליון שקל על פי חישוב של שווי קודם של הקרקע של 450 שקל למ"ר.

הרשות המקומית מנגד ערערה לוועדת הערר המחוזית – מחוז חיפה על החלטת השמאי המכריע וטענה כי יש לחייב את בעלי הקרקע בהיטל השבחה בגובה של 16 מיליון שקל. במהלך הדיון ציינו בוועדה כי התוכנית המחוזית היא זו שקבעה כי הקרקע המדוברת מוגדרת כאזור פיתוח עירוני אשר מאפשר בנייה למגורים עם פוטנציאל צפיפות של 16-8 יח"ד לדונם, אלא שבהמשך אושרה גם התוכנית המקומית חד/2020 אשר קבעה תנאים מפורטים יותר לבנייה בקרקע זו אשר עמד על צפיפות של 6 יח"ד לדונם בלבד ושלביות ביצוע ארוכה ביותר, של עשרות שנים, מגבלה שלא הייתה קיימת קודם לכן בעת אישורה של התוכנית המחוזית.

עו"ד צבי שוב

בחוות הדעת השמאית של בעלי הקרקע נכתב, כי "טרם חד/2020 שווי המקרקעין היה גבוה יותר זאת לנוכח תמ"מ 6 שחלה ובתוקף למועד זה וייעדה לייעוד "אזור פיתוח עירוני" את המקרקעין והעניקה לה פוטנציאל ממשי, כאשר הצפיפות על פיה, נעה בין 8-16 יח"ד לדונם בעוד שחד/2020, הפחיתה הצפיםפות ל-6 יח"ד לדונם במתחם 17".

כאמור, ועדת הערר דחתה את ערעור הרשות המקומית וקבעה כי השווי הראשוני של הקרקע היה כבר גבוה והערכת השמאי המכריע היא הנכונה לאור אישורה של תוכנית תמ"מ 6 המייעדת את הקרקע לפיתוח עירוני – משמעות הדבר היא שעוד במצבה הקודם הקרקע במתחם 17 הייתה יכולה להיות מיועדת למגורים ושווה הרבה יותר מההגדרה שלה בתוכנית המקומית של חדרה – חד2020 חקלאי.

יו"ר ועדת הערר, עו"ד חגית דרור גרנות, התייחסה להשפעת תמ"מ /6 על הפחתת השומה שדרשה העירייה ואמרה: "אף אם העסקאות בקרקע חקלאית שנלקחו בחשבון, בטרם אישורה של תמ"מ/6, כללו פוטנציאל לאישורה של תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע, פוטנציאל שבאותה העת טרם היה ממשי, הרי שבמועד הקובע לענייננו, פוטנציאל זה כבר היה ממשי וצריך היה לקחתו בחשבון בהערכת השווי. לפיכך, אין מקום להפחית מהתמורה את החלק המותנה, שכן בעוד שבמועד ההסכם טרם אושרה תמ"מ/6 וכל הציפיה הסתמכה על תוכנית שכלל לא הופקדה, הרי במועד הקובע לענייננו אושרה תמ"מ/6 והציפיה היתה ממשית".

עו"ד צבי שוב אשר ייצג את החברה אמר כי תוכנית המתאר תמ"מ 6 שאושרה לפני תוכנית המתאר המקומית, השפיעה כבר על שווי השוק כאשר ייעדה את הקרקע לפיתוח עירוני. מאחר שתוכנית המתאר תמ"מ 6 חלה על שטחים רבים באזור חדרה והסביבה הדבר עשוי להפיק משמעות רוחבית במקרים דומים ולהקטין את הקופה העירונית . החלטה זו עשויה להיות תקפה גם במקומות אחרים בהם תכניות מתאר שאושרו לגבי אזורים נרחבים קדמו לתוכניות עירוניות לגבי מתחמים ספציפיים כשהתכניות הרחבות מסמנות את הכיוון הכללי לפוטנציאל של בנייה" .