הכלכלן הראשי: ירידה של 10% ברכישת דירות ביוני

בחודש יוני 2017 נרכשו 9,200 דירות - ירידה של 10% בהשוואה ליוני אשתקד וגידול של 10% בהשוואה לחודש הקודם (מאי) - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר, יואל נוה, שהתפרסמה היום (א'). בניכוי מכירות במסגרת מחיר למשתכן מגיע שיעור הירידה בהשוואה ליוני אשתקד ל-15%. "בכך סוגר חודש יוני את הרבעון החלש ביותר בהיקף העסקאות מאז תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס", קובע נוה. 

עוד עולה מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר כי משקל המשקיעים בחודש יוני הינו 17%. נמוך ב-4% בהשוואה ליוני אשתקד ונמוך ב-28% בהשוואה ליוני 2015 - טרם העלאת מס הרכישה על המשקיעים.

מדובר בנתון נוסף המעיד על האטה בשוק הנדל"ן, לאחר שמוקדם יותר היום פרסמה הלמ"ס כי מספר הדירות החדשות שנמכרו על ידי קבלנים בשנה החולפת (יולי 2016 עד יוני 2017) משקף ירידה של 14.9% בהשוואה לשנה שקדמה לה (יולי 2015 עד יוני 2016).

במקביל, בתקופה זו נרשמה ירידה של 10.9% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות (דירות שנמכרו על ידי קבלנים וכן דירות שנבנו לשימוש עצמי, בנייה להשכרה וקבוצות רכישה).

צילום: דוד הכהן

מס דירה שלישית לא השפיע על הביקוש של המשקיעים

הלמ"ס צניחה של 15% במספר הדירות שמכרו קבלנים בשנה החולפת כך לפי נתונים שפורסמו על ידי הלמ"ס בהתייחס ל-12 החודשים שהסתיימו ביולי 2017. צפו בטבלה המלאה - באיזו עיר נרשמה הירידה החדה ביותר? ענת דניאלי, 22 תגובות לכתבה המלאה 

הכלכלן מציין כי העלאת מס הרכישה ביוני 2015 הייתה מהותית הרבה יותר להורדת שיעור המשקיעים בשוק הדיור מאשר חוק מיסוי דירה שלישית: בעוד שבשנים עשר החודשים שקדמו להעלאת מס הרכישה - יוני 2014 עד מאי 2015 - עמד משקל המשקיעים בסך הדירות שנרכשו על 28%, גידול של 4% בהשוואה לחודשים יוני 2013 עד מאי 2014, ירד שיעור זה ל-21% בלבד באוגוסט 2015-יולי 2016.

בסקירה נאמרכי "בהקשר זה נדגיש כי רק באוגוסט 2016 נכנס לחוק ההסדרים חוק 'מס דירה שלישית', לפיכך ירידה חדה זו במשקל המשקיעים אינה מיוחסת לחוק זה. ככל שהשפעתו על רכישות המשקיעים היתה קיימת, יכולה היא לבוא לידי ביטוי רק בחודשים מאז אוגוסט. בניתוח זה נמצא כי באוגוסט 2016 - יוני 2017 עמד משקל המשקיעים בשוק על ממוצע של 18%, ירידה של 3%, פחות ממחצית הירידה במשקלם בשתי התקופות הקודמות שצוינו לעיל. דהיינו חוק מיסוי דירה שלישית תרם לכל היותר 3% בירידה בשיעור רכישות המשקיעים, כאשר יש להביא בחשבון שגורמים אחרים היו עשויים לתרום אף הם לירידה ברכישות אלו באותה תקופה, כמו למשל עליית ריבית המשכנתאות ו/או שינוי ציפיות בשוק".

פנטהאוז לכירה בת"א (ארכיון) צילום: דוד הכהן

הכלכלן מספק לטענתו אינדיקציה נוספת מדוע חוק מיסוי דירה שלישית אינו כה מהותי להורדת היקף המשקיעים בשוק הדיור שמוסבר על ידי "הרכב" רוכשי הדירות להשקעה לפי מספר הדירות בבעלות טרם רכישתם הנוכחית. לטענתו, משקל "המשקיעים הוותיקים", כלומר אלו שבטרם רכישתם הנוכחית היו בעלי דירה להשקעה, מאז פורסם חוק מיסוי דירות שלישית עומד על 23%. בהשוואה לשנים עשר החודשים שקדמו לפרסום החוק זוהי ירידה של 4%. כמו כן, נמצא כי כ-14% מרוכשי הדירות להשקעה מאז אוגוסט אשתקד נכנסו לתוחלת החוק בעקבות אותה הרכישה. "כלומר הייתה בבעלותם קודם לכן דירה אחת בלבד להשקעה. שיעור זה נמוך ב-3% בלבד בהשוואה לשנים עשר החודשים שקדמו לפרסום החוק", נכתב בסקירה.

מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב- 2,200 דירות - גידול של 18% בהשוואה לחודש הקודם, וכפליים משיעור הגידול בסך העסקאות בדירות יד שניה. בהשוואה ליוני אשתקד אמנם נרשמה ירידה של 6% במכירות המשקיעים בדומה לירידה שנרשמה בסך העסקאות בדירות יד שניה. "אולם יש לציין כי יוני אשתקד התאפיין ברמה חריגה בגובהה של מכירות משקיעים", נכתב בסקירה.

משקל "מרובי הנכסים" במכירות המשקיעים בחודש יוני עמד על 17%, גבוה ב-5% בהשוואה ליוני אשתקד, והרמה החודשית הגבוהה ביותר לפחות בשנתיים האחרונות. "סביר להניח כי גידול זה מוסבר במידה רבה בפרק הזמן הקצר שנותר עד למועד הדיווח לרשות המסים של אלו החייבים במס דירה שלישית.

כך, השפעתו של חוק זה ניכרת יותר בצד ההיצע מבחינת המשקיעים, מאשר בצד הביקוש שלהם. עם זאת, חשוב להדגיש כי עדיין מרבית המשקיעים שמכרו את דירתם בחודש יוני (כמו גם בחודשים הקודמים) הינם בעלי דירה אחת להשקעה.

יואל נוה, הכלכלן הראשי במשרד האוצר צילום: משרד האוצר

לפיכך מעבר לעניין מס דירה שלישית קיימים גורמים אחרים שיש בהם כדי להאיץ מכירות אלו, בכלל זה עליית שיעור המס האפקטיבי (כתוצאה משיטת החישוב הלינארית) וציפיות המשקיעים, בפרט ככל שמתרבות העדויות על התקררות השוק". עוד צוין כי הגידול במכירות המשקיעים בחודש יוני, בהמשך למגמת הרכישות הנמוכה מצד משקיעים, הביאו להעמקת הירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול של 42% במכירות המשקיעים בהשוואה לחודש הקודם, שיעור הגידול הגבוה ביותר בהשוואה ארצית.

אחד הממצאים הבולטים בפילוח מכירות המשקיעים באזור זה הוא השיעור הנמוך מאד של דירות אלו שנרכשו ע"י משקיעים אחרים - רק 5% מהדירות. לשם השוואה, ביוני אשתקד, כמו גם במאי השנה, עמד משקל זה על 28%. "יתכן שהירידה החדה במכירות בין משקיעים למשקיעים מסבירה, לפחות בחלקה, את העובדה שבהשוואה ליוני אשתקד נרשמה ירידה במכירות המשקיעים בירושלים (דהיינו, היעדר ביקושים מצד פלח שוק שהיה משמעותי)".

כמו כן צוין כי השינוי בתמהיל הרוכשים של הדירות שמכרו המשקיעים באזור ירושלים מוצא ביטוי גם ברמות מחירים שונות (משקיעים נוטים בדר"כ לקנות דירות זולות יחסית בפלח השוק של יד שניה). כך, בעוד שמחירה הממוצע של דירה שמכר משקיע באזור ירושלים בחודש יוני האחרון עמד על 1.99 מיליון שקל, עמד מחיר זה ביוני אשתקד על 1.69 מיליון שקל בלבד.

ניתוח מכירות המשקיעים בירושלים: מקורות מימון לא ברורים, רובם פנסיונרים וירידה בתשואה ביחס למי שמכר לפני שנה

הכלכלן באוצר מציג כי ניתוח מאפייני המשקיעים באזור ירושלים שמכרו את דירתם בחודש יוני האחרון ושומות המס של משקיעים אלו, מצביעים על מספר ממצאים מעניינים. כ-70% ממשקיעים אלו, שהתחייבו במס שבח בעת המכירה, לא דרשו הוצאות ריבית (בגין משכנתא) בניכוי מהשבח הריאלי . נציין כי שיעור זה גבוה משיעורם של אלו מביניהם שלא דרשו הוצאות השבחה (60%).

יש בכך כדי לרמז על שיעור גבוה של משקיעים שלא נדרשו למשכנתא לצורך מימון רכישת הדירה. בהקשר זה נציין כי ההכנסה למשק בית של משקיעים אלו בשנת 2016 עמדה על 21,700 שקל ברוטו (דהיינו, סביר להניח שבעת רכישת הדירה השתכרו פחות). יש בכך כדי להעמיד בסימן שאלה את מקורות המימון של דירות אלו.

כשליש ממשקיעים אלו היו פנסיונרים (קיבלו תשלום פנסיה ו/או היו בגיל פנסיה). בהשוואה למשקיעים באזור זה שמכרו דירה ביוני אשתקד זהו גידול של 4%. הכנסתם הממוצעת (מפנסיה ו/או מעבודה) עמדה על 20,800 שקל ברוטו למשק בית. זהו גידול משמעותי, של 56% בהשוואה ליוני אשתקד. "דהיינו, הפנסיונרים שמכרו את דירתם ביוני האחרון מבוססים יותר. יתכן וממצא זה מוסבר בחלקו בהשפעת מס דירה שלישית, במובן זה שלגבי פנסיונרים שיש להם הכנסה שוטפת ממקורות אחרים, המשך ההחזקה בדירה פחות כדאי".

שיעור התשואה השנתית הממוצע, ברוטו, למשקיע שמכר את דירתו בירושלים ביוני 2017 עמד על 3.1%. יש לציין כי שיעור זה נמוך בהשוואה לשיעור התשואה ממנו נהנו מי שמכרו את דירתם באזור זה ביוני אשתקד (4.1%). לעניין זה ציין הכלכלן הראשי באוצר כי התשואה ירדה "כאשר מוסיפים לכך את העובדה ששיעור המס האפקטיבי עלה (כתוצאה משיטת החישוב הלינארית), מ4.1% ל-5%, הרי שהתשואה הממוצעת נטו למשקיע שהמתין שנה נוספת היתה נמוכה עוד יותר".

ירידה בעסקאות מקבלן בחודש יוני ביחס לאתשקד - ועלייה בהשוואה למאי

בחודש יוני נרכשו 2,500 דירות חדשות מקבלן, מתוכן כ-700 במסגרת 'מחיר למשתכן'. בהשוואה ליוני אשתקד ירד סך העסקאות בדירות חדשות בשיעור חד של 20%. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" מתעצם שיעור ירידה זה ל-30%. באוצר ציינו בהקשר זה כי זאת "בדומה לשיעורי הירידה החדים שנרשמים בפלח זה של השוק מאז אפריל אשתקד, עם תחילת המכירות בפועל במסגרת 'מחיר למשתכן'".

כמו כן, בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" נרשם גידול מתון של 3% ברכישת דירות חדשות ביוני 2017 בהשוואה למאי 2017. לטענת האוצר " גידול זה מתרכז רובו ככולו באזור ת"א, על רקע שיווק של פרויקט יוקרה בעיר".

רכישת דירות ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה הסתכמה בחודש יוני ב-4,300 דירות, מתוכן כ-700 דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי מכירות מוזלות אלו נרשמה יציבות ברכישות הזוגות הצעירים בהשוואה לחודש מאי. בהשוואה ליוני אשתקד ירדו רכישות אלו בשיעור של 11%. בפילוח גיאוגרפי ניכרת ירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים בהשוואה ליוני אשתקד באזורי המרכז, ירושלים, נתניה ורחובות.

מנגד, באזור חיפה נרשם גידול של 28% ברכישות וזאת בהמשך לשיעור גידול גבוה בחודש מאי (בהשוואה למקביל לו אשתקד). "אם בחודש הקודם עיקר הגידול ברכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה היה מוסבר בגידול במכירות המשקיעים, וגידול במשקל דירות אלו הנמכרות לזוגות צעירים, בחודש יוני נמצא כי הגידול ברכישות הזוגות הצעירים אינו מיוחס למכירות המשקיעים. יתכן שהמספר הנמוך של הדירות באזור זה, בפרט בעיר חיפה עצמה, העומדות למכירה במסגרת 'ההגרלה הגדולה' הקרובה, כאשר מנגד מספר הנרשמים להגרלה בעיר זו גבוה יחסית, מסביר, ולו באופן חלקי, גידול זה ברכישות הזוגות הצעירים באזור", נכתב בסקירה.

רכישת דירות ע"י משפרי דיור בחודש יוני הסתכמה ב3,300 דירות. בהשוואה לחודש הקודם זהו גידול של 10%, אולם בהשוואה ליוני אשתקד זוהי ירידה של 13%. באוצר ציינו לעניין זה כי "בכך באה לידי ביטוי השפעת הירידה ברכישות המשקיעים והזוגות הצעירים, קהל היעד של הדירות אותם מעמידים למכירה משפרי הדיור".