בלעדי לכלכליסט
פתרון לגירעון? בת ים תקים מתחם מגדלים ענק סמוך לאיילון
פרטי התוכנית החדשה של עיריית בת ים נחשפים: יוקמו ארבעה מגדלי משרדים בני 60—80 קומות, לצד 18 מגדלי מגורים. ההכנסה השנתית הצפויה מארנונה היא 80 מיליון שקל, יותר ממחצית מהגירעון המובנה של העיר, שעומד על 130 מיליון שקל
בת ים תציע תחרות לתל אביב בתחום המשרדים: תוכנית פינוי־בינוי ענקית שמקדמת העיר ושהגיעה לידי "כלכליסט" מלמדת כי בעיר מבקשים לפנות בנייני מגורים ישנים ממתחם המשתרע על פני יותר מ־60 דונם סמוך לנתיבי איילון ולבנות במקומם מגדלי מגורים ומשרדים שיתנשאו לגובה של עד 80 קומות. במרץ אישר משרד הבינוי והשיכון מימון של 3.7 מיליון שקל מתקציבו להכנת התוכנית.
במתחם שמיועד לפינוי יש כיום 540 דירות בשמונה בניינים. במקום המבנים הקיימים ייבנו שלושה מגדלי מגורים בני 34 קומות, ארבעה בני 42 קומות ו־11 בני תשע קומות בלבד. בנוסף, על גדות האיילון ייבנו שני מגדלים בני 80 קומות, ושני מגדלים בני 60 קומות.
שמאי המקרקעין איציק רפאל מקמיל־טרשנסקי־רפאל, שמלווה את הוועדה המקומית של בת ים בתכנון הפרויקט, אומר כי במתחם ייבנו 215 אלף מ"ר של משרדים. כיום יש בעיר רק כ־14 אלף מ"ר שטחי משרדים.
להערכת רפאל, הפרויקט יניב לעירייה הכנסות של כ־700 מיליון שקל: 200 מיליון שקל מאגרות ו־500 מיליון שקל מהיטלי השבחה. על פי הערכות, המשרדים יכניסו לקופת העירייה כ־80 מיליון שקל בשנה מארנונה — יותר ממחצית מהגירעון המובנה של העיר, כ־130 מיליון שקל.
שיא הגובה
המגדלים הגבוהים בפרויקט צפויים להגיע לגובה של 280 מטר ולקטוף את תואר הגבוהים בארץ. הבניין הגבוה בישראל עד כה הוא מגדל עזריאלי שרונה, שבנייתו תושלם בחודשים הקרובים, וגובהו 238 מטר. במגדל משה אביב — המבנה עם הכי הרבה קומות בארץ — יש 68 קומות וגובהו 235 מטר.
לפני חצי שנה המליצה ועדה של משרד הפנים על איחוד של בת ים עם תל אביב. לפי הוועדה, בת ים סובלת מקשיים תקציביים בעיקר בגלל מיעוט הכנסות מארנונה של עסקים. בעוד רוב שטחי המשרדים במרכז נבנים בת"א, בת ים קולטת תושבים בזכות פרויקטי תמ"א 38, אך בשל היעדר עתודות קרקע מתקשה לפתח מתחמי תעסוקה.
בניין הרכבת ברחוב יוספטל 120 בבת ים צילום: אוראל כהן
בפרויקטי פינוי־בינוי עירייה יכולה לגבות היטל השבחה מלא, היטל בשיעור של 50% או לוותר על ההיטל לגמרי. רפאל מסביר כי בבת ים רצו לגבות היטל מלא, ועל כן כדי שיזמים ימצאו במיזם היגיון כלכלי נדרש לבנות בו פי 5.2 דירות. בנוסף, פינוי־בינוי באזור כזה מחייב בנייה צפופה, שכן מחירי הדירות בעיר נמוכים בהשוואה לערים שכנות.
לפי סגן מהנדס העיר גורי נדלר, מיקום המתחם בכניסה לבת ים אפשר לתכנן אותו בצפיפות כזאת. "זה מקום שמסומן בתוכנית המתאר של בת ים כבעל פוטנציאל להיות אינטנסיבי. כבר כיום יש בו תחנת רכבת ובעתיד יעבור בו הקו האדום של הרכבת הקלה", אמר.
שיא האורך
השטח של הפרויקט מוכר בעיקר בזכות בניין רכבת ענק שנבנה בו בשנות השישים. אף שבעיני רבים הוא נחשב סמל להזנחה, הבניין הפך לאייקון ובעירייה מבקשים לשמרו משום שהוא מייצג תקופה חשובה בהתפתחות העיר.
שמאי המקרקעין איציק רפאל וראש עיריית בת ים יוסי בכר צילום: משה עוזר, צביקה טישלר
על פי ועדת השימור של העיר, "זהו בניין המגורים הארוך ביותר בבת ים, והוא עדות לטיפוס בנייה של השיכון הציבורי בארץ. המבנה תוכנן על ידי האדריכל יצחק פרלשטיין ויש לו ערך שימורי גבוה בשל נוכחותו המרשימה והמסיבית, הערך החברתי־היסטורי שהוא מייצג והערכים האדריכליים שהוא נושא". לפי נדלר, העירייה שוקלת להקים בו מכללה או להמשיך לאכלס בו דיירים במתכונת של דיור ציבורי.
