האחראי על ההתחדשות העירונית באזורים: "גגות הם הקרקע החדשה בישראל"

תחום ההתחדשות העירונית עובר מהפך: מפעילות שהתאפיינה בעבר על ידי מספר מצומצם של חברות שזו היתה התמחותן, הוא נהפך לתחום שבו עוסקות מרבית חברות היזמות למגורים בישראל.

הסיבות לכך רבות, אך הסיבה העיקרית שהובילה לכך היא עליית מחירי הקרקעות באזור המרכז. לכך אפשר לצרף את העובדה שהחברה היזמית לא נדרשת בשלב ראשון להוצאה משמעותית מההון העצמי שלה על רכישת הקרקע, וכן את סגירת המכרזים לקרקעות המיועדות למגורים והתמקדות של המדינה במכרזי מחיר למשתכן שבהם הרווח לחברות מוגבל למדי. בתוך אלה, וכשבחונים את חברות היזמות הגדולות אפשר לראות כי חברת אזורים מחזיקה בצבר פרויקטים משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית, ומדיניות החברה היא להרחיב את פלח השוק הזה בשנים הקרובות. 

משה קורן. "בעלי הדירות מנקדים את הצעתנו ביחס לאחרות" צילום: אוראל כהן

משה קורן, סמנכ"ל פיתוח עסקי באזורים, משמש מתוקף תפקידו גם כראש תחום התחדשות עירונית, קורן מעריך, כי בהנחה שכל הפרויקטים להתחדשות עירונית של אזורים ייצאו לדרך בתוך שנים ספורות פעילות ההתחדשות העירונית של אזורים תגיע לנפח של כמחצית מפעילות החברה.

לאזורים יש בשלב זה פרויקטים בהיקף מתוכנן של 7,689 יחידות דיור, אשר ייבנו לאחר פינוי של 1,907 יחידות דיור. הפרויקטים של אזורים ממוקמים בעיקר במרכז הארץ, אך כוללים גם פרויקטים בירושלים, 160 יחידות; בחיפה, 1,200 יחידות וארבעה פרויקטים בנתניה בהיקף של 1,791 יחידות. נתניה היא גם העיר שבה יש לחברה את הריכוז הגדול ביותר של דירות בהתחדשות עירונית. העיר שבה הפרויקט הגדול ביותר של התחדשות עירונית כפרויקט בודד היא הרצליה, עם פרויקט לבניית 1,770 יחידות דיור.

נוסחת עיר, יזם, תושב

"נכנסנו להתחדשות עירונית כי גילינו שיש כאן נוסחה כלכלית־חברתית עם שלושה גורמים: העיר היזם והתושב", מתאר קורן: "העיר יוצאת נשכרת בכך שהיא מתחדשת ומצליחה לא פעם לפתור את צורכי התחבורה בזכות הפעילות הזאת, היזם מקבל עוד פרויקט והתושב הוא המרוויח העיקרי - לדעתנו גם דיירים סרבנים יחתמו על פרויקט של התחדשות עירונית כדי לקבל דירות חדשות. ההחלטה שקיבלנו להגביר את הפעילות הזאת היא אסטרטגית, זו החלטה לא פשוטה כי היא ארוכת טווח ואת התוצאות אתה לא רואה היום. כרגע אנחנו פעילים ב־15 פרויקטים: פרויקט אחד של 180 יחידות דיור ביהוד מצוי בבנייה. ופרויקטים אחרים עם סך של 7,000 דירות שאנחנו מעורבים בהם - ונמצאים בשלבים שונים של אישורים הפקדות והסמכות".

קורן מדבר על "נוסחה מנצחת", אבל בפועל אזורים (כמו חברות אחרות), העדיפה להתמודד על מכרזי קרקעות ורק כשדחקו אותה לפינה עם מחיר למשתכן היא הגדילה את הפעילות בהתחדשות עירונית.

"יש לי 15 פרויקטים, אומר קורן, "זה לא משהו שקרה מאתמול להיום, אנחנו כל הזמן מחפשים שווקים חדשים וההחלטה שלנו לא נובעת ממחיר למשתכן, אף שזה בהחלט משפיע כי היצע הקרקע קטן היום והמחויבות שלנו כאנשי מקצוע היא לחפש חלופות קרקע אחרות. כשמסתכלים מלמעלה על המדינה מבינים שאין מחסור בקרקע - כי הגגות של הבניינים הן הקרקעות החדשות של ישראל, אני מעריך שגם חברות שלא נכנסו לתחום עד כה יעשו זאת בעתיד".

חייב שקט נפשי לדייר

מהיבט יזמי, מה השתנה בתחום ההתחדשות העירונית?

"השוק עובר לא מעט שינויים: בעלי הדירות מתמקצעים בתחום, הם לוקחים אנשי מקצוע מטעמם, זה מגבש אותם עד כדי ניקוד של רמת ההצעה ביחס לחברות אחרות".

זה דורש מכם יותר?

"כן, פעם התחרות היתה על השטח שהחברה התחייבה להוסיף לכל דירה אם הייתי מציע 25 מ"ר ומישהו אחר הציע 40 מ"ר - הוא היה לוקח, היום זה כבר לא ככה, כי הרגולטור הגדיר 25 מ"ר ולשם כל השוק התכנס".

קורן מכוון להנחיה מ־2014 של גילה אורון, אז יו"ר הוועדה המחוזית של מחוז מרכז, שעל פיה יש להגדיל את הדירות ב־25 מ"ר. ההנחיה נועדה לעשות סדר בתחום שעד אז היה פרוץ, ובין היתר למנוע מצבים שבהם יזמים מבטיחים זכויות בנייה מפליגות ללא כיסוי, וכאשר הוועדה המקומית פוסלת אותן היא למעשה קוברת את הפרויקט כי הדיירים לא מוכנים לקבל פחות ממה שהיזם הבטיח להם.

מאז ההנחיה של אורון "יש דברים אחרים שמקבלים חשיבות - כמו מי החברה, מה הערבויות שהיא מספקת ובנתונים האלה אנחנו מובילים", טוען משה אורן, "וגם אם לא תמיד אנחנו לוקחים את המתחמים אנחנו מגיעים בדרך כלל לשלב הסופי יחד עם עוד חברה אחת או שתיים".

עד כמה התחרות על מתחמים גדולה כיום?

"בדרך כלל אתה מתחרה עם חברות נוספות, התחרות דומה לכל דבר, גם כשאני קונה קרקע ריקה יש לי תחרות, דווקא כעת כשהדיירים מפרסמים מכרזים מסודרים, לנו כחברה גדולה יותר קל להתמודד איתם. בשורה התחתונה אתה חייב לתת לדייר שקט נפשי וביטחון מלא, הדירה הזו היא כל עולמו והוא צריך לדעת שאתה מפרק את הדירה היום והוא מקבל דירה חדשה בעוד שנתיים־שלוש. מי שלא מבין את זה נמצא בבעיה".

יש שינוי בהתנהלות הרשויות?

"הזמנים מתקצרים, יש הבנה של הרגולטור בנוגע לחשיבות של התחדשות עירונית ואנחנו מזהים שיפור במצב, יש רשויות מקומיות שקיבלו סמכויות לאשר תוכניות ונושאים שבעבר לא היה להם מענה נפתרים כיום די מהר. יש עוד דברים לעשות, לא הכל פתור, אבל פרויקטים שפעם נמשכו שבע־שמונה שנים מתקצרים. בהרצליה, למשל, העיריה זיהתה כמונו מה האינטרסים שחשובים לעיר ולתושבים והתוכנית צפויה לקבל אישור כעבור שנתיים בלבד".