מספר הדירות בדרום יפו עשוי לשלש עצמו

מסמך מדיניות המגדיר כללים להתחדשות עירונית בדרום יפו, ויעלה לאישור הוועדה המקומית תל אביב ביום רביעי הקרוב, מאפשר לשלש את כמות הדירות באזור מ־6,300 עד לכ־20 אלף. מדובר בכללים למסלולי פינוי־בינוי, בנייה חדשה ותמ"א 38.

המדיניות המוצעת נוגעת לשש שכונות בדרום יפו: יפו א', ג', ד' (צפון ודרום), שיכוני חיסכון ונווה גולן. שטחן הכולל של השכונות 850 דונם, מהם 380 בנוי, בין נתיבי איילון במזרח ועד רחוב יפת. במרחב הזה אותרו 260 מבנים, ובהם 15 אלף תושבים. רוב הבניינים בשכונות אלה נבנו לפני שנות ה־70 של המאה הקודמת, יותר ממחצית הדירות בעלות שטח קטן של 70-50 מ"ר. מימוש מלא של התוכנית יוסיף לשכונות הללו 14 אלף דירות בבניינים בני 25 קומות לכל היותר.

בנוסף לכך, מסמך המדיניות מבקש להתניע תהליך של תכנון בשלוש שכונות לא מוסדרות שהפכו מוקדי פשע והוקמו על שרידי פרדסים: דאלק, אבו סייף ודכה.

תמריצים ליזמים

מחירי הדירות באזור נמוכים משמעותית משאר חלקי העיר, ומסמך המדיניות מגדיר סל של כלים שישפרו את הכדאיות הכלכלית של יזמי הפרויקטים. סל הכלים הזה כולל כמה הצעות חריגות שעלולות לעורר מחלוקת, אך על פי העירייה הן הכרחיות כדי לאפשר הנעתם של פרויקטים באזור זה. ראשית, מוצע כי לדירות המוגדרות קטנות לא יתוכננו כלל חניות. הפתרון הזה נשען על העובדה שהקו האדום של הרכבת הקלה יעבור ביפו. תקרן החניה החריג הזזה מוזיל את עלות הבניה, ויאפשר להציע דירות קטנות במחיר המוגדר "בר השגה".

שנית, תוספת השטח לדירות הבעלים שביתם ייהרס וייבנה מחדש תנוע מאפס ל־25 מ"ר, כלומר יהיו מקרים שבהם דירות לא ייהנו מתוספת שטח. כותבי המסמך מסבירים כי ייעשה מאמץ תכנוני לאפשר תוספת של 12 מ"ר לדירה. על פי הערכות כלכליות שלהם, תוספת כזו ביחס בינוי של 1 ל־3 משמרת את הרווחיות הנדרשת ליזם.

שלישית, יוקצו שטחים ציבוריים ועליהם ייבנו מחדש חלק מהמתחמים שייהרסו בתהליך בינוי־פינוי. כלומר בשלב ראשון היזם יקבל קרקע ויבנה עליה, ובשלב שני הדיירים הוותיקים יעברו לדירותיהם החדשות, ורק אז יתאפשר להרוס את הבניין הישן. מגרשים משלימים שכאלה מאפשרים ליזמים לבנות כמות מספקת של דירות למכירה בשוק החופשי, בלי לצופף מדי את הבנייה. עם זאת, כדי לא לדלל את שטחי הציבור נקבע כי במקרה שבו יימסר מגרש ציבורי לצורך בנייה יוקצה מגרש חלופי אחר לצורכי ציבור.

המסמך מפרט גם את הנחיות התכנון בשכונות, שלפיהן תותר בנייה של 15-8 קומות לאורך שדרות ירושלים, שבהן חזיתות הבניינים יהיו מסחריות. בלב השכונות תתאפשר בנייה לגובה של עד 6 קומות. בנייה לגובה של עד 25 קומות תתאפשר במגרשים ריקים או בכאלה שיפונו מתושבים, בעיקר מתחם פרדס דכה ואבו סייף.

מניעת ג'נטריפיקציה

מסמך המדיניות כולל גם פרק לכלים חברתיים שמטרתם לצמצם ככל האפשר את תופעת הג'נטריפיקציה, כלומר את הדרת התושבים הוותיקים מהשכונות המתחדשות. בין היתר ממליץ צוות התכנון על חיזוק הקשר עם האוכלוסייה והיוועצות עמם בעת הכנת התוכנית; שמירה על מלאי דירות קטנות, שאמורות להיות גם זולות יחסית; הקצאת דיור להשכרה ודיור ציבורי; והטלת חובה על היזם להקים קרן שתממן לדיירים הוותיקים את עלויות האחזקה בבניינים החדשים, שכן זו צפויה להיות גבוהה בהרבה מזו שבבנייני השיכון הישנים.

תמהיל של שטחי ציבור המספיקים לגידול האוכלוסייה יושג בכמה אמצעים: יתוכנן ציר ירוק חדש משכונת נווה עופר ועד הים. הציר הזה יהפוך ל"ריאה ירוקה" הכוללת רצף של נתיבי אופניים ושבילים להולכי רגל מפארק אריאל שרון במזרח ועד חוף הים. רחוב שמחה הולצברג בבת ים שמהווה הגבול הדרומי של יפו, יהפוך לציר ירוק. בנוסף בפרדס דכה שבין שכונת נווה גולן ליפו ג', יקודמו תוכניות בינוי שיכללו שדרה ירוקה.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "לא נוכל להתראיין בנושא לפני שזה יעלה בוועדה".